美国高端楼市突然暴毙 上海却在狂飙有何逻辑

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　　美国高端楼市“突然死亡”，但上海却在暴涨，你悟出了什么？
　　
　　从站上危机前高点到门可罗雀——美国高端楼市房价经历了一次“突然死亡”。楼市的崩断有时候真的很快，看到美国的情况，身处地王潮频现的中国，我们该如何思考楼市的未来？
　　
　　上海地王、厦门地王、深圳地王，然后是上海离婚人群为了购置二套房挤爆民政局等等。时隔半年，一二线的楼市消息再次炸了锅。
　　
　　而在太平洋彼岸，美国部分地区楼市价格却在站上金融危机前高点时，出现了断崖式下跌。
　　
　　中国的房价会不会继续涨，会不会突然哪天就崩了？这是一个史诗级难题，没有人能给出回答。不过，我们至少能知道，现在楼市究竟有多危险。
　　
　　美国高端地产的断崖下跌有什么启示？
　　
　　中国人对高涨的房价叫苦不迭，美国那边的房子却先跌起来了。
　　
　　今年，在富豪们喜欢聚集的一些美国城市，比如汉普顿、迈阿密和Aspen房屋销量下滑近一半，房价出现普遍暴跌。有人说美国房地产市场正在轰然倒塌。
　　
　　Zerohedge几个星期前就表示，这其实还只是一个开始，果然，美国很多其他地区的高端住宅也出现了类似的价格崩溃。根据Denver Post报道，富豪的娇宠之地Aspen高达20亿美元的房地产市场正在消失，部分区域的房屋销量同比下滑超过42%。
　　
　　Aspen一直被市场鼓吹为最安全且利率丰厚的投资区域，而现在其房价却在不断下跌。今年上半年的房价已经从2015年的1338美元/平方英尺下跌到1095美元/平方英尺，跌幅达到22%。另外，近期当地的实际销售价格其实是在挂牌价格基础上优惠了15%，这也是比较少见的。
　　
　　与此同时，迈阿密豪华公寓销售规模也下滑了44%。根据近期发布的迈阿密房地产经纪人协会报告显示，当地豪宅市场几乎比前两个地区的市场还要糟糕。7月，迈阿密地区100万美元以上的高端单栋住宅成交量只有73家，同比下滑31.8%。而同样价格的公寓成交量更是同比下滑44.4%。
　　
　　也许你会觉得，迈阿密，洛杉矶这些度假胜地楼市降温与中国中心城区房价没有太多联系。但事实上两者是可以精确类比的。
　　
　　美国楼市与全世界大多数国家的楼市不同。美国的房价是“市郊贵，市区便宜”的。而这个现象是由许多因素造成的：美国是全世界城镇化程度最高的国家，也是私家车保有比例最高的国家。美国的高速公路几乎都会依附一些服装折扣店（Outlets），也就是我们所知道的奥特莱斯）以及超级市场，许多城镇都有不同的私人公司代理着城镇的基础设施运营。
　　
　　由于城镇化水平高，加上教育资源、医疗资源并不依附于城市户籍，美国大型城市的功能性被极大的削弱。加上美国本身是一个移民国家和种族问题严重的国家，城市中无业游民和拾荒者极多，这些因素造成了一个独特的白人驱逐现象，间接导致了经济状况较好的美国人更愿意在郊区以及度假胜地置业。
　　
　　说一句题外话，目前中国是全世界城镇化速度最快的国家。而中国的私家车保有量已经在2015年超越美国成为世界第一。所以未来一线城市的房价未来若是能够软着陆，也许便是中国快速城镇化所带动的。
　　
　　另一个“市郊贵，市区便宜”的原因也来自于美国移民国家的特点：美国房地产市场肩负着承接全球买家的任务，而事实上，由于美元走跌，加上洗钱活动中断、石油美元体系崩溃、全球经济增速放缓等等因素，海外买家购置美国房产需求才出现了断崖式下跌。当然，暴跌的前提条件在于豪宅是一个低成交量品种，而美国楼市则是一个市场化程度较高的市场。
　　
　　如果将其类比到国内一线房地产市场上，由于中国资本项目兑换不便的特征，一线城市房价同时也起到了承接中国富豪购房需求的任务。之前有人计算，中国需要“八个一线城市”，才能消化中国的富豪，指的就是富豪需求对一线楼市价格的掌控力。
