中国楼市连续“涨停” 短期内很难降温

　　尽管7月份中央表示要遏制资产泡沫，并被认为主要针对楼市调控，但进入8月国内一二线及热点城市再次呈现楼市疯狂状况，上海、北京、天津、深圳、武汉、广州、厦门等地出现多个地王。上海在10天内连出3块“地王”，而珠海、厦门一天拍出7块地王，其中珠海一块土地更以高出底价545%成交。在广州，一块位于黄埔长岭居的土地最终由以36.79亿元卖出，刷新了黄埔地王纪录。受调控楼市传闻的影响，上海楼市连续疯狂数日，截至8月29日的5天内房产成交6075套。当地还掀起了“离婚潮”，各民政局门口排起离婚长队，甚至限号离婚。8月当月，厦门、合肥、南京、苏州等热门城市已先后出台了“限字诀”的调控政策，而在8月31日，厦门市国土资源与房产管理局又发布最新公告，称自9月5日起执行住房限购政策，对三种类型居民家庭暂停销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房。同日，武汉也宣布将于9月1日起实行限贷政策。
　　
　　在研究团队看来，尽管一些地方表示要出台新的调控政策，官媒也纷纷发文警告楼市过热蕴含极大风险，但受多种因素影响，这些已经或将要出台的调控新规仅能起到防止房价过快上升的作用，对化解去库存难题也作用有限，国内楼市短期内恐怕很难“降温”。
　　
　　首先，在货币严重超发、资本过剩和经济不景气的背景下，大多数国内居民用来为资产保值的手段极其有限，因此对他们来说不动产就成为安置资金的第一选择。此前政府鼓励居民加杠杆购房，也进一步推高了居民投资楼市的热情。而对于很多以前搞实业的企业来说，实体经济做的越多赔的越多，反倒是炒房有赚钱的可能。对于这两类人群来说，除非楼市出现大幅下跌，否则他们将资金投入不动产的冲动很难遏制。
　　
　　其次，对于银行来说，居民楼市按揭是为数不多的低风险、低资本消耗业务，今后银行只会更加积极对居民发放按揭贷款，没有太大动力限制这方面的业务。7月份中国的4636亿元新增贷款中，几乎全部都是住房贷款，尤其是个人住房贷款，而与此同时，非金融企业贷款则减少了26亿元。上市银行半年报显示，仅工、农、中、建四大行今年上半年就合计新增了13774.63亿元的个人住房贷款，占同期新增贷款的55.66%。而去年全年，四大行新增的个人住房贷款合计才17263.34亿元，也就是说四大行今年上半年已经完成了去年全年约八成的房贷投放规模。
　　
　　不仅是国有大行，股份制银行们也将安全性较高的个人住房贷款视作香饽饽。以零售业务见长的招商银行，相比去年年末，上半年新增住房按揭贷款1154.16亿元，余额达到6148.71亿元。这一数字不仅占到招行上半年新增贷款的一半还多，更是已经逼近去年全年的新增房贷规模。此外，不少原本对个人房贷业务涉及不多的银行，也在今年上半年调整了策略。中信银行就在半年报中表示，该行进一步提高个人信贷业务战略地位及业务占比，以房产抵押类业务作为新发放个人信贷业务的核心，提高个人住房按揭贷款占比。各大行高管们更是在中期业绩发布会上喊话称，将进一步加大对个人房贷的信贷投入，并推进住房公积金贷款。
　　
　　从地方政府的角度看，土地财政一直是地方财源地大头。据不完全统计，1999年至2015年。全国土地出让收入总额约27.29万亿元，年均1.6万亿元。当前地方财政日益吃紧的情况下，土地收入的重要性更无需赘言。对一二线及热点城市来说，更多地产开发商出来抢购土地成为地王，无疑增加了地方财政收入并极大刺激了市场预期，鼓励更多居民抢购住房。尽管迫于中央压力，一些地方会出台某些限购及信贷政策来调控楼价，但预计土地供应也将增加，并进而产生更多地王，因为国企也意图用土地对冲风险或从中牟利。可以说，地方政府和开发商是房价上涨的受益者，也是地王的制造者，地方政府是地王的最大获益者。这也是为何地方政府的楼市预期管理不会真正有效的原因所在。
　　
　　在我们看来，房屋和土地的抵押贷款占据了国内商业银行贷款的绝大部分，房价的大幅下跌意味着抵押物的实际价值大大缩水，银行的呆坏账将急剧上升并极易出现流动性危机。银行体系受到的冲击也将造成社会动荡，并引发货币贬值和汇率狂跌。这种局面是中国经济承受不起的，也是中央政府绝不容许出现的。因此，短期内能否遏制热点楼市的非理性疯涨让其趋于平稳，将是中央主要关注的问题（能做到的恐怕也仅有这些）。至于三四线城市的去库存，则不太可能出现明显进展。
　　
　　尽管多地陆续出台调控楼市新政，官媒也警告楼市过热蕴含极大风险，但在多种因素的作用下，热点楼市恐怕很难降温。短期内中央的关注点在于如何遏制热点楼市的非理性疯涨，让楼市趋于平稳。

 

 

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