海南楼市迎来窗口期 开启旅游度假地运营样本

　　北方重度雾霾之下，海南再次成为向往之地。

　　近期恒大、华润、雅居乐、碧桂园、保利等大型房企纷纷开始了海南项目的新一轮推广。到了冬季，也就是海南的旺季，海南楼市又活跃了起来。

　　2010年海南提出“国际旅游岛”概念后，这座位于中国南边的岛屿就没有停止过旅游地产开发的脚步。但这座岛屿有更宏大的愿景：希望能建成像夏威夷那样世界瞩目的旅游胜地。

　　在动辄百亿、千亿的产业和金融资本注入之下，海南“国际旅游岛”，会很快名副其实吗？

　　度假地运营的石梅湾样本

　　公开资料显示，华润石梅湾是华润置地在海南开发的一个旅游度假项目，整个湾区占地12平方公里，总开发面积约210万平方米，投资逾120亿元。该项目位于万宁，属于三亚的辐射地带。华润对这个项目的想法是，打造成集住宅、五星级酒店、石梅湾商业街、国际游艇会等于一体的世界级生态型热带滨海旅游度假区。

　　华润的确作了不少努力。自1999年以资产置换方式获得这个项目开始，华润为其配套设施建设足足花费了九年。内部资料显示，1999-2003年华润置地用3年来清理历史遗留问题；2004-2005年投资人民币5亿元做配套，包括石梅湾与海南东线高速连接的主入口改造、景观绿化、旅游配套区；2006-2008年投资8亿元做供水、供电、燃气、通讯等外围市政配套工程、污水及垃圾处理等基础配套建设。

　　建设配套设施的同时，华润并未停止其主要项目开发。2008年，投资8亿的艾美酒店开始对外营业。2010年该酒店成为冯小刚的电影《非诚勿扰》取景地。随着电影热播，这家石梅湾目前唯一的一家五星级酒店渐渐被外界所熟知。近年来，艾美也持续向外树立“度假标杆”的形象。今年，艾美与综艺节目《十二道锋味》合作，再次吸引了眼球。

　　2010年，随着海南提出“国际旅游岛”概念，华润开始启动石梅湾的住宅开发。这些项目于2011年开始销售。该楼盘在当地有着良好的口碑，且销售业绩较为乐观。开盘后不久，一期开盘的别墅就全部售罄。

　　石梅湾的万亩青皮林及其释放的无数负氧离子，是个稀缺、独特的资源，整个项目的开发围绕青皮林展开，完整地保留了这片古老的森林。

　　据介绍，目前石梅湾的购房者来自全国，但以北方区域居多，其中有不少受北方雾霾天气影响而来此购房的人。

　　住宅与酒店仅仅是华润构想这个综合体的第一步，华润对这个项目有更深层的打算：作为高端度假项目，必须要有完善的休闲项目配套。截至目前，华润为石梅湾配套建设的游艇会所与游艇码头均已建成。除此之外，根据华润的规划书，石梅湾将有免税店进驻，建筑面积约24万平方米，未来将是海南最大的免税店。

　　华润深圳大区营销管理部副总经理姜峰表示，华润石梅湾引入了湾区运营、城市开发理念。华润希望这个项目能够引入更多的产业资源，比如文化影视产业基地、健康医疗产业等。她透露，石梅湾将引入华润医疗旗下的医院，可以在当地完成体检等健康保养类项目，并通过互联网手段寻找合适的医疗方式。

　　旅游地产新局面：打造旅游文娱综合体

　　近年来，海南当地政府一直在努力摆脱“地产独大”的局面。年中，三亚市发展和改革委员会就曾召开游艇、邮轮、低空飞行、海洋旅游、休闲渔业、海洋牧场、休闲农业七个专项产业发展座谈会，希望对这些产业做出合理发展规划，有效落地。

　　三亚也曾出台过土地调控政策，减少住宅土地供应，同时加大产业用地供应。不过截至目前，该措施并未取得预期成效。

　　来自海南省统计局的数据显示，今年上半年，海南新建住宅成交呈现“量升价跌”现象，而海口、三亚两市新建住宅销售价格自2014年下半年就开始步入了下降通道。

　　这也意味着，开发商再在海南规划旅游地产时，势必不能够简单地做住宅或酒店开发。开发商要有新的想法及花样，才能够适应大众新的旅游度假需求。

　　这种局面或许被更为实力雄厚的资本和产业力量所改变：龙头房企正在海南南边沿海紧锣密鼓地布局着，且这些项目不仅只有住宅这么简单——游艇、海上运动、休闲农业、休闲渔业、大型购物商场一应俱全。

　　在这个节点上，作为华南五虎之一的恒大，也高调宣布将斥资1600亿在海南海花岛上打造休闲度假地产界巨擘。恒大对外表示，海花岛拥有世界童话乐园，并衔接世界的5D剧场，创造新奇的体验；此外，还将引进12.7万平方米奇妙海洋世界与23项游乐水上乐园，为游客提供多层次休闲体验。

　　开发了6年之久的雅居乐清水湾最近也有了新动态。12月3日，清水湾游艇会正式开业。据统计，清水湾在超五星级酒店群、高尔夫、贵族游艇会等高端配套之外，社区便民、餐饮服务等门店数量已超过百家，每年都为数万游客、业主提供服务与体验。

　　实际上，业界对旅游地产的想法正在悄然改变。前不久梁上燕在易居沃顿成果发布会上表示，“旅游房地产未来应该与人文结合，向文旅产业方向转型。”

　　在戴德梁行北京公司商业地产部助理董事罗俊葳看来，当人均GDP超过5000美元以后，文化、旅游、度假等精神消费将进一步成为主流趋势。旅游度假资源型城市将从“观光旅游”向“休闲度假目的地”转型。“未来兼具科学规划、功能复合、高附加值和高投资性等特征的旅游地产将进入集中大爆发阶段。”

 

 

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