2013年上半年万科净利45亿

中国产业信息研究网（https://www.china1baogao.com） 　日期：2013-8-13　[关闭]

　　近日由中国房地产研究中心测评的2013年度上半年中国房地产企业销售TOP50出炉，其中成交金额排名前十位的依次为万科地产、绿地集团、中海地产、保利地产、恒大地产、万达集团、碧桂园、华润置地、世贸房地产、绿城中国。另据不完完全统计，目前近20家披露中报的上市房企，业绩整体实现增长，标杆房企销售额、营业收入同比增长均逾三成。
　　
　　从领军的房企格局来看，万科的上半年销售业绩依然处于遥遥领先的地位，以830亿元的销售额再度领衔榜首，相较2012年上半年610亿元同比增长36%，同时进一步甩开与紧随企业的差距，与第二位的绿地集团业绩差达到177亿元。不过，和讯网特约研究员、中央财经大学税务管理系主任蔡昌、中经阳光税收筹划事务所特约专家罗先菊等专业人士认为，万科“漂亮”业绩背后隐藏财务风险。
　　
　　万科上半年取“漂亮”业绩
　　
　　6日28月晚，万科Ａ、万科B发布了2013年中报，上半年公司实现结算面积388.4万平方米，实现结算收入406.3亿元，同比分别增长47.2%和34.4%；实现营业收入413.9亿元，同比增长34.7%；实现利润总额71.33亿元，同比增长17.93%，其中归属于上市公司股东的净利润为45.6亿元，同比增长22.3%。
　　
　　万科作为专业化房地产公司，其主要产品为商品住宅。统计数据显示，2013年上半年公司实现销售面积716.4万平方米，实现销售金额836.7亿元，同比分别增长18.9%和33.8%；物业管理收入5.89亿元，同比增长67.92%；全面摊薄净资产收益率为6.84%，加权平均净资产收益率为6.91%，增加了0.08个百分点；基本每股收益为0.41%，同比增加20.59%。从上述各项财务指标来看，万科上半年业绩实现了快速增长。
　　
　　相关统计数据显示，1-6月，万科累计新获取项目42个，权益占地面积约342万平方米，对应的规划建筑面积约925万平方米；楼面地价方面，公司新增项目的平均楼面地价约2735元/平方米，与去年全年水平基本持平。截至6月底，万科规划中项目的权益建筑面积为4123万平方米。
　　
　　“二季度新房入市加快，结束了年初供不应求的状况。全国主要14个城市商品住宅销售面积对批准预售面积的比例，已由一季度末的1.43倍下降至二季度末的0.90倍。”万科董事会秘书谭华杰表示，从可售去库存化需要的月数来看，这些城市目前的去库存化周期在10个月左右，也处在较合理水平。随着供求关系趋于平衡，市场已具备平稳运行的基础。
　　
　　由于房地产行业存在着结算周期滞后性的特殊情况，房企结算和利润指标往往反映的是大概半年前或者一年前的经营状况。和讯网特约研究员蔡昌、罗先菊提醒；上半年房地产业务的结算均价为10,461元/平方米，较2012年同期下降8.7%，房地产业务毛利率为23.8%，较2012年同期下降2.7个百分点，结算净利率14.1%，较2012年同期下降0.1个百分点。
　　
　　此外，万科营业收入增幅和净利润增速较去年同期均有所下滑，而从销售金额角度推算，万科在全国的市场占有率较去年同期的2.68%下降至2.5%。谭华杰对此解释，主要原因是城市结构变化，房价水平较低的城市在结算构成中的占比上升，上半年万科结算的资源中部分来自2011至2012年市场低谷时的销售。谭华杰还表示，万科结算中装修房占比仍有小幅度上升，而装修业务的利润率低于毛坯房业务。
　　
　　潜在风险现端倪偿债风险增加
　　
　　虽然，万科半年报取得了漂亮的承担，但在平稳增长的业绩背后，还承受着行业利润率下降、偿债能力不足、现金流量失衡等压力。和讯网特约研究员蔡昌、罗先菊认为，在不断扩大经营规模的同时万科能否不断提升经营效率，克服行业利润率下降趋势的影响，实现净资产收益率的逐年上升，并解决好融资借款和债务清偿等问题，令外界疑虑。
　　
　　万科半年报显示期末资产总额为4,322.42亿元，比期初增加14.11%，其中：流动产为4,131.69亿元，占资产总额比例为95.59%，比期初增加13.89%；非流动资产为190.73亿元，占资产总额比例为4.41%，比期初增加19.00%。
　　
　　万科半年报显示期末负债总额为3,441.76亿元，比期初增加16.02%，其中：流动负债为3,141.01亿元，占负债总额比例为91.26%，比期初增加20.89%；非流动负债为300.75亿元，占负债总额比例为8.74%，比期初减少18.34%。
　　
　　“通过分析万科本期末资产负债结构可知，资产项目中变化最大的是其他应收款，本报告期末余额为330.72亿元，比期初增加64.88%。主要原因是合作方往来款项增加。”和讯网特约研究员蔡昌、罗先菊认为，在货币资金方面，本报告期末余额为376.04亿元，较期初减少28.09%，主要原因是公司适度补充了一批项目资源，同时新开工面积有较大幅度增长。存货方面，本报告期末余额为3,111.44亿元，比期初增加21.94%，主要原因是公司规模扩大，新项目持续增加。
　　
　　形成鲜明对比的是，负债项目中本报告期末较期初变动最大的是应付票据，本报告期末余额为109.49亿元，比期初增加119.98%。和讯网特约研究员蔡昌、罗先菊认为，主要原因是本期经营规模扩大，应付票据形式的负债余额增加。其次是一年内到期的非流动负债，本报告期末余额为328.66亿元，比期初增加28.26%，主要原因是借款结构的变动。再者是预收款项，本报告期末余额为1,594.02亿元，比期初增加21.66%，主要原因是房屋预售量增加。第四是短期借款，本报告期末余额为119.89亿元，比期初增加20.70%，主要原因是借款结构变动。
　　
　　通过分析万科的财务比率，反映万科短期偿债能力的流动比例为1.32，速动比率为0.32，和讯网特约研究员蔡昌、罗先菊表示，该公司短期偿债能力有待提升。反映其长期偿债能力的总资产负债率为79.63%，较2012年底提高1.31个百分点，和讯网特约研究员蔡昌、罗先菊表示，这说明其财务杠杆处于较高水平，但由于预收账款并不构成实际的偿债能力，且本期末占负债总额比重提高为43.31%，在计算资产负债率时，要考虑预收账款对该指标的影响，剔除预收账款后，公司其它负债占总资产的比例为42.7%，财务杠杆下降较为明显。
　　
　　另外，反映万科营运能力的流动资产周转率为0.11，总资产周转率为0.10，存货周转率为0.10，对此，和讯网特约研究员蔡昌、罗先菊认为，这三个指标反映其无论是流动资产、总资产还是存货周转得均比较慢，其资产使用效率有待提高。

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