依靠破解楼市调控困局

　　我国人口众多，自然资源相对贫乏，土地资源短缺制约了房地产业土地供应，成为房地产调控的自然约束力量，超越自然资源“边界”的宏观调控，或许一时见效，但无法解决土地资源稀缺导致的供求不足对需求旺盛的矛盾。笔者认为，中国经济新常态下，需要破解土地有限资源的魔咒，突破或延伸自然资源的“边界”，从而走出与众不同的创新发展之路。
　　
　　2015年以来出现的部分城市房价快速上涨，从经济学理论看，是各方利益博弈的结果：一是宏观调控政策效果被有关利益方力量组合对冲掉。一方面，可开发土地的总量短缺，经济、社会、文化、教育、医疗资源又集中于一二线商用土地资源极度稀缺的城市；另一方面，全国高收入人群热衷于能够满足高品质生活的一二线城市，对房地产的持续需求旺盛。这种需求可在户口、社保、房贷等条件制约下部分或暂时缓解，但在国家宏观调控利益之外，还有银行利益、中介机构利益、投资者利益甚至国际资本等利益群体的组合形成的利益力量，后者的组合力量，往往对冲或阻挡了宏观政策的力量，使得房地产宏观调控经常出现调控目标与宏观效果的漂移。
　　
　　二是宏观政策之间的协同效果需要重新审视。货币政策、财政政策和地产政策间对房价影响最大，但由于这些政策出于不同部门，或不同地区，不同政策目标间出现位差或时差，但货币是流动的，一旦资本化，就会转向最可能出现利益最大化领域。在相对宽松的货币环境下，商业银行向一二线居民购房贷款“放水”就可以得到合理解释，更何况有中介机构的积极“中介”。“去库存”的政策本身可以理解成降价，却在相关利益方合力下转变成房价上冲的形势，这已经与地产去库存的宏观政策大目标漂移。
　　
　　三是房地产价格是结构性上涨不是普涨，政策也需要结构性调整。一方面，2015年以来一线城市已经大涨，二线城市启动上涨，但三四线城市要么涨幅少要么销售困难。这与不同城市间经济、社会、文化、教育、医疗资源的含金量不同，居民或投资者选择地产标的有关，因此一二线城市的房产调控政策必须与三四线城市有所区别对待。另一方面，居民住宅价格在涨，但工业地产、商业地产价格涨幅较少，居民商品住宅与其它商业地产的调控政策也需要区别。
　　
　　笔者认为，土地是最大的自然资源，技术创新、政策创新、制度创新、金融创新为主体的“智本”意识是最重要的社会资源。一二线城市要实现地产调控政策目标，唯有通过智本创新才能突破，突破自然“边界”的土地资源的约束，因此，只有通过制度创新、金融创新、技术创新，提高土地的综合效益，将土地资本化与“智本型”城市形成相结合，实现城市资产价值创新，摆脱“土地财政+资源稀缺”共同推动房价上升的困境。
　　
　　一是土地制度创新，突破地产调控失灵瓶颈，消除因地产价格剧涨形成的不稳定因素。一方面，城市土地具备了交易进而溢价的法律制度地位，另一方面，由于民众追求美好生活不断出现的向城市移民的冲动，人口基数庞大的农民造成了对城市生活需求的极度旺盛，从而为城市地产价格不断溢价制造了人口压力。但是，由于城市国家土地理论上的短缺，加上18亿亩耕地红线的限制，从而在制度层面上制造了城市土地供不应求的格局。如果按完全的市场经济去推论，上述的供求矛盾在短期内是无解，只有将市场化的房地产经济放在“社会主义”的背景下去考察，将土地公有与社会主义制度相结合去考察，地产作为民众最迫切需要解决的难题可能就会求得解决方案：建立大批廉租房屋提供于城市收入低于某个水平的住户，保障其最基本的生存需要，租金水平只是为保障房屋维修需要；廉租房屋向大学毕业生开放，每年房租逐步提高，最低租金持续时间最长五年；廉租房屋向民工开放，由雇用单位提供担保，房租相对低廉，最低租金最长年限也做出规定。
　　
　　在一定范围和条件下，将城市郊区农村土地通过与农民合作开发，土地用途用于廉租房建设。由于人口的流动性质，民工往往来自于农业大省，因此，如果民工享受相关的廉租房屋政策，就得进行民地的土地指标的“交易”，即某大城市接纳多少民工就业，为建设廉租房屋用地，民工户口所在省份就得提供多少用地指标给出接纳民工就业地区。因此，在不改变土地作用性质的大前提下，设计类似于“碳交易”的“土地计划交易指标体系”，就十分必要。“土地计划交易”只是对计划指标的交易，是对劳动力、土地资源、生产资料的最有效果的全国性整合，从而为中国城市化提供最有可能的土地资源优化组合，也是解决“三农”问题的新路径，即探索出城乡合作创造出建设社会主义新农村的新路子。
　　
　　二是将集体所有土地与城市产业升级结合起来，扩展土地资源，缓解大城市土地资源紧张情况。鉴于一二线城市土地资源短缺已经成为客观现实，居民住宅房价上升也将是长期压力。为此，建议一二线城市原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通，鼓励城市社区股份公司、保有富余产业用地的社区企业，以资金、土地、厂房入股等多种形式参与产业项目建设，引导“地主”参与到产业转型升级（爱基,净值,资讯）中去，通过土地资本化提高土地资源利用水平和产出效益。同时，结合产业细分及升级转型需要，根据不同产业的生命周期、企业规模和行业特点等，在供应方式、供地年限、地价标准等方面研究制定差别化供地政策，展开土地的差别化供应尝试。政策创新加上金融创新、制度创新和机制创新，在条件成熟时不仅允许工业用地和商业用地转变为住宅用地，还应允许一些符合条件的住宅可用作商业经营，从而通过双向扩容，优化扩展一二线城市土地资源。
　　
　　三是通过智本创新实现土地资源短缺向资源平衡转变，扭转城市房价永远上升的预期。这主要通过制度创新、技术创新，实现教育保障、医疗保障、文化享受泛城市化。要满足人民群众迫切需要的但主要集中于城市的各种福利，才能缓解大城市房价持续上升的压力：一是通过制度创新，突破行政壁垒，几个城市联合建设快速方便的轨道交通，将大城市发展成多中心的都市圈，从而缓解一线城市的就业、交通压力，进而将居民的住房需求扩散成一小时都市圈。二是通过AR、VR、大数据、互联网、云计算等技术创新，将优质的教育、医疗、文化资源将全民分享，实现普惠教育、普惠医疗和普惠文化，从而化解挤压于大城市的教育、医疗和文化需求。三是通过金融创新，对城市快速轨交需要资金实施绿色PPP，财政优先保证还本付息需要；对通过技术创新实现共享经济的普惠教育、普惠医疗和普惠文化的项目公司实施财政补贴、利率优惠和绿色上市通道，从而促进技术创新与金融创新、市场创新和资本创新相融合。诚如是，则大城市房价上升势头有望遏制，周边城市或农村居民也可共享大城市通过制度创新、技术创新和金融创新而来的普惠教育、普惠医疗和普惠文化的福利。

 

 

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