调控楼市除了限购限贷还有哪些牌能出？

　　9月5日电 在刚刚过去的8月，“看得见的手”终于放出限购限贷的大招，试图调控部分高烧不退的二线城市房价。苏州、厦门开启限购，南京、合肥、武汉出手限贷，楼市步入传统的“金九银十”，这些大招是否能为上述城市房价降温？调控楼市除了限购限贷还有哪些牌能出？
　　
　　调控来了
　　
　　国家统计局8月18日公布的数据显示，7月，合肥、厦门、南京3个二线城市新建住宅价格涨幅领跑，同比涨幅达30%以上，环比涨幅达到3%甚至4%以上，超过北上广深等一线城市。南京、厦门已经迎来了十几个月的连续上涨。
　　
　　面包贵了，面粉更贵了。近2个月来，全国多个二线城市上演了新一轮的“地王潮”，地价涨幅翻番。据中原地产研究中心提供的数据显示，近2个月来，杭州土地出让金上涨3倍、苏州、南京、合肥、武汉、郑州、深圳、宁波等城市，地价涨幅均翻倍。
　　
　　这轮楼市上涨显然已经超出所有人的意料，而调控政策则不出意外的来了。苏州、厦门先后宣布实施限购政策，南京、合肥、武汉则采取了相对温和的限贷政策。这些政策的意图很明显，就是为二线城市过快上涨的房价降温，但是不少购房者和房地产企业仍然在心中打了一个大大的问号，限购限贷真的管用吗？
　　
　　合肥今日(9月5日)率先交出了一份答卷，从合肥市统计部门公布的数据来看，新政策实施以来，合肥市房地产市场呈现出投资销售双回落的态势。7月合肥全市房地产开发投资131.9亿元，投资额较6月有所回落，环比下降9%；7月销售面积189.54万平方米，环比下降21.1%。
　　
　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，限购限贷政策是有积极效应的，至少会降低二套房贷的炒房需求，促使二线城市楼市交易量下滑，进而带来价格上涨幅度收窄。但是，他也指出，此类市场房价下跌的可能性不大，基本上还可以保持持平的状态。
　　
　　中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端分析称，这些城市的限购限贷力度有限，比如苏州的限购其实只是增加了一个购房门槛，厦门的限购也只针对144平方米以下，而且在上一轮限购后，市场意向购房者对社保连贯越来越重视，以社保作为门槛效果有限。武汉的限贷政策，只是部分收紧，执行政策相比2014年时的认房又认贷要宽松很多，所以这些城市的实际执行的力度低于之前市场预期。在目前已经开始恐慌蔓延的情况下，力度不够。
　　
　　不过，张大伟同时认为，政策虽然直接影响不大，但从心理影响看，这代表了一轮收紧调控的开始，对购房者未来对于楼市走向的预期，产生降温作用。虽然可以短期抑制房价涨幅加快，但市场很可能短期消化后再次上涨。
　　
　　亚豪机构市场总监郭毅进一步解释说，价格是供需关系决定的，限购限贷政策是希望实现供需平衡，但是其限制的是购房需求，如果土地供应量没有改善，仅仅抑制需求并不能使楼市整体达到平衡，长远来看也未必能抵得住房价上涨的势头。
　　
　　供给侧改革
　　
　　从2014年9月30日，央行和银监会正式出台文件、放松首套房认定，之后央行开启了六次降准、六次降息。不到2年时间，楼市经历了“冰火两重天”。而在2年后的今天，政策似乎又回到了限购限贷的原点，市场早已习惯了这些“套路”，“上有政策、下有对策”成为了楼市调控的后遗症。那么，除了限购限贷，治疗房价快速上涨的“顽疾”到底还有没有别的“药方”？
　　
　　张大伟指出，这一轮房价爆发的原因是资金潮下的资产荒，导致购房者出现了恐慌，那么要解决这个问题需要从三方面来——降低资金潮、增加优质资产、降低购房者恐慌，三方面都需要加码政策，信贷不能只投入到房地产，要有政策约束信贷，引导资金进入实体经济；房地产去库存也不能只去一二线，银行对三四线应该增加利率优惠；政策恐慌必须降低，给市场以平稳的预期，尤其是增加土地供应。
　　
　　严跃进则建议，后续可以采取“分区调控”的思路。对于各个城市来说，市区的房价抑制都是必要的，而郊区市场的房价相对疲软。建议尝试市区和郊区房价的调控，根据房价上涨压力划分为过热和偏冷区域，在不同区域尝试采取不同的政策，才能够将保护购房需求和打击炒房需求相结合。
　　
　　“这五个二线城市的楼市新政，还是运行过去的路子，在需求侧进行调控”，全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，楼市要实现平稳，重点还是要放在“供给侧改革”。对于“供给侧”，一是要掌握土地供应量和供应节奏，“一城一策”要有预见性，对需求量进行系统性分析，掌握它的规律，在土地供应方面提前做好预案；二是增加大城市的供给，楼市问题的根源在于城镇化发展不平衡，一二线城市基础设施好、公共服务完善、产业结构合理，能吸引更多人才就业，如何使中小城市产业结构调整更合理、提升城市环境和公共服务，是我们需要思考的问题。

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