刘晓博：楼市隐藏四大风险！

　　12月13日上午，国家统计局公布了今年1到11月份房地产市场的数据，从这些数据我们可以清晰地看出，楼市隐藏了四大风险。

　　风险一：楼市入冬，将给经济带来下行风险

　　最新数据清晰地告诉我们，中国楼市正在入冬，拐点在11月已经出现。

　　上图是房地产开发投资增速，可以看出在2016年走出了一个“M顶”，第一个高点在4月出现，第二个高点在10月出现，而且前一个高点还比较高。

　　这是什么意思？其实很简单，3月下旬一线城市出台第一波严厉调控措施，政策有滞后性，所以在4月份出现第一个增长高点。
换句话说，第一个高点是一二线城市合力形成的，背后推动力是国家去库存的种种利好。

　　第二个高点是10月形成的（这时候深圳、上海已经降温），原因是国庆节期间20多个热点城市陆续出台调控措施，而且调控在10月不断加码。由于政策滞后性，所以在10月出现了第二高点，11月出现拐点。

　　“M顶”在股市上的含义非常明确，那就是真正见顶了。下面是成交金额和成交量的走势图，第一个高点也是出现在4月，第二个高点在9月和10月附近（第二个高点不显著，因为这时候深圳和上海基本上退场了）。从回应政策的速度上看，成交量和成交金额比“开发投资额”更敏感。

　　所以，楼市入冬已经没有悬念。对于普通投资者来说，更关心价格；对于政府来说，更关心成交量。因为成交量关系到GDP和税收。

　　上图是国家统计局今天公布的固定资产投资情况，蓝线告诉我们，由于房地产投资增加，所以投资增速在8月之后出现了反弹，但力度非常弱。11月跟10月持平，弄不好到12月就出现下滑了。至于民间投资，虽然仍然在反弹，但可持续性有待观察。

　　上面是分区域的民间投资增长速度，东北的下滑仍然令人欲哭无泪，西部的增速也堪称爬行。

　　所以，未来一年央行想收紧流动性，恐怕条件也不会太成熟。事实上，不仅房地产在11月见顶，中国经济这一轮反弹也可能在这一两个月结束。

　　第二大风险：写字楼严重过剩

　　10月以来，20多个热点城市连续出台了多轮调控措施，其中包括限购、限贷等。一批资金开始涌入商业物业，包括写字楼、商务公寓、商铺等。但事实上，这类房子的风险比较大。我们先看一组数据：

　　从上述表格的下半部分，我们看以看出：经过12个月的去库存，全国商品房待售面积只减少了0.7%。其中住宅减少了8.2%，成效还算显著。但办公楼、商业营业用房这两大类房子的库存都在继续高速增长，都超过了9%。

　　这仅仅是建成的房子，或者说是“成品库存”。如果看表格上半部分，在房屋施工面积里，住宅增速只有1.6%，但施工面积增速为2.9%，说明商住类房子仍然在大规模兴建。未来，这类房子库存会更多。

　　第三大风险：“商业营业用房”严重过剩

　　从“表格一”可以看出，“商业营业用房”的库存量是办公楼的将近5倍，这些房子应该包括了住改商的面积。也就是说，里面不仅有商铺，还有商务公寓等。由于很多城市限购，所以一些开发商打擦边球，搞出了很多住改商的项目。比如今年北京销售的商品房，住改商甚至超过了住宅的面积。

　　如果考虑到这个因素，房地产去库存搞了一年，成果其实非常有限。而且在高房价刺激下，新开工面积也开始大幅增长，未来将产生新的库存。

　　第四大风险：局部住宅短缺会更加突出

　　在“表格一”里，我们可以看到，房企购置土地的面积在减少，今年前11个月比去年同期下降了4.3%。估计很多人没有想到，大家都以为今年土地市场这么火爆，成交量必然大幅增长。

　　更要命的是，去年1到11月的这项指标，是比前年同期大幅萎缩了33%的。所以，今年土地市场成交面积萎缩程度可见一斑。在北京、深圳这样的一线城市，今年住宅用地供应量都出现了显著下降。如果这种局面不改观，两三年之后部分热点城市的住宅将更加稀缺。

　　可见，在热点城市控制办公楼、商业营业用房的供地，大幅增加住宅的供地，是一件刻不容缓的工作。
但很多城市为了避免产生地王，反而大幅减少了住宅用地拍卖。这种南辕北辙的做法，将给未来房价大幅反弹埋下伏笔。

 

 

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