上半年广州楼价涨27.3% 成交下滑30%

　　2014年上半年，楼市遭受房贷紧缩、房地产限制性政策叠加捆绑的冲击，市场成交急剧萎缩，观望气氛蔓延。从数据来看，整个上半年广州经历了“成交黯淡”格局，截至6月23日，广州十一区新建住宅网签量为31602套，相比去年45161套同比减少30%。在楼价方面，虽然上半年楼价跌声不断，但受放开高价盘网签等各种因素影响，广州网签均价仍然大幅攀升，半年来涨了27.3%。

　　高价盘放开网签

　　楼价半年涨了27.3%

　　根据网易房产数据中心监控显示，截至2014年6月23日，2014年上半年广州全市十一区一手住宅均价为14899元/平方米，和去年13690元/平方米相比，同比上涨8.8%。而从上半年的单月变化来看，广州楼价无疑上涨迅猛，今年6月份楼价已高达16904元/平方米，同比去年12月的13279元/平方米上涨27.3%。

　　今年，由于“三年期社保或个税证明”、二套房首付七成等调控持续，外地客户受限制，这在一定程度上导致1月-2月广州全市均价在1.3万元/平方米徘徊。

　　从网签均价来看，3月份相比2月份猛然上涨了18.1%，4月份则微跌5.2%，但很快在5月份又上涨了11.4%，6月份的环比涨幅为3.3%。在开发商纷纷降价促销的大环境下，网签均价的连续上涨无疑让人感到诧异。据业内人士分析，今年广州逐步放开高价盘的网签，这是导致网签均价上涨的真正原因。在市场持续走低后，“限签”“限购”等政策放松，豪宅盘开始进入网签，在一定程度上拉高了广州全市的均价。另外，增城从5月份开始松绑限价，开发商取消两套合同的形式卖楼，在实际楼价未有大的变化下，直接拉高了区域的网签楼价。可以说，广州楼价上半年经历一场明涨暗跌的数字游戏。

　　成交降温

　　同比下跌30%呈萎缩态势

　　根据网易房产数据中心监控显示，截至6月23日，今年上半年全市十一区一手住宅成交面积364.76万平方米，与2013年521.4万平方米成交面积相比，同比下跌了30%。

　　今年上半年全市网签成交套数为31602套，同比下跌30%。

　　具体来看，从2014年1月份开始，全国楼市开始降温，广州成交量环比12月份出现超过一成的跌幅，同比更是锐减了近五成。受春节假期的影响，进入2月份，成交量继续向下，包括广州在内的不少城市开始出现降价促销的现象。三月份虽然成交量有所回升，但是和传统“阳春三月”仍有不小差距。随着降价的浪潮扩大，番禺一些豪宅楼盘也加入了降价的行列，4月份成交均价有所回落，成交套数上升。随后，在“五一”假期的带动下，加上一些开发商为了快速回笼资金，加大了促销的力度，这也在一定程度上促进了5月-6月广州楼市的成交。但是和去年同期相比，仍然呈现一个萎缩的态势。

　　区域分化明显

　　增城网签7480套居首位

　　分区域来看，截至6月23日中心六区网签套数为9864套，较去年12125套同比下跌18.6%。外围五区签约套数21738套，同比去年同期的33036套，下降34.2%。下降的幅度明显，此外，外围五区占全市网签量也持续下滑，由73%下降至68.8%。

　　从各区网签数据来看，增城保持一贯优势，成交量保持在7480套的水平，居于首位。其次，番禺区则以4944套成交，略胜于成交了4081套的花都，排名第二。

　　值得注意的是，上半年各区楼市成交在400-8000套间徘徊，断层比较明显，成交的区域分化愈加明显。

　　走势分析

　　楼价最快四季度或重回上涨通道

　　尽管楼价在数据上呈现上涨态势，但实际上，在上半年，广州已掀起一股降价风，不少指标性楼盘出现了“跳水”。端午前后，亚运城的山海湾组团就突然降价卖楼，推出一口价单位，楼盘东面最开阔的望江单位一口价12500元/平方米，比2010年开卖时的1.8万-2万元/平方米的价格低了5500-7500元/平方米。该盘最便宜的单位楼价仅9800元/平方米，已跌破万元大关。

　　另外，万科、敏捷、时代等多个大型开发商也先后加入降价大军。根据网易数据中心统计显示，目前广州11区共有317个在售项目，当中推出购房优惠的楼盘共有160个，占比50.5%。也就是说，广州半数在售楼盘都在打折。

　　不过，同策咨询研究部总监张宏伟预计，到今年第四季度，由于银行信贷对于首套自住需求的支持，信贷紧缩的局面将逐步得到改善，楼市调控政策也转向宽松，至此，类似广州这样的供求关系较为合理或供不应求的城市房价或步入平稳上涨的通道。

　　不过，万科主席王石则对本轮调控的周期有不同看法。王石近日在万科B转H股上市仪式后表示，虽然内地楼市转弱，但万科仍按计划销售新楼，暂时无意调整销售目标。他强调自己一向担心内地楼市存在泡沫，认为楼市有必要调整，现时放缓主要是内地经济转型所致，当局不应针对楼市推出大规模刺激措施，应让楼市软着陆，才能健康发展，他预期内地楼市在未来两至四年内会持续调整。