深度：投资属性太强 这才是房价只涨不跌真正原因

　　最近各大城市政策继续收紧，没有史上最严调控，只有更严。从大谈楼市泡沫到唱空楼市断崖下跌，不可否认，这是中国房地产历史上最大一轮泡沫。

　　不管是万科还是万达，这些中国颇具代表性的房地产企业其实是不愿意看到房价暴涨暴跌，否者这个行业很难看到百年老店。

　　房价上涨，是货币超发引起，即便是调控一轮接一轮，热点城市房价依旧坚挺。

　　中央强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，因为之前相当一部分人买房都不是单纯用来住的，否着也用不着强调房子的居住属性。
　　

　　人生有很多必需品，这些商品都有固定定价模式

　　第一类是普通商品的定价，比如白菜罗卜，根据市场供求关系变化而波动，比较单纯的定价方式。

　　第二种是投资定价，比如期货、股票，它的价格取决于对未来的期望、预判，不管现在价值几何，只要有人确信他有价值并付出行动，价格就能抬升。

　　第三类是人生必需品，这类商品对人的影响已经远远超出商品本身，比如药能治病救人，必要时，人们愿意付出意想不到的价格，哪怕是倾其所有。

　　人类生活中的商品就是由以上一种或两种或三种定价方式所组成，中国楼市集合了三种定价方式。

　　房子在中国，被赋予太多含义，买房结婚、有房代表有钱，这些远远超出了房子的基本居住属性，也就出现了第三种定价方式。

　　当然，这些含义、这些价值是房子价格上涨的基石，房子更具投资价值，这才是中国楼市只涨不跌的重要因素。

　　2001年，你用50万买辆车，到2017年只剩一堆废铁，同样，在2001年，你用50万买了房，房子不仅没有被消耗掉，价值反而涨到1000万。

　　具有投资属性后，楼市价格定性就变得非常复杂，因为里面包含太多人性的东西。
　　

　　很多专家喜欢拿外国房地产市场对比中国，但这几十年来，这样的观点一直被打脸，为什么？

　　因为国外市场和中国市场完全是两个不同市场，就拿德国来说。

　　很多专家说德国楼市之所以平稳，是因为德国的租房市场非常完善，德国房地产市场平稳真的只是得益于租房市场的完善？

　　德国总人口8141万人，约3800万户，住房超过4000万套，人均住房41平米。

　　也就是说，德国的三口之家，平均住房面积能够达到120平米，因为房子多，德国又是全球少有几个高度城市化国家。

　　德国生育率低，预计2050年人口将会减至7000万人，而且一半人口是超过50岁，如果要投资，重要找到接盘侠，德国的房地产接盘者，不多。
　　

　　为什么60%的人愿意租房？因为在德国，绝大多数的人不看好楼市，对楼市预期不看好，所以房地产的投资属性，也就土崩瓦解。

　　再回头看看中国投资者，手上没钱一身轻，但凡有点闲钱的，都在拼命找投资品，生怕手里的钱贬值。

　　中国投资市场有个段子：土豪死于信托，中产死于股市，屌丝死于P2P，可见中国投资市场的盈利机制还非常有待完善，股市7亏2平1赚这是国际通理，更何况在中国，散户成为了主力，韭菜就被一茬一茬的割，咔咔咔，割掉的都是真金白银。

　　财叔身边的朋友，昨天还在抱怨对房地产的不满，牙咬切齿，今天就去排队拿号。

　　买房不仅可以投资，还可以租出去，或者自己居住，换做股票，只能躺在账户。

　　而房地产市场的容量比股票市场大太多。

　　中国几十年来M2增速坐上火箭，印钞机翻转不停，凭空印出的钱自然而然就到了楼市。

　　老中医思维给中国楼市诊断，货币超发就像是给楼市吃了春药，不断膨胀。看似春药是本，膨胀是标。

　　但实际上，货币超发只是诱因，投资属性太强才是病之根本。
　　

　　所以这一轮楼市调整就是冲着投资属性去的，大城市交易都被限制了，投资者无法套现，就是投资大忌。

　　但很多人对大城市楼市投资预期不降反升，因为中国农村人口、中小城市人口还在不断涌入大城市。

　　房地产确实已经成为投资品，只不过苦了“刚需族”，但这些“刚需族”在满足刚需后，又有多少人会“善良的”放弃楼市这个投资品呢？

　　所以财叔一直强调人口增量、城市发展、经济结构的重要性，一二线城市哪怕是跌了，预期仍在，终究会涨上去。

　　大城市调控，依旧没有调控到问题的根源，北京土地供应连续两年下滑，需求端不断飙升，加之M2增速仍在10%以上，一两年内，大城市楼市预期会变吗？恐怕不会！

 

 

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