推动楼市去杠杆 应该微观宏观齐发力

　　住房城乡建设部等七部门最近联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，这份央行、银监会参与制定的文件明确规定，中介机构“不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务”。有媒体报道称，这是官方首次将“首付贷”定性为违法违规，意味着首付贷将遭到更严厉的打击，因此楼市去杠杆的帷幕也将拉开。

　　其实，早在今年3月，央行行长周小川在“两会”期间的记者会上就指出了首付贷的风险：如果房贷客户的一部分首付是借来的，他们需要先还首付贷再还房贷月供，偿还能力可能不足。他警示银行要了解自己的客户。央行副行长潘功胜则进一步指出了首付贷的违法性和危害性：首先，房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应的资质，是违法从事金融业务；其次，房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业务或者与P2P平台合作开展的金融业务，所提供的首付贷的产品不仅加大了居民购房的杠杆，削弱了宏观调控政策的有效性，增加了金融风险，同时也增加了房地产市场的风险。在这之后，一些城市的行业协会（互联网金融、房地产中介等行业）叫停了首付贷以及众筹购房等金融业务。规模较大的中介机构也停止相关业务。

　　但近日媒体报道，目前，仍然有不少中介机构在用自己的“小金库”为购房者做过桥贷；而购房者通过消费贷款、抵押贷款等方式筹凑首付资金的现象更是屡见不鲜，中介机构会为他们提供帮助，以获得银行提供的更高额度的消费贷款、抵押贷款。

　　首付贷并没有明确的定义，人们一般的理解是借款凑首付（广义的首付贷），而政府部门可以管控的是房地产开发企业、房地产中介机构向房贷客户提供首付资金（狭义的首付贷）。在上述的过桥贷中，中介机构是在从事金融业务，显然是违法的。但房贷客户通过消费贷款、抵押贷款以及P2P借款等方式筹凑首付资金，则可能并不违法，但这类借来的首付款，同样具有风险性。

　　《意见》要求中介机构不得提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，这能够起到两方面的作用，一是进一步遏制中介机构向客户提供首付资金，二是中介机构不能提供虚假信息帮助客户获得高额度的消费贷款、抵押贷款。另外，这也能进一步警示银行在发放房贷时要更加审慎，对客户的偿还能力做深入的了解，包括调查他们首付资金的来源。从这些方面来说，加强对首付贷的打击，是有助于降低房贷的真实杠杆率的。这属于微观层面的楼市去杠杆。

　　但是，对于房贷客户自己借到和凑齐的首付资金，则难以通过打击首付贷的方式去抑制，例如，房贷客户通过P2P平台借钱交首付，银行很难判别这是不是他的自有资金。这也是广义的首付贷在3月被多地叫停之后仍然以多种形式发展的原因。同样可以预见，即使有所谓“首次将首付贷定性为违法违规”，也难以完全抑制借款凑首付。原因在于，在宽松的金融环境下，首付贷的供求链条很容易就能形成，投资投机者需要借助首付贷购入更多的住宅，而充裕的资金需要通过首付贷获得高收益。同时，银行需要发放大量贷款，而其他领域似乎不如房贷安全，因此对房贷客户的调查不是那么严格。可见，要推动楼市去杠杆，不但要在微观层面加强监管（例如打击首付贷），还要在宏观层面使金融环境变得稳健而不是继续宽松。

　　众所周知，今年楼市量价齐涨的行情是因为货币宽松。一方面，个人购房贷款大增长；另一方面，地产企业在市场上获得了很多融资，制造了很多地王。充裕流动性推动的资产价格是难以维持的，去年的股市就是例子。去年股市波动，有两个重要的原因，一是降准没有如期而至，流动性没有继续变宽松；二是严查场外配资。目前，流入楼市的增量资金已经开始放缓。有人还把打击首付贷比喻为严查场外配资。因此，楼市可能会在不久之后发生调整。面对这样的形势，应该从微观和宏观层面坚定不移地推动楼市去杠杆。

 

 

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