叶檀：限购限贷并不意味房价下跌

　　18号在广州，见证了限购限贷措施出炉后抢购的一幕，连千万别墅都随手卖出。广漂一族焦虑极了，他们的担心是，以后自己还能买房吗？还买得起房吗？焦虑之下，就在不限购的增城等区域大买特买。

　　这是一场小规模的限购限贷运动。3月17号，北京、石家庄、郑州、广州先后发布了对本地楼市的收紧政策。近半个月，已有22个市、县、区出台了新一轮楼市调控加码政策。

　　从广州市场反映来看，各地本想减少购房量，结果适得其反。当然，只要限购限贷严厉，半年之内可以见到成效。

　　要了解未来房地产市场，我们必须知道限购限贷到底意味着什么。

　　限购，主要指增加社保年限，等于一次性提高购房税。以广州的政策为例，单身限购一套，连续社保3年变5年。

　　连续缴纳社保5年，意味着购房者必须在广州连续工作五年以上，楼市几个周期就过去了，黄花菜都凉了。关键是连续缴纳五年社保，以我们办公室的小朋友来说，连公司带个人一月缴纳4000元左右，5年共缴24万元，3年为14.4万元，一次性上升67%左右。

　　变相的税收上升不像普征房产税那样惹得群情激愤，但又实实在在让北漂、沪漂、广漂多支付了成本。当然，也有像郑州这么绝的，补缴个税、社保都不管用了，可见，郑州的市场意识、财富意识比广州这些城市差多了。

　　限贷举措则是实实在在的去杠杆，不管地方政府的目的是什么，目前可以让民间购房者的真金白银垫入市场，以免未来实体经济好转、可以放心捅破泡沫时，把银行等大型金融机构拉下水。

　　广州无房无贷款记录的购房者，首付最低3成； 无房有贷款记录的购房者，首付最低4成； 有房无贷款记录/首套房贷还清地购房者，首付最低5成； 首套未还清的，首付最低7成。

　　即使你有购房资格，多数也得用自己的钱，只要有了贷款，首付最低是4成，这跟以前动辄两成首付不可同日而语，假如以前你首付50万，现在最低也得100万。只要你有贷款未还清，首付在一半以上。

　　假设房价真的下跌了，已经付出七成的购房者舍得把自己的房子抛向市场吗？即使抛给市场，也不可能低于房价的七成，那意味着本金的损失，国人可以不要利息，但不愿意损失本金。如果房地产的硬底在70%，就不会带来全局性、系统性金融风险。

　　北京也是如此，17日下午公布的调控举措显示，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款。这也是去杠杆，60%与80%的均价是70%，北京与广州政府非常有默契。

　　我实在太佩服制订政策的人了，从最近的汇市、楼市的调控举措来看，这些制订者手上举着重型武器，还占据了道德高地。2015年股灾仿佛是道分水岭，突然把一些懂金融的行家震出了水面。

　　要注意，限购限贷并不意味着房地产价格失速下跌。

　　一个原因是土地。去年12月，北京市政府发布《北京市“十三五”时期土地资源整合利用规划》，提出到2020年，北京市建设用地总规模控制在3720平方公里以内，比现行土地利用总体规划确定的规划目标减少97平方公里。

　　一线城市和二线热门城市土地稀缺的情况不会改变，也绝无可能大幅增加，今年推出的地也不会增加。面粉这么少，面包不可能便宜。

　　第二个原因是货币，今年M2的最低增速也会达到11%，七年以后，中国的广义货币发行量将翻番，只要没有比房地产更好的对冲货币购买力下降的投资品，房地产市场隔三差五就会掀起一波高潮，直到实体投资回报率超过目前理财投资的无风险回报率。

 

 

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