房地产市场预期已急转直下 多城市开始“救市”

　　近日，多个城市的房地产业传出“救市”的声音，这种声音甚至已经从四线城市扩展至二线城市。传言四起之际，有的城市立刻站出来辟谣，有的城市却直接坐实了传言。据中原地产市场研究部统计，2014年4月份以来的一个月内，尽管实施举措各不相同，但抛出各种救市政策的城市已经增加至6个。
　　
　　“实施增加市场信心的政策，最主要是为了缓解库存压力，减少资金沉淀，加速资金流动。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，毕竟，库存过高的城市容易沦为“鬼城”或者“空城”，房企折戟，城市吸引投资也将遭到重创。
　　
　　值得一提的是，以往实施救市政策都是给购房者信心，从而提振房地产市场的信心，但在此轮“救市潮”中，首次出现了“购房贷款可获政策性担保”政策。
　　
　　“事实上，这是减少断供风险，给银行和金融机构信心。”中原地产首席分析师张大伟表示。
　　
　　郑州抛“为房贷担保”政策
　　
　　挽回银行信心
　　
　　近日，《郑州市个人住房置业贷款政策性担保管理办法（征求意见稿）》（下简称《意见稿》）发布。《意见稿》显示，个人住房置业贷款，依法设立的住房置业政策性担保机构可以作为保证人，依据有关个人住房置业政策，为申请个人住房贷款的借款人提供保证，在借款人未按合同约定履行住房贷款偿还义务时，由担保机构代借款人偿还住房贷款债务。
　　
　　不过，借款人应当根据贷款金额、贷款期限向住房置业政策性担保机构交纳担保服务费。
　　
　　此外，值得关注的是，在郑州市行政区域内，借款人申请个人住房商业银行贷款、个人住房公积金（组合）贷款，贷款人要求提供担保时，由住房置业政策性担保机构提供担保的，均适用本办法。事实上，这意味着政策不光是为公积金贷款提供担保，还为商业贷款提供担保。
　　
　　对此，有郑州市法制办法规处工作人员向媒体透露，这是郑州首次就个人住房置业贷款政策性担保出台征求意见稿。此外，郑州市住房保障和房地产管理局工作人员也向媒体表示，这个政策两年前已经在起草，并不是为了目前的市场而制定，更说不上救市，只是出台的时机刚好赶上了这个敏感的时间点而已。
　　
　　而早在2001年，郑州市就成立了郑州住房置业担保有限责任公司，是经郑州市人民政府批准，隶属于郑州市房管局的唯一一家开展住房置业贷款担保业务的担保公司。
　　
　　“虽然购房者需要缴纳一定的担保服务费，但该政策不乏提振市场信心的目的。”张大伟表示，该政策是首度侧重于给金融机构和银行信心的放宽性房地产调控政策，抓住了现在市场下滑的关键是金融机构对房地产的风险预警，减少了断供风险，避免金融机构收紧房地产贷款。
　　
　　更为值得注意的是，目前，房地产市场预期已经急转直下，甚至连一线城市都未能避免量价齐跌的态势。鉴于此，救市的声音不绝于耳，甚至从四线城市扩展至二线城市。
　　
　　6城出手救市
　　
　　或引发多城市效仿
　　
　　截至5月11日，2014年4月份以来，无锡、南宁、杭州萧山、天津滨海、铜陵以及郑州先后抛出放宽房地产调控的政策。
　　
　　据悉，在无锡市购买成套商品住宅（含二手房）、户均建筑面积达60平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户；在南宁，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房；在杭州萧山，购地保证金1000万元上限，拆迁户鼓励货币补偿、一年内购房获补贴；在天津滨海，只要滨海范围内无房，即可在新区购房，并将推出共有产权模式购房政策，购房人交一成首付就能先住房；在郑州，借款人申请个人住房商业银行贷款、个人住房公积金（组合）贷款，贷款人要求提供担保保证时，由住房置业政策性担保机构提供担保，住房置业政策性担保机构收取担保服务费。
　　
　　此外，福州、宁波等多个二、三线城市都传出打算救市的传言。
　　
　　对此，严跃进表示，虽然政策各不相同，但其目的均是为了缓解库存压力。在杭州、天津滨海新区等二线城市，在融入长三角经济圈、京津冀经济圈的过程中，土地供应力度较为激进，大量房企涌入抢地，库存快速高企；在铜陵等三、四线城市中，当地劳动力不足，外来人口导入慢，整个市场需求难以支撑因新城开发而飙升的大量库存。
　　
　　来自民生证券的一份报告显示，当前将地产政策的制定下放至地方政府手中，增加了调控的灵活性，其中库存较高的三、四线城市可适当支持刺激需求，已限购但成交低迷，房价平稳的二线城市适当放松限购，根据各地地产市场的具体情况，出台力度不同的政策。但调控放松的大方向是确定的，且步伐正在加快。
　　
　　张大伟则表示，目前来看，限购政策对投资投机需求还是起到了显著的抑制作用，目前难以全面放开。不过，部分城市局部微调以及执行尺度上的暗松则存在很大空间。此外，部分二、三线城市救市的闯关成功，可能引起多城仿效，进而加入救市大军。