楼市四季度走向神解析：救市政策不能停

　　10月全国主要的54城市，合计住宅签约达到了27.1437万套。环比上涨了10.5%，而从2015年的前10个月看，累计成交套数也达到了240.5万套，同比上涨达到了16%。

　　虽然金九成色不足，但银十住宅市场成交明显上涨，市场成交水平仍处高位，成交量整体回暖带动全国房价呈现上涨走势，受益于大势好转，重点房企今年以来销售业绩好于去年同期，但购地销售比却处于低位。然而，9-10月房企在土地市场发力，购地量飙升，购地金额创2014年以来新高，但市场不可对10月乃至四季度成交表现过于乐观。预计今年四季度重点城市新房成交量有望与去年同期持平，比今年三季度有所增长。

　　经济走势平稳，房地产后续依然需要刺激

　　三季度GDP增速不足7%，在当前经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的支柱作用再度被强化。外需低迷使得出口增长乏力，拉动经济的另外两驾马车投资和消费将发挥更大的动力。而房地产市场无论是对投资还是对消费增长贡献占比都不容忽视，因此住房消费受到政策的全面鼓励。

　　从投资数据看，特别是其中的住宅投资，其中的西部地区1-9月首次出现了投资增涨的同比下调。政府预计在四季度仍将继续维持宽松的房地产行业政策。

　　住宅库存连续2个月下调，但商业上涨

　　8月住宅待售面积减少194万平方米，9月住宅待售面积减少387万平方米

　　从统计局公布的70城房价来看，房价环比增长的城市数量正在逐月递增。按照这样的趋势，四季度70大中城市中，大部分一二线房价回暖复苏。

　　销售回暖，中原监测的24个重点城市而言，多数城市的库存面积有细微的降低，从另一个指标——库存消化周期可以看出，这些城市已经成功压制住了该指标继续增长的势头，部分城市的消化周期已经小有回落。按当前市场趋势，重点城市销售市场的活跃仍可维持。

　　但整体看住宅市场库存压力缓解，但商业地产库存压力依然非常大。风险分化。

　　房地产销售面积同比增长7.5%，商品房销售额56745亿元，增长15.3%。

　　整体看，市场的刺激政策持续影响改善需求，一二线占比增加及改善占比增加，导致了销售额涨幅远远超过销售面积。主要原因在于信贷层面的整体放松，加上公积金、营业税等实质利好政策出台，有利于解放购房者负担的，释放潜在购买力。同时改善了购房者对未来楼市走向的预期，提升了楼市成交量。

　　第四，整体市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨跌幅不均衡。从全国房地产市场看，一二线市场升温，库存降低，但很多三四线城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场即使在救市的情况下，依然酝酿崩盘风险。

　　分城市来看，一线城市最被标杆房企看好。特别是降息后，一二线城市，楼市资金面将明显好转。房价从统计局数据看已经全面上涨。三四线因为库存绝对值过高，这种情况下，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。

　　在银十之前，再次出现一系列救市政策，说明了房地产对整体经济的影响较大。整体市场已经企稳的基础上，再次出现了连续的降息。包括之前认为不会变化的一线城市，政策也出现了再次宽松的趋势。

　　从全国看，很多城市也将有可能在四季度继续出台房地产的救市政策。楼市政策继续宽松。

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