广州楼价开始松动 市区房价仍高高在上

　　作为传统“五月”黄金月楼市，开发商推货数量没有去年积极，甚至近期有房企号称“促销”，降价幅度惊人，与去年同期相比下降幅度高达1万元/平方米。记者发现，目前推出特惠单位的楼盘主要集中在郊区，而广州市中心楼盘价格一直处于高位，甚至有楼盘再上调价格。未来楼价走势如何，到底是升还是涨？广州是否会掀起降价风呢？
　　
　　万科欧泊
　　
　　不同楼栋比去年便宜1万元/m2
　　
　　价格对比：去年5月2.5万/平方米
　　
　　今年5月1.5万元/平方米
　　
　　地址：番禺区兴南大道368号
　　
　　2012年底，万科欧泊首次开盘时其网签成交均价1.6万~1.7万元/平方米，随后一路上涨，在2013年5月由于番禺南村地王诞生，楼面地价高达14194元/平方米，万科欧泊也迅速涨价，A4栋尾货价格从2万元/平方米上调为2.4万元/平方米，A5楼王单位均价为2.5万元/平方米。
　　
　　不过，随后万科欧泊价格又有所下调，今年年初万科欧泊也曾推出特价单位价格为1.8万元/平方米。目前记者了解到，万科欧泊也以特惠单位的形式在进行促销，最低1.5万多元/平方米。
　　
　　万科广州相关负责人表示，万科欧泊这次推出的单位都是东西朝向，也有一些靠近马路，此外，这次推货正值万科30周年，所以拿出一些特价单位。
　　
　　万科东荟城
　　
　　特惠价格回降至两年前
　　
　　价格对比：2012年初1.2万~1.3万元/平方米今年5月1.3万~1.4万元/平方米
　　
　　地址：广州市黄埔区科学城(7.68,0.02,0.26%)开泰大道与荔红二路交界处
　　
　　万科东荟城“五一”三天特惠价格低至13200元/平方米。数据显示，该盘3月初的报价为1.7万元/平方米。此次，万科东荟城不仅降价，还同时免签双合同。该楼盘于2011年年底开盘，当时吹风价为1.5万元/平方米，最后1万多元/平方米起开盘，成交均价为1.2万~1.3万元/平方米。由于近两年萝岗楼市发展迅猛，并且该盘所处的地理位置优越，距离地铁也较近，该楼盘价格上涨至1.7万元/平方米左右。
　　
　　万科相关负责人表示，该盘促销是根据房源素质，整个小区内不同楼栋、朝向、楼层都有区别，现推的货都靠路边，噪音比较大。
　　
　　万科峯境
　　
　　特价单位比开盘价低6000元/m2
　　
　　价格对比：去年9月3.5万元/平方米
　　
　　今年5月2.9万元起/平方米
　　
　　地址：白云大道南399号
　　
　　万科峯境也推出20套特价单位，最低单价2.9万/平方米，该盘去年开盘时的对外价格为3.5万元~4万元/平方米。据网易地产对阳光家缘数据显示，该楼盘近一个季度的成交均价为36129元/平方米。万科相关负责人表示，该盘也是搞庆祝万科30周年优惠活动，只限在“五一”期间三天，只是中低层以及大面积户型有优惠。其中，新推的2房78平方米，价格是2.9万元~3.3万元/平方米，100平方米左右的产品为2.98万元/平方米~3.8万元/平方米，特价单位都集中在低层。
　　
　　保利花城
　　
　　产品不同便宜3000元/m2
　　
　　价格对比：去年1.7万元/平方米
　　
　　今年1.4万元/平方米
　　
　　地址：花都三东大道西(原花卉市场)
　　
　　楼盘负责人黄先生表示，今年和去年销售的产品不同，去年是二期，在正中心园林区。而现在销售的三期单位的位置都靠路边。
　　
　　大学小筑
　　
　　一口价单位便宜2000元/m2
　　
　　价格对比：去年均价31000元/平方米
　　
　　今年均价29000元/平方米
　　
　　地址：番禺区广州大学城中五路159号(大学城南区、岭南印象园正对面)
　　
　　大学小筑的相关负责人表示，整体价格其实没有降，只是近期推出了少量一口价单元，这些单元有较大的优惠。
　　
　　观点PK
　　
　　“后五一”时期
　　
　　会否掀起降价风？
　　
　　会
　　
　　龙头房企或引降价风
　　
　　业内资深专家韩世同表示，从去年年末开始，市道就一直不好，到今年楼市并不乐观，刚开始有开发商强忍着，慢慢有楼盘推出一些小优惠试探市场，比如之前时代地产推出的8.8折优惠，虽然最终优惠力度并不是直接有8.8折这么大，但是2~3%的让利还是有的，万科这次借促销之名，其实就是一种变相降价，并且下降的幅度还不小。如今，开发商已经从之前的暗降变成了现在的明降，只有在价格上有让利才能打动买家，这样的促销降价行为比零首付、一成首付、送管理费等优惠要实际很多。按照这样的市场情况来看，未来会有更多的楼盘进入到降价行列中来。
　　
　　否
　　
　　楼价上行难下降也难
　　
　　合富房地产研究院院长龙斌表示，“五一”后短期内市场的调整态势延续，但量价再大幅波动机会不大，而上行又乏力。影响后市方向的较为关键的宏观因素主要还是两方面，一是信贷、房贷等松紧取向；二是国家和地方对行政限制性政策，如限价、限外、限贷、限购等的调整意向。房地产增速大幅下降对宏观经济、地方财政和相关行业负面影响大，而地方限制性政策又放大了信贷收紧对市场交投的负面影响。一季度经济增长仅为7.4%，是近年最低的，表明今年经济稳增长的任务艰巨。可以判断下半年信贷或房贷略有调整的机会较大，而地方政府过严限制购房的政策如限价、限外加码、限购等也存在修正的可能。毕竟房地产平稳、减少大的波动，是各方的最大利益所在。
　　
　　分析
　　
　　特惠单位集中在郊区
　　
　　市区房价仍高高在上
　　
　　据了解，目前以一口价促销的楼盘主要集中在番禺、花都等一些郊区，而千亿房企万科大幅降价主要是因为目前该集团正值30周年而推出特惠单位，并且这些产品要么是靠近路边，要么就是低楼层单位或是一些朝向、单位比较逊色的产品，并且货量也不多。
　　
　　虽然广州目前有多个楼盘以特惠形式吸引客人，但是大部分楼盘价格保持稳定，甚至有市中心楼盘价格上调，比如中信西关海、文德先生等。中信西关海相关负责人告诉记者，他们的楼盘目前不仅没有降价，价格比去年还上涨了2000多元/平方米，目前该盘在售的四房单位为3.2万元/平方米。此外，位于北京路的文德先生负责人告诉记者，这个“五一”该盘推出新品，推出了50套，成交了不少，价格为3.2万/平方米起，但接下来准备小幅度上升价格。
　　
　　方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，目前价格有松动的都集中在萝岗、花都、增城等区域。市中心没有楼盘降价，因为需求和供应比例仍然失衡，尤其是学位房，一房难求。所以不管楼市如何变化，市中心的房子最保值。