今年成都楼市成交量有下滑 但市场基本保持稳定

　　近日，为期5天的第43届成都市房地产交易会闭幕。根据中成房业8日公布的数据，本届春交会期间，成都主城区共认购781套，认购面积7.74万平方米。尽管与去年同期春交会历史高位的2878套相比，仍有不小差距，但认购套数环比去年秋交会上涨199%。
　　
　　作为四川省会城市和西南地区重镇，成都的春季房交会一直被业界视为成都甚至四川楼市的风向标。虽然本届春交会恰遇蔓延全国的降价潮以及房价跳水、限购令松绑、新房库存过量以及银行限贷等消息，但成都刚需市场购房需求依然旺盛。
　　
　　据悉，今年一季度以来，成都楼市成交量有一定下滑，雅居乐、九龙仓等部分开发商展开了“以价换量”的营销策略，但就降价和成交下滑的幅度来看，依然在有限的范围内。不少楼盘销售人员表示，从数据上看成都楼市在降温，但市场基本保持稳定，好的地段好的房源价格只会升不会跌。
　　
　　根据世家机构统计数据显示，2014年1月至4月，成都市主城区商品房和二手商品住宅成交量分别为9825套和4736套、5536套和2777套、11845套和4711套、9472套和4516套。而从住房均价来看，前4个月成都住宅销售均价为7365元/平方米，与2013年同期相比上涨9%，4月大成都住宅均价更是环比上涨了220元/平方米。
　　
　　受城市外向扩张、房企转战郊县开发趋势影响，郊县尤其近郊已逐渐成为成都楼市的主角。但从春交会来看，成都众多郊县组团虽以“宜居”、“生态”、“发展潜力”作为宣传揽客亮点，但在刚需主打的楼市行情面前，“宜业”的迫切性战胜了“宜居”，依然难敌成都核心主城区的区位优势。
　　
　　成都市工商联副主席、成都市房地产企业协会副会长、成都丰德企业发展集团公司董事长许晓舟表示，尽管成都楼市有降价现象，部分公司降幅达到10%至20%，但降价的主要是前期上涨过快或有房价虚高泡沫的楼盘，未出现普遍降价的现象。
　　
　　同时，4月23日成都市主城区3幅地块拍卖，亦吸引了中粮、蓝光、恒大、万科等12家知名房企业参与竞价，总面积约317.85亩的土地，成交总价超50亿元，成交楼面价分别达到5650元/平方米、6740元/平方米和9350元/平方米。
　　
　　许晓舟认为，每平方米9000余元的成交楼面价，房地产企业需要将房价定到1.4万元左右才能保本，房价下降的可能性不大。中德英伦城邦营销副总监龙浩也表示，虽然短期内成都楼市有一定的波动，但从宜宾鲁能开发（集团）有限公司以9350元/平方米的高价拿地，可以看得出房价长期走势是上涨的。
　　
　　许晓舟表示，后市全国的房价会出现一些区分化的走势，如鄂尔多斯(行情,问诊)等房价上涨过快或商品房存量太大的城市，房价会大幅下降。但成都作为一线城市和宜居宜业城市，房价一直未出现过大涨大落，且在全国也属于中偏低的范围，加上城市辐射性强，城市吸附力带来的刚性需求是有目共睹的，因此不会出现房价大降的现象。
　　
　　世联地产分析师亦认为，通过本次春交会小幅度的以价换量初见成效，市场已度过最危险阶段，有望借此建立新的供求平衡点。而成都市房地产市场供求关系较好，库存量和存销比属正常，市场整体泡沫成分较低。全国房地产市场进入调整周期的大势不改，成都短期楼市企稳概率较大，预计未来将重回高速增长轨道，构成房地产发展长期性利好。
　　
　　成都市政府5月6日发布的《成都市人民政府关于完善购房入户政策的通知》，将成都市的购房入户门槛从70平方米提高到了90平方米，有认为是对限购政策的“收紧”。许晓舟表示，此前成都购房入户一直是90平方米，为应对汶川地震和国际金融危机冲击，成都市才在2008年底规定，在成都购买商品住房（含二手房）面积在70平方米以上的市外人员即可落户。这并不是对限购政策的放松或收紧，跟户籍的关系更大。
　　
　　业内人士认为，成都的该项新政不能算救市行为。目前成都的成交量中，购房入户大约占到1/10，再加上成都市的入户条件一直较为宽松，因此新政对楼市的实际影响应该很小。
　　
　　许晓舟认为，一些媒体的“瞎起哄”可能不理性地改变消费者预期，从而影响经济的发展。他透露，目前成都市政府并未出台“松绑”政策，但成都有关房产企业和相关协会已向市政府提交了一些放松限购政策的建议。