　　
　　但是，我们是不是真的需要八个一线城市？需求真的有那么大么？传统经济不景气，股市自高点回落，资产荒让钱无处生钱，财富效应接近冰点，房价仅仅依靠房价本身支持，楼市似乎变成了供给侧自娱自乐的玩物。
　　
　　需求基本死透了，供给侧还能自娱自乐多久？
　　
　　关于一线楼市的需求，有人很接地气地以上海房价为例进行了分析：
　　
　　一线城市的需求大致可分为三类：刚需，置换，购置二套房。
　　
　　依次来看，刚需者是被高房价最先击退的人群。由于工资涨幅远低于房价涨幅，导致居住地缘整体外迁。
　　
　　置换者会受到地产新政的直接冲击，除房价涨幅外还需负担不菲的税费于中间费等不低于50万以上。这对大多数倾向于改善住房条件的人来说都是噩耗。
　　
　　简单来说，房价上涨速度如果过于快速，将会扼杀一大批置换与刚需，这个不难理解。
　　
　　最近上海离婚买房的消息着实红了一把，但这些人多数都是二套房购买者。简单来说，他们买房多数是出于投资需求，与刚需无关。而投资需求与国内房价长期上涨造成的价格黏性有很大的联系，不能一概而论。
　　
　　那么供给端呢？
　　
　　供给侧亦可分为三类：本地土著房产持有者（无贷），外地70后精英房产持有者（无贷或少贷），开发商新建楼盘。
　　
　　本地持有多套房的土著是既得利益者，有的是很早购置，有的是拆迁补偿，恨不得房价涨上天。加上房价永远上涨的心理暗示，他们在房价出现实质性下跌之前也许不会考虑成为房源供给。
　　
　　70后高收入精英手上两套以上房（无论本地外地），位置中内环，恨不得房价涨上天。除非移民，除非换别墅，否则估计也不大想卖，手上不缺现金，房子卖掉折现还不如放在那里看涨。
　　
　　最后，开发商新建楼盘取决于什么呢？简单来说就是地方政府的土地供给。
　　
　　土地财政的变数
　　
　　今年3月份上海楼市暴涨之时，朋友圈出了一篇非常有名的文章叫做《这轮楼市上涨的本质：为了掩护30万亿地方债转移。》
　　
　　这篇文章的大意简单来说就是：由于过去的地方财政收入远远不及财政支出，很多地方政府建立了省级融资平台，向公众发行债券。但一般性财政收入仍然无法抵充债券偿付和财政支出，所以地方政府有意无意地将土地财政收入规模扩大，以维持地方财政的持续性，房价也随之出现上涨。
　　
　　而自从进入2015年后，地方政府的融资平台发行债券的条件受到了异常严格的监管。证监会于2015年1月发布的《公司债券发行与交易管理办法》，明确表示交易所公司债发行主体并不包括地方政府融资平台公司。
　　
　　而就在今天，根据财新报道，多家券商近日接到交易所窗口指导，发行人最近三年的营业收入中，来自所属地方政府的比例若超过50%，将不能在交易所发债。在这一监管之下，70%的公司债发行将受到影响。
　　
　　地方债发行再度收紧后，也许地方政府又要回到土地财政的老路上了。但土地财政规模扩大究竟对房价是多是空？
　　
　　有逻辑认为，相关地区会扩大土地供给，用收获的土地出让金填充地方财政缺口和偿付地方政府融资平台的债务，而扩大的供给则会抑制房价。但也有逻辑认为房价上涨有利于土地财政收入规模，地方政府对房价的态度会比较暧昧。
　　
　　从近期土拍的结果来看，楼市的走向依然很难猜测。
　　
　　最近上海、厦门等地地王频出，其背景确实是中央希望借助加大土地供给遏制一线二线楼市涨幅，但结果却是地王的数量以及出现频率疯狂增长。
　　
　　关于地王的逻辑，有人认为这是地产商之间的君子协定：一线城市地块出让会带动周边楼盘房价上涨，并带动犹豫不决的刚需加速成交，所以即使“面粉贵过面包”，地产大佬们仍然可以笑着面对。
　　
　　这几天朋友圈有一个转的比较多的段子：“近些年加了很多投资理财群，发现有两大猜测从未被验证：‘股票上涨，房价下跌’”。

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