郁亮：楼市进入下半场 但发展空间依然大

　　“如果不看好行业，万科现在要做的就不是轻资产，而是零资产、退出原有的业务了。”在“万科高管毛大庆看空全国楼市”一事引发楼市危机论深度发酵后，万科总裁郁亮不得不出面收拾大局。在日前回答媒体采访时，他反复强调，万科对于行业的态度很明确，用八个字概括是“谨慎乐观，积极应对”。

　　对于楼市进入下半场的事实，郁亮并未否认。数据显示，今年一季度，万科虽然在销售面积和销售金额上继续实现增长，但同期其营业收入仅为94.97亿元，同比下跌32.16%；15.3亿元的净利润，更是其13年来首次出现同比下滑，降幅为5.23%，几乎与行业整体降幅持平。

　　净利润指标的下滑，被业内视为房地产行业进入拐点的标志，而房地产行业平均利润持续走低的趋势，也几乎不可逆转。在WIND数据对沪深两市142家房企的统计分析中，时代周报记者发现，一季度净利润出现下滑的房企数量已达74家，超过半数，万科、招商、金地这样的行业龙头悉数在列。

　　郁亮坦承，“楼市轻轻松松谁都能赚钱的黄金时代已经过去，企业对于可能存在的市场风险要有充分的认识，积极应对是必要的。”

　　在郁亮看来，积极应对的前提，是对行业前景有信心。他指出，行业发展的空间仍然很大，中国的城市化还远未结束，中国的经济转型、不动产精细化才刚刚开始；“同时，无论是住宅客户，还是消费地产、产业地产的客户，需求和以前都会有很大的区别，原有存量的不动产难以满足他们的需求。而无论是拆除重建，还是进行功能改造，都会给地产行业带来很多的机会。”

　　虽然郁亮信心满满，市场的分化却是不可回避的现实。例如，大城市房价全面上涨，而很多内地三四线城市存货积压，卖得很困难。如此一来，之前一些行政手段是否还有必要存在，也有了探讨的空间。

　　郁亮认为，未来政策将逐渐转向市场化，但作为企业，不应寄希望于政策调整，而是“踏踏实实做好自己的业务”。

　　“对于企业来说，不要把盈利建立在房价大涨的预期上，不要购买价格明显偏高、与当前房价明显不匹配的土地。”郁亮说，自住需求对价格很敏感，在二、三线城市，万科的产品由于实行装修交付和采购优质补品，配置更高，平均售价一般高于城市均价，但在北京等高房价城市，万科的平均售价往往是低于城市均价的。公司反对高价拿地，高端楼盘很少。过去一年北京的高价地，没有一块是万科拿的。

　　万科还正在积极谋求转型，在传统业务上，其将逐渐转向更安全、效率更高的轻资产模式。事实上，早在2013年年度报告中，万科已经表露出探索轻资产模式的意图。这意味着未来万科可能会出让部分开发项目或商用物业股权，或在部分合作项目中只占小股。

　　这一轻资产模式已初现端倪，今年一季度，万科实现投资收益约7.3亿元，较去年同期大幅增长近20倍，这主要来源于股权转让形式实现的商业资产处置收益等。

　　保利地产董事长宋广菊：崩盘不会发生

　　鲜有公开表态的保利地产董事长近日也在微博发声，直接否定所谓的“楼市崩盘论”。

　　日前，宋广菊的一则微博引发舆论热议，其内容与宋广菊一向低调的态度大相径庭，该微博称，“崩盘逻辑链绝不会发生，因为地方政府是这场债务泡沫最大的负债者，货币紧缩的结果就是政府财政垮塌，最后只能印钞解决！”

　　据时代周报记者了解，宋广菊原本意在借用他人微博来阐述个人态度，却不想因为微博原文中过激的词汇引发热议，但尽管如此，宋广菊直接否定“楼市崩盘论”的个人立场却是颇为鲜明。在宋广菊看来，除非限购彻底放开，M2增速低于7%，以及中国经济陷入超级大萧条，不然中心城市的楼市不应被低估。

　　其实，早在4月1日举行的保利地产2013年度业绩说明会上，宋广菊就已经阐释了自己对于房地产市场走势的判断，她表示，今年的房地产市场应该是平稳发展时期，对房地产市场中长期看好的观点也从来没有改变。

　　宋广菊认为，从去年下半年国家开始对银行进行规范，美国Q1的退出预期、以及国家产业政策和货币投放结构的调整，都对房地产的信贷产生了一定影响；但从另一方面讲，结构性调整对于央企、上市公司以及龙头企业都更具有资源的集中优势。

　　2013年，保利地产继续稳定增长，全年实现营业收入923.56亿元，同比增长34.03％；实现净利润107.47亿元，同比增长27.36％。今年第一季度，保利地产还是“万保招金”传统四强中唯一净利润没有出现下滑的房企。

　　尽管如此，保利地产前4月的销售却已经显露疲态。数据显示，首4个月，保利地产共实现签约面积284.32万平方米，签约金额363.98亿元，同比分别减少22.17%和9.45%。

　　结算结构性因素被认为是截至目前为止，房企销售业绩出现下滑的重要原因之一，但净利润增速的回落以及收益水平的下滑却是不争的事实，房企如何在产品以及经营思路上进行创新再一次作为一个重要命题被提出。

　　保利地产给出了自己的答案，在谈及如何应对毛利率下滑的问题时，宋广菊指出，要改变土地的获取方式，加大旧改项目的拓展力度；要加强产品创新，提高产品的溢价水平，此外，还要加强成本控制和加大一线项目的投资组合创新，提高ROE收益水平。

　　养老地产则被视作保利地产未来重要的利润增长点。根据其在去年年底发布的“养老产业战略”，保利地产计划用3-5年的时间使养老产业的运营率进入稳健经营阶段，基本实现盈亏平衡，同时规划用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道，通过REITs上市。

　　养老地产作为保利地产产品和盈利模式方面的创新支点，被宋广菊认为具备“战略意义”。