姚树洁：房价为啥全面停止疯狂？

　　最近许多报道,都是指向房地产市场的急速降温。年初从准一线城市杭州开始，去年从10多个鬼城开始。现在是‘永不倒’的北、上、广、深，都出现了一片哀鸿。不是降价的，就是有价无市的。少数还比较看好的城市，包括重庆等二线城市，那里的新房子卖的不错，但是，外围价格数年没有太大的疯狂，平均价位还远离1平米1万元的水平。

　　那么，房价为何要停止疯狂呢？

　　首先，特大城市，尤其是北上广深，还有像杭州这样的准一线城市的房价，早已经超越了世界最贵房价的警戒线。有钱人，从2012年开始，就已经大规模的把钱投向了英国、美国和其它留学生比较密集的国家。

　　中国13.6亿人，只要有百分之五的人能够到外面买房子，就可以把伦敦和洛杉矶的房价拉高一个档次。例如，一个孩子到伦敦读书，父母钱赚够了，在伦敦买套房子，比北京的大、质量高，而且有永久性的产权，但是，价格更加低。万一孩子在伦敦有一份工作，成家立业，就可以全家移民。

　　太有钱的人，把北京的房子卖了，跑到了国外，国内的购买力自然下降。

　　第二，GDP增速降低，许多人赚钱的力量大幅度下降，用大把钞票到处买房的人数相对比以前减少了。

　　第三，人民币在遇到1比6的关口上，炒汇的人，开始怀疑它能否突破6。2014年是人民币的拐点，它将会在接近6的位子上拼斗好久。所以，热钱已经开始做出流出的准备，而进来的热钱肯定急速下降。

　　第四，中国社会出现‘富有的穷人’和‘富有的贫困’两个怪象，也就是今天金岩石的博克所说的。人均收入大幅度提高，但是，穷人的收入踏步前进。其结果是，少数富人买了许多许多房，空着，然后拼命赚钱还贷，沦为富有的穷人，仅为每年净赚3千多亿的工行等垄断银行打工。本来是有钱的人，资金却流转不过来，到处贷款，把自己沦为穷人。相比之下，在有些人极为富有的时候，大多数人却沦为真正的穷人，因为高房价把他们挡在了有房族的门槛之外。

　　然而，当有钱人买了多套房子以后，他们再接着买房子的胃口就会逐步减少。而有刚需的穷人，却暂时接不上茬，所以房价不断上升的疯狂态势，难以为继。

　　在房产的需求方面，有必要说明的，就是大土豪一般会云集北京和上海，中上级土豪会云集广州和深圳，中级土豪会汇集二线城市。这就是上面所说的大城市为什么房价与当地的人均收入比高的吓人的原因。其实，当地的老百姓对那样高的房价，早就受不了了。

　　这种现象，主要是城市之间发展不平衡所致。国人视儿女教育为生命的全部，就算在北京，学区房破如贫民窟，房价却可与天空欲比高。其它城市也是如此，不管学区房有多破，房租就是比其它区域高出整整一个倍数。目前的择校政策改革，已经降低了学区房的需求热度，也缓解了教育资源的畸形分布，因而也有利于降低对房子的投机行为。

　　在北京清华附近，一个100平米，80年代建的老房子，房租必须预收3年，共50万人民币，房主才愿意出租。我认识在重庆远郊的小老板，月收入只有5千，却咬紧牙根，在重庆买了两套小户型房子，每月的收入，基本都是为了交房贷。

　　国人对房地产的热衷，达到了无以复加的地步。一方面是因为缺乏其它的投资渠道，一方面都以为占了房子，就占了土地和财富。要知道，每个人都这样想问题，房价必然飞天。地产商拼命建房子，连大学的老师讲房地产课程的时候，都不停的说‘中国房地产价格，都是只升不降’。我坐在下面听课，心里咕咚咚的，若有所思。当这样的疯狂到达一定程度时，大家也一定会收手的。目前的房价停止疯狂，就是因为有太多的人，已经欲罢不能。

　　第五，高房价是因为国民经济结构过于单调，老百姓的投资和消费结构过于单调所致。现在的政府，积极进行结构调整，金融和货币市场的改革也在紧锣密鼓的进行之中。防腐的利剑到处可见，影响到房地产领域的改革，还包括利率的自由化，增强银行间的竞争等措施。这样一来，投机的行为必然受到抑制，房价停止疯狂，也成为必然。

　　那么，大家还没有搞清楚的问题是：中国房地产到底会不会崩盘？

　　我认为，大面积的崩盘应该不会。不过，许多城市的大调整是不可避免的。不崩盘的理由是GDP适度增长的可持续性，加上内生增长的巨大潜力。另外，不是所有的城市都有大的泡沫，例如重庆和海口这样的城市，房价将可以稳定若干年。最后，中国人对房地产的热衷，不会在短期内有翻天覆地的改变。

　　所以，我说房价停止疯狂，不等于房地产的崩盘。其内涵，就是在未来3-5年内，房价停止大幅度上涨，有的城市，也有大幅度下降的可能。但是，就房地产整个行业来说，主要是通过时间，来换取房价回归理性的空间。