土地市场的拐点已经全面到来

　　“地还是会继续看，但现在首要工作是怎么把房卖出去，有钱回笼才有买地的心思。”姚小姐是一家标杆房企华南区域公司参与土地投资的员工。她说最近公司连续开会到深夜，商讨如何在第二季度追回一点一季度没完成的销售任务。
　　
　　今年以来，陆续出现土地流拍、底价成交等现象。3、4月份全国土地出让及成交面积均处于2013年以来的低位。“五一”之后沈阳作为供应过量的城市代表，五幅土地出让仅一幅成交，充分反映了开发商对这座城市的看法。
　　
　　中原集团研究中心总监刘渊认为，数据和例子均证明土地市场转冷，而且显示出还将继续恶化的趋势。
　　
　　销售持续不景气传导至上游，土地市场的拐点也宣告到来。
　　
　　沈阳流拍
　　
　　5月5日，沈阳共有五幅土地挂牌出让，最终四地流拍。唯一一幅成功出让的土地接近底价成交，总价仅93万元。
　　
　　据沈阳市国土局公布的信息，这五幅土地有三幅为商务用地，两幅为商住混合用地，合计出让土地面积近10万平方米。
　　
　　五幅土地起始价最高的也只有1584元/平方米，但现场只有三家竞拍企业参与。
　　
　　2010年就进入沈阳市场、总部位于广东的一家开发商，其负责品牌的人士认为，开发商如今对沈阳没兴趣是情理中事。他早就感觉到沈阳楼市的“寒冷”。“每次去到沈阳，区域总裁就拉着我诉苦，希望集团能多给他们一些支持。”该人士说：“沈阳(住宅)的库存实在太高了，我们品质上下足了功夫，也让利了，都卖不出去。业内消息，我们旁边一家销售额全国前三名的开发商都在亏本卖房。”
　　
　　该人士表示，当地政府当年卖力招商，该公司也看中沈阳是省会城市，大胆前往投资，“没想到几年间沈阳的住宅、商业都爆发式增长，密度高得惊人”。
　　
　　一篇宣称是万科副总裁毛大庆内部发言稿的文章显示，重点关注的50个城市，已明显出现分化的特征，“由于土地供应过多，带来了对未来市场去化能力或销售能力的透支”，明显的代表，就是沈阳。
　　
　　发言稿还表示，50个城市里面，像沈阳这样的城市大概有30来个。
　　
　　克而瑞研究中心数据显示，截至3月底，沈阳商品住宅存量为1463万平方米，同比增加48%，消化周期长达15.1个月，同比上升69%。而沈阳土地的消化周期则为2.08年，在二线城市中排名靠前。
　　
　　同样在沈阳有多个项目的另一家开发商，其投资者关系部门的张先生坦言：“在沈阳投资没赚到钱，我们估计很长时间内不会再投资沈阳。”
　　
　　土地供需双双走低
　　
　　事实上，土地流拍、底价成交的现象在今年年初就已开始。
　　
　　如果说年初市场只是“犹豫”了一下，进入3、4月，土地成交面积正式大幅走低。天津、苏州等多个以往的投资热点城市均出现流拍、底价成交现象。
　　
　　房企买地相当谨慎。4月，中原监测的10家标杆房企在全国40个主要城市的购地金额为199.37亿元，尽管环比3月增长33%，但较2013年月均购地金额仍有30%的差距。
　　
　　首要原因就是楼市遇冷、房企销售业绩普遍不佳。3月份，10家标杆房企总销售面积598万平方米，较去年同期减少6%，未能再现“小阳春”。根据中原监测数据显示，4月全国40个大中城市一手住宅销售面积环比下滑5.8%。
　　
　　中原集团研究中心总监刘渊介绍，除了销售不佳，信贷收紧也是重要的因素。
　　
　　4月，10家标杆房企共计融资118.01亿元，环比3月回落24.7%，融资金额已经连续两个月回落。
　　
　　10家房企中，雅居乐有2笔融资，共计78.09亿元；此外，万科、金地和保利各有一笔融资。
　　
