易宪容：楼市周期性调整中国准备好了吗？

　　当持续上涨了20多个月的住房价格开始掉头下跌、当各个城市的住房销售急剧性下降、当不少地方政府都希望松绑已经住房限制政策来救市时，这些都表明中国住房市场的周期性调整已经开始了。而且这种调整已经成了一种趋势，如果没有重大的政策冲击，想阻碍这种调整已经是不可能的。甚至于即使政府要救市，估计这次中国房地产市场的周期性调整也是不可逆转。
　　
　　为什么说国内住房市场的周期性调整已经开始？最为核心的问题就是与当前国内住房市场的性质有关。可以说，近十多年来，尽管政府的职能部门和房地产开发商一起制造了许多混淆是非的概念，比如什么住房“刚性需求”、“改善性住房”（其实这些东西是根本不存在的），把住房打扮为一个完全与国计民生有关的消费产品，以便能够让政府出台更多鼓励民众进入住房市场的优惠政策。但从本质上来看，这十多年来中国住房市场完全是一个投资投机的炒作市场，比如说，当前中国住房市场流行观念是做多、做空、看涨、看跌等，就是一个以投资为主导的市场。
　　
　　对一个投资投机为主导的住房市场来说，其购买者的目的、定价基础、价格运行方式及供求关系与消费为主导的住房市场是完全不同的。以投资投机为主导的住房市场，购买者进入市场目的在于预期住房购买之后能够以更高的价格卖出，而这种预期又取决于金融条件，比如说利率高低、融资杠杆率大小、信贷获得容易程度等。如果金融市场条件对投资者有利，投资者都会预期住房价格上涨，住房市场有更多的需求涌现。在这种情况下，这种住房需求可能会无限膨胀，或者说只要购买住房有钱可赚并可利用银行金融杠杆，这种住房需求就可能无限大。如果投资者预期房价会下跌，那么住房需求就可能急剧下降，甚至下降到零。这就是十多年来国内住房市场的基本情况。也就是说，以投资为主导的国内住房市场主要由市场预期来决定。如果住房市场预期发生了逆转，那么这个市场的周期性调整就开始了。
　　
　　从经验上来看，中国这个以投资为主导的住房市场，其价格已经持续上涨十多年了。这个市场的房价持续十倍的上涨，不仅形成了一个巨大的房地产泡沫，而且已经是不可持续了。比如，我们不用通行的房价收入比、房价租金比、实际房价上涨水平来衡量（这些指标早就显示国内住房市场泡沫巨大了），只要看当前一线城市的土地总值会知道当前国内住房市场泡沫有多大。比如1990年，东京土地总值相当于美国GDP63.3%；1997年，香港土地总值相当于美国GDP66.3%；今天北京土地总值相当美国GDP61.6%。这也意味着当年日本及香港在这样的情况下房地产泡沫破灭，那么当前北京的楼市泡沫离破灭也不远了。北京是如此，中国其他城市的情况也是这样。
　　
　　其实，中国房地产市场泡沫已经是无可复加了。无论是从国内绝大多数城市出现的一个又一个的“死城”、“睡城”、国内居民持有太多的住房来看，还是从政府权力涉及房地产市场过多过深、中国经济的完全“房地产化”来看，当前中国房地产市场发展完全是不可持续了。只要金融市场条件有少许的变化，整个住房市场的预期就发生逆转。市场预期的逆转也就意味着国内住房市场的周期性调整开始了。而目前国内房地产市场的情况并非仅看到市场预期发生的根本的逆转，也并非仅看到国内住房市场周期性调整已经开始，最为重要的这种调整国内居民及企业是否已经准备好了。
　　
　　我们可以看到，十多年来的中国房地产市场，除非少数城市之外（比如广州、深圳及海南），绝大多数城市的住房市场的价格都是只涨不跌，更不曾出现什么住房市场的周期性调整。当住房市场的价格只涨不跌，作为一个以投资为主导的市场，也意味着任何人只要购买到了住房就能够大获其利，就能够赚钱。由于在中国住房市场有一个这样的购买住房只赚不赔的赚钱效应，也就使得进入住房市场人就越来越多，各个城市房价也就越推越高。如果房价出现周期性调或下跌，中国住房市场投资者是承受不了的。这也就是为何中国住房市场“房闹事件”越来越多，越来越严重。如果政府对此没有一个明确的态度，当房价出现周期性调整时，这些“房闹事件”就可能由经济转化为社会问题。
　　
　　还有，国内银行也可能是这样，当房价上涨，银行可以把给住房市场的贷款及居民的住房按揭贷款看作是优质资产，这种贷款做得越多，对银行的赢利越是有利。所以，国内各银行纷纷抢占住房市场贷款份额。但是，当前住房市场出现周期性调整时，不仅作为抵押品的住房价格会全面下跌，而且以住房及土地作为抵押品的也会全面贬值。银行贷款的不良率就可能全面上升。这就是最近国内银行贷款不良率上升原因所在。
　　
　　而住房市场的周期性调整可能冲击最大的是地方政府。这不仅可能让地方政府融资平台风险暴露出来，也可让政府财政风险增加及地方政府官员贪污腐败显示出来。这就是当前不少城市的地方政府极力救市的原因所在。但是国内住房市场周期性调整已经成了一种趋势，地方政府要救市不仅没有作用反之只能把问题搞得更糟糕。中国房地产市场已经吸毒成瘾，如果不经过这种周期性调整的阵痛，要让经济恢复正常是不可能的。
　　
　　总之，国内不少城市的住房销售急剧下降但价格下跌很小，这不仅意味着中国住房市场是以投资为主导的市场，也意味着这些城市住房市场的预期发生了根本性逆转，即投资者不敢或不愿意再进入住房市场，住房投资需求正在全面萎缩。而国内住房市场预期逆转也意味着国内房地产市场周期性调整已经开始了。对此，中国住房投资者、企业、银行及地方政府准备好了吗？这才是中国房地产市场周期性调整的关键问题所在。