“商改住”被严查 预示商业地产的寒冬

　　日前，房天下中介在北京因为违规销售相关项目被摘牌。看似是一城之策，却透露出商业房产的危机。
　　

　　首先，从北京的房地产市场开始，杀一儆百。体现了国家对于房地产市场整治的决心，不给市场任何漏洞，不能仅仅锁死开发商，锁死购房者的信贷，还要从渠道上管控。

　　其次，之前有声音称，房价很大程度上是由中介推高的嘛，北京严查“商改住”，实际上也是对地产销售公司（主要针对新房）、对于中介（主要针对二手房）的下马威，严禁渲染市场。这次不是开玩笑，仅仅北京市，目前累计已有66家房地产中介门店被责令关停或停业整顿，91家房地产中介公司已自行关停。
　　

　　再次，商住在相当长时期内将只剩下使用功能属性，造成流动性差，一旦难以交易可能出现价格明显下滑。更为重要的是，本轮商住调控出现阶段性松绑的可能性已是微乎其微。

　　事实上，商业地产在国内，一直呈现尴尬状态。住宅市场在2016年“去库存”策略的支持下，起色明显；一线城市的住宅甚至一度只够卖几个月的；然而，即便如此，曾经为人热捧的商铺，却有着天壤之别。不少二三线城市商业、办公用房可售周期已达50个月左右；卖不出去那就收租金？想法很美好，而现实很骨感。沈阳、重庆、天津等二线城市的写字楼空置率一度超过30%。“一铺养三代”真真的变成了“三代养一铺”。
　　

　　此前，通过开发商包装，商业地产摇身一变成为“公寓”“LOFT”“精装小户型”等推向市场，满足了一部分资金不足的刚需者的需求，也解决了商业地产的燃眉之急。不过，这样的“小聪明”未来前景堪忧：商业用地上的建筑变为了住宅，本身就是不合规的，此前不过是监管上比较松罢了；如今北京严查，多地表态要跟进，则堵死了商业地产的最后一条路。本来商住在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，4%的契税，以及甚至高到30%的个税等，交易成本高，压低了商业地产的价格；未来如果政策上严查，或成为压垮它的最后一根稻草。

　　综上，判断一个项目是商还是住，不能仅从它的使用功能做判断，而真正要落实到它的不动产证上规定的属性；这样就提醒投资者，投资也好、刚需买房也罢，都要看到房产的本质——土地，而不能仅仅从地面上的建筑物做判断，更不能把建筑的附加功能（如学区）看的无比重要。“房子不是用来炒”，这样的大环境下，如果还按照既有的经验盲目投资，那就是死路一条了。

 

 

返回网站首页>>