易宪容：地方政府松绑限购政策无法保地价

　　最近，广西南宁房管局突然发文称，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。有媒体认为这是第一份由官方正式发布的房市限购调整的文件，从而打响了地方政府救楼市的第一枪。早些时候，温州、长沙、杭州、郑州等城市也在酝酿楼市限购松绑，但最后都得辟谣。即使是天津滨海传出实施差异化限购政策，但也没有出台正式文件。也就是说，在对住房限购政策松绑问题上，没有地方政府敢天下先。
　　
　　那么，各地方政府为何频频吹出松绑限购政策之风，最根本的原因就在于如果房地产市场价格下跌，不仅会让当前的房地产化经济的GDP快速下跌，而且更是会让地方政府的财政风险急剧上升。特别是近几年来，不少地方政府通过政府融资平台过度的信用扩张，很大程度都上都是通过土地的出售、土地的抵押担保来进行。如果房价下跌，受到冲击最大的是当前的土地市场。这不仅会造成住房市场对土地的需求全面下降，也会让地方政府所拥有的土地价格全面下跌。土地价格下跌不仅政府融资担保能力下降，更是可能让地方政府财政风险暴露出来。所以，只有维持房价上涨或至少是稳定，地方政府才能这些风险掩盖起来。这可能各地方政府救楼市的核心所在。
　　
　　不过，地方政府采取给当地限购政策松绑能够救楼市吗？从最近地方政府纷纷准备救楼市的情况来看，中国房地产市场全面的周期性调整已经开始，无论是二线城市，还是一线城市都是如此，三四线城市楼市的风险更高。既然国内的住房市场周期性调整已经成了一种趋势，也就说明持续上涨十几年国内楼市房价已经不可持续了，它的逆转是市场的一种必然。既然是一种市场趋势，那么地方政府想通过松绑限制政策来救市，以此来保证市场的价格不下跌估计是不可能了。有数据表明，持续上涨了21个月的住房价格指数，在4月份开始掉头下跌。
　　
　　因为，在一个以投资为主导的住房市场，如果购买住房是一项有利可图的投资，那么任何行政限制都无法阻止投资者进入这个市场。只不过，行政限制出现让投资者的成本增加一些而已。只要这种增加的成本远远低于其投资收益，投资者就会突破这种限制进入市场。这就是政府出台住房限制政策以来，国内住房市场的销售不仅没有减少，反之仍然快速增长。
　　
　　比如，2011年北京市采取住房购买限购政策以来，一个化解这种住房行政限购的产业链立即出现。即如果一个投资者要想在北京购买住房，只要支付一定的费用就可购买一个相应的购买住房的资格。同时，这几年北京市参加社保的人数也急剧成倍增加，也在于获得购买住房资格。这些现象都表明，只要购买住房是有利可图的，投资者完全能够以金钱交易的方式冲突这种购房限制。既然以前的住房限购政策对住房需求遏制作用十分有限，那么现在各地方政府希望松绑住房限购来救当地的楼市所起到作用同样是微乎其微的。
　　
　　更为重要的是，当前国内住房市场出现的调整并非是早几年那种不断地出台房地产宏观调控政策所导致的市场短期变化，而是国内外金融市场条件变化导致的普遍的周期性调整。而这种调整，地方政府救市政策是起不了作用的。因为，无论是中国的住房市场还是发达国家的住房市场，其发展与繁荣，很大程度上取决于相应的金融市场条件及相关的住房税收政策。如果金融市场条件对房地产市场发展有利，比如按揭贷款利率低、杠杆率高、投资者从银行贷款容易，那么这个房地产市场就容易造就繁荣。前十年中国住房市场的发展与繁荣就完全取决这样一个有利的金融市场条件（当然过度优惠的住房税收政策也是一个方面）。如果金融市场条件发生变化，那么这个住房市场出现调整也必然。如果金融市场条件变化了，地方政府想希望行政性的方式来救市是根本不可能的。
　　
　　还有，2013年以来，无论是互联网金融爆炸式的增长，还是影子银行的泛滥，都正在改变国内金融市场的资金流向及价格水平。比如，互联网金融爆炸式增长，使得大量的银行存款从正规金融体系流出。这不仅减少银行体系的可贷资金，也推高银行贷款的价格。这就使得国内各银行不仅不得不收缩住房按揭贷款，也必须提高住房按揭贷款利率水平。从现有的信息来看，对于住房按揭贷款利率，不仅国内银行的各种优惠利率取消，反之按揭贷款利率基本上都处于基准利率之上，不优惠，反而利率上涨。在这种情况下，既会导致完全依赖于银行按揭贷款住房需求全面缩减，也会造成由于融资成本上升让投资者预期改变而不敢或不愿意进入市场及让住房投资需求全面萎缩。
　　
　　再就是，由于国内住房市场的价格持续上涨了十几年了，不少地方的房价已经上涨十几倍并形成巨大的泡沫了，当国内银行注意到住房市场预期将发生周期性调整，早些时候银行所做的与住房有关贷款面临的风险就在增加，甚至于可能在这过程中暴露出来。这就使得国内银行对住房市场贷款会更加谨慎，对住房市场的信贷更是紧缩，这些都影响国内住房市场需求的增长。可以说，对于国内金融市场条件变化，地方政府对此影响是鞭长莫及的。即市场经济杠杆条件地方政府是无法用行政方式来改变的。因此，地方政府希望通过松绑限购政策来救市来保房价是不可能的。
　　
　　还有，最近金融市场条件变化还表现为今年以来的人民币贬值。而人民币的贬值不仅会导致以人民币计价的住房的价值下降，投资者或是不再进入住房市场，或把手中的住房出售。这就住房投资需求减少，而住房供给增加。如果再加上房地产企业海外融资成本上升及融资困难可能导致资金断裂的风险，对住房降价放量销售，这就可能进一步强化中国住房市场的周期性调整。在这种情况下，地方政府的救市不仅起不了作用，反而会成为住房市场变化的反向指标，因为投资者看到住房市场风险比地方政府还要高。
　　
　　再就是，政治性因素既中央政府严厉的反腐行为，已经迫使不少地方政府官员不得不让其手中的住房脱手。当金融市场条件变化让国内住房市场出现周期性调整之后，国内反腐行为不仅增加市场住房供给，更是会强化这种住房市场周期性调整，及强化市场同期性调整预期。这必然使得地方政府救市政策所起到作用弱化。
　　
　　可以说，由于当前国内房地产市场不仅在于这个市场发展不可持续性，而且在于这个市场的金融市场条件已经发生了根本性变化及政治反腐全面展开，地方政府希望用行政性方式来救楼市，即来维持当地房价稳定或不下跌，所起到作用是十分有限的，甚至于这种救楼市会让投资者认为住房市场所面临的风险更高，投资者最好的方式就是逃离这个市场！在这种情况下，国内住房市场的周期性调整已经开始，住房市场预期将全面逆转。而住房市场预期全面逆转，房地产企业对土地市场需求萎缩，土地的价格全面下跌也是一种必然。地方政府希望给住房限购政策松绑救楼市，以此来稳地价来化解地方财政风险已经行不通了。这几年温州及鄂尔多斯的情况就是这样。从现代发达国家所走的路来看，解决地方政府的财政问题，土地财政不是长远之计，开征房地产税才是正途。