　　中原报告指出，近两个月融资金额持续回落，主要是由于，一方面受美国加速退出QE和人民币贬值的双重叠加影响，以及近期国内多个城市楼市涌现降价潮，导致房企海外融资的难度有所加大；另一方面，为严控风险，国内各大银行普遍大幅度缩减了房企的融资总量。
　　
　　去年手握充足现金，在多个城市创下地王纪录的房企今年已难觅踪影。
　　
　　4月下旬，广州出让天河区最大幅宅地油制汽厂地块，现场仅珠江实业和广州城市建设投资联合体及金融街和保利联合体到场竞拍，6分钟就被前者拿走。“这么好的地块没人抢，可见大家对后市不看好。”前述标杆房企员工姚小姐说。
　　
　　预期拍卖市场冷清，地方政府也减少土地出让。油制气厂地块之后，“广州暂时没什么地块放出来。”数据显示，3、4月份土地供应面积走低。一线城市变化尤为明显，从1、2月份的220万平方米、121万平方米，缩减超过一半至不足60万平方米。
　　
　　3、4月份全国住宅用地供求分别创下2013年以来的最低及次低纪录。
　　
　　减少供应对维持土地价格有一定帮助。一二线城市经历了前3个月土地楼面地价持续下跌的状况后，4月分别回升至11000元/平方米、4500元/平方米以上。一线城市地块溢价率在60%。
　　
　　不过，三四线城市土地成交量仍有明显下滑，楼面地价在4月跌至1800元/平方米以下。
　　
　　部分房企已不敢在三四线城市投资。前述张先生所在房企的投资团队近期走访了多个一二线城市，得出的结论是：“为了降低风险，我们锁定一线城市的中心地段。像天津这种城市，只有市内六区的地可以拿，环城四区都不靠谱。”
　　
　　土地市场的拐点
　　
　　被问到拿地计划，姚小姐所在标杆房企的品牌部总监表示，开发商要不要拿地，其中一个判断标准是库存，“如果存货较多，我们会先消化存货，不会大量新增土地。”他说。“拜万科所赐，现在房子真的不好卖了。”品牌总监半开玩笑地加了一句。
　　
　　据克尔瑞中指数据研究院监测，截至4月末，包括北上广深在内的17个主要城市的库存量环比增长了5%，处于2014年以来最高水平。过去的热门城市例如苏州、厦门、北京、南京、惠州、广州、南充可售面积环比增幅均超过6%。
　　
　　值得注意的是，一直被誉为不愁卖的一线城市受成交下滑影响，库存也在走高。4月份北京的商品住宅库存量为864.25万平方米，环比增加了75.16万平方米，增长幅度达10%。广州情况类似，库存量为794.87万平方米，环比增加了8%。4月上海的商品住宅库存较3月有所减少，但可售面积达1040.07万平方米，总体仍处于高位，市场去化亦不乐观。深圳的商品住宅库存去化相对平稳，较上月波动不大，可售面积为337.01万平方米。“五一”楼市向来是块晴雨表。而今年五一的情况可说更坚定了业内对楼市全面下行的判断。
　　
　　中原地产研究中心统计数据显示，五一期间54城市合计住宅签约套数为9887套，比2013年同期的14642套下调了32.5%。其中一二线城市下调幅度最大。一线城市三天合计签约1046套，同比下调了40%；二线城市平均下调幅度也达到了35%，三四线城市下调幅度低于平均跌幅。
　　
　　刘渊表示，虽然房企重回一线城市，但受制于一线城市库存也在增长、以及信贷紧张，预计一线城市的投资还会继续走低。
　　
　　换句话说，土地市场的拐点已经全面到来。
　　
　　前述张先生所在房企，领导希望拿上海市中心地块，但投资团队内部出现了反对意见。“一来楼面地价高得离谱。二来现在市场不好，就算上海已经是全国销售最稳定的地方，竞争也还是太激烈。要卖也先卖掉那些标杆房企的产品，我们的还是未知之数。”持反对意见的投资人士说。