富力地产推“贵阳富力中心” 建筑面积31.6万平米

　　日前，富力地产推出了其在贵阳的首发作品“贵阳富力中心”。

　　资料显示，该项目为富力地产联手大西南矿业进军贵阳的首个项目，地处贵州金阳核心CBD，紧邻贵阳市行政中心；位于观山湖区诚信北路，占地面积13.4万平方米，建筑面积31.6万平米，容积率3.5，产权年限50年。

　　项目汇集了6栋超甲级高端写字楼，约4万平方米大商业，囊括办公、餐饮、购物、娱乐、文化、社交等多种配套。

　　产品形式上，将构建成贵阳首个精装5A级写字楼，以生态围合式建筑群的表现形式，打造120-2000平方米的多样办公空间。

　　去年12月3日，富力在贵阳的这一项目正式奠基开工，如今半年才过，项目已经准备入市亮相。

　　贵阳的写字楼生意

　　众所周知，早早开始涉足商业地产的富力在广州珠江新城有多个写字楼、酒店等商业项目，因此也确实累积了不少商业地产，尤其是写字楼的开发经验。而这几年，富力亦欲携自身的商业地产开发经验拓展更多城市的打算也十分明显。

　　根据观察，目前富力在外地投资性物业中，酒店产品占了较大比重，而写字楼只在天津和重庆略有涉及。

　　市场认为，虽无法和一线城市对于写字楼的巨大需求相提并论，但天津和重庆对于写字楼还是有一定的需求量，因此富力在这两个直辖市发展写字楼生意并不难理解。

　　不过，富力接下来却将写字楼的投资转向了贵州，这个2013年全国各省份GDP排行中垫底地区，就确实有分析师表示看不懂。

　　对此，辉立证券地产分析师陈耕表示，在贵阳做写字楼，可能面临低去化的问题。

　　据了解，事实上，贵阳这一两年写字楼市场确实较热，但随之而来的供应井喷却让竞争加剧。

　　资料显示，2012年开始，沉寂多时的贵阳写字楼市场开始出现多点发力，中心区、观山湖区数十个写字楼项目将贵阳写字楼市场带入了一个空前的“井喷”期。据不完全统计，未来几年贵阳写字楼的供应量将接近400万平方米。

　　2014年，仅关山湖区就有贵阳国际金融中心、美的林城时代、中渝中环广场、北大资源梦想城、茅台国际商务中心、德福中心、金利大厦、联合广场、天一国际、俊发[简介最新动态]中心等10余个写字楼项目的集中供应，都将使该区域的写字楼市场竞争空前加剧。

　　另一方面，并不是西南重心的贵阳是否有足够的需求来吸纳这些写字楼供应，也一直是大多数市场人士认为值得观察的事情。

　　因此，将会产生资金沉淀，回报周期较长的商业项目布局在此，对于今年财务压力均较大的诸多房地产企业来说，或许都是一件有些冒险的事。

　　商业拓展与资金压力

　　其实，富力商业地产发展过程中曾有的最大危机就是来自于资金占用问题。

　　目前，经历2008年金融危机之后的富力，其财务状况已获得大幅的改善，但2013年，其财务面临的压力再度上升。

　　国际研究机构瑞信在4月底的一份研报中表示，其将富力的股价大幅削减20%，原因则是认为富力今年必须为高达55亿元的国内债券再融资，还有数量可观的信托贷款，随着销售数字的见顶回落，投资者对企业信心下降，再融资成本趋升，将形成恶性循环。

　　事实上，55亿元的国内债券只是富力手中负债的1/10。对于这部分信托贷款，辉立证券地产分析师陈耕指出，信托一般是按照项目进行的，因此支付也是按照项目的销售进行，以目前富力的项目来看，可能只会有部分项目出现问题。

　　陈耕进一步指出，在目前的市场环境下，富力总体销售表现如果受到影响，那么才会有出现问题的可能性。

　　同时其也表示，根据目前情况富力很难出现不能偿付的结果，毕竟作为内房股，信用在资本市场是非常重要的。

　　不过有市场研究报告指出，目前富力的整体债务已超过600亿元。

　　根据富力2013年年报显示，其借款总额为614.5亿元，包括于2009年10月发行的境内债券55亿元，于2011年4月发行2014年到期的离岸7.00%优先票据26.12亿元，于2011年4月及2012年8月发行的2016年到期离岸10.875%优先票据3.88亿美元。以及于2013年1月发行的2020年到期离岸8.75%优先票据6.00亿美元。

　　目前，富力净负债与总权益比率为111%，手上现金为243.4亿元。其中，一年内到期的债项占负债总额的29%，约178亿元。而资料显示，2012年底，富力的债务仅为约为356亿元。

　　市场分析人士指这或许与去年富力积极扩展新区域有关。今年3月，花旗在报告中统计出，去年富力以434亿元购入30个项目，以地域而言，打入10个新城市。

　　瑞信在早前就对此表示，根据过往经验，地域扩张或会令富力出现行政风险及令成本开支大增。

　　而辉立证券地产分析师陈耕就对观点地产新媒体表示，富力目前还是在相对熟悉的区域发展比较好。其认为，富力的产品优势其实并不明显，进入新城市的风险比较大，而如果销售没有很好，去化有问题的话，将直接影响富力的现金回笼。

　　“现在好的销售时点就那么一两个月，因此竞争更大，对项目的要求也更高”，陈耕认为，在如此高债务和新区域可能的销售压力下，富力今年需要做更多的融资，特别是发新债换旧债。