地产央企整合加速政策护航 重组大时代将启

　　地产央企整合继续加速！

　　在国企改革浪潮中，央企在房地产领域的整合正在成为整个行业关注的焦点。今年以来，21家被国资委允许从事房地产主业的央企表现异常活跃，至少有10家已启动内外部重组和并购，包括中建、保利、中航、五矿、中冶、中房等。国务院办公厅更于近期专门发布了《关于推动中央企业结构调整与重组的指导意见》。

　　保利中航整合

　　近日，保利地产发布公告，其实际控制人中国保利集团（以下简称“保利集团”）正在与中国航空工业集团公司（以下简称“《中航集团》”）探讨收购其房地产开发业务。两公司股票于7月7日起停牌。

　　这无疑是大鱼吃小鱼的又一案例。《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）在今年6月底克尔瑞发布的《2016年上半年中国房地产企业销售TOP100》排行榜中注意到，保利地产以1117.5亿元的总销售金额稳居行业第五名，成功跻身千亿房企的阵营。而在百强榜单上，却难以觅得中航地产的身影。

　　据悉，中航地产的主营业务是房地产开发和物业管理，建筑工程较少。2015年，中航地产营收只有55亿元，同比下降11.36%。其年报显示，当年的应收账款增加了10.47％，说明中航地产的资产周转率在下降。

　　虽然在公司规模上，两家企业存在较大差距，但两者有着同样的出身，保利地产为保利集团的子公司，中航地产为中航集团的子公司，保利集团和中航集团同时听命于国资委。

　　《东地产》在中航地产发布的2016年第一季度报告中注意到，截至一季度，中航地产共持有15个地产项目，主要位于昆山、九江、贵阳、赣州、岳阳、新疆、龙岩、南昌、衡阳、天津、成都等三四线城市。

　　在三四线城市库存持续高企的状况下，这样的资产注入对保利地产而言可能并非幸事。中航集团相关人士曾透露，之前保利集团曾对中航一些地产项目进行调研。对这次调研结果，保利方面用“差强人意”来形容，面对中航地产大量三四线城市土地储备和商业地产项目，行业龙头之一的保利地产似乎兴趣不大。

　　不过，作为保利集团子公司，保利地产对此次并购并没有决定权。

　　7月14日，保利发布复牌公告称，停牌期间，保利集团和中航工业积极开展针对上述潜在交易事项的论证工作，但“该潜在交易事项情况比较复杂，双方将继续积极推进并深入论证，对该潜在交易涉及的资产及项目进行详细的尽职调查，并就交易标的资产的估值及交易方式进行深入探讨，经初步估算，该潜在交易事项涉及房地产项目约70个左右， 交易标的金额不超过公司净资产的15%。”很明显潜在交易涉及项目数量远远大于中航地产所持有的15个，有业内人士指出，此次交易很可能不仅限于中航地产旗下的房地产项目，还包括中航集团旗下中航国际瑞赛、中航万科、中航里程等房地产公司的项目。

　　重组大时代

　　保利与中航的整合只是央企重组浪潮中的一个缩影。随着改革的不断深入，21家从事房地产为主业的央企涉及重组，重组大时代正在悄然而至。

　　回顾近两年房企之间的变革，中海与中建合并、招商系重组、绿地与金丰投资(9.130, -0.13, -1.40%)的重组已经完成，中交系整合正在进行中，上实系、中粮系、新城系等地产重组话题也是不绝于耳。尤其是今年以来，中海与中信住宅业务的整合、五矿地产业务与中冶地产的整合、保利与中航的整合，无不意味着地产央企整合正在提速。

　　去年底，A股地产四大龙头之一招商地产通过整合重组从资本市场退出，取而代之的是“招商蛇口”，此次重组也暗含了房企转型的需求。重组之后，招商蛇口将不再是一家房地产开发商，而是一个瞄准城市运营和消费服务的平台。

　　今年3月，中海地产和中信股份双双发布公告称，中海全面收购中信旗下中信地产和中信泰富的住宅物业组合，交易对价预计为310亿元。中海地产获得中信布局于25城、总建筑面积2400万平方米的土地储备。中海拟采用“股权+资产”的交易形式，向中信配发10%的股份及转让价值约61.5亿元的资产。

　　值得一提的是，在此次交易涉及的土地储备之中，北京、上海、深圳、苏州等一二线城市的土地储备约1800万平方米，占整体的75%。

　　2010年至今，中海地产已进行了三次并购整合，通过三次并购直接获得超过3700万平方米的土地储备，为其规模持续增长和维持利润之王的地位打下了基础。

　　5月初，央企中粮地产再度陷入被收购传闻，接盘者据传是去年底刚刚完成内部整合上市的招商蛇口。

　　6月，五矿集团与中冶集团正式合并。五矿集团的房地产业务以中高端项目为主，中冶集团则以保障房及刚需项目为主，因此两家集团此前在房地产业务方面并未产生过太多竞争关系。根据五矿集团和中冶集团的年报，五矿集团现有土地储备面积约为990万平方米，加上中冶集团此前储备的约730万平方米的土地，两者合并后的土地储备面积有望超过1700万平方米。

　　同策咨询研究部总监张宏伟告诉《东地产》：“在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，房地产行业增速已现下滑趋势，此时，房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，大鱼吃小鱼的并购现象与合纵连横的强强联合成为新常态。品牌房企重组完成后，中国房地产市场将形成若干个巨无霸型的房企。届时，大者恒大，强者恒强局面的形成，最终推动市场集中度越来越高。”

　　政策护航

　　在一系列央企整合提速的大背景下，免不了国家政策的支持。

　　早在2010年3月，国资委就曾发文，要求除16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企退出房地产行业。此后又增加了鲁能、中航工业、神华集团、中煤集团、新兴集团5家企业获得准许经营房地产业务。

　　据国资委此前公开的数据显示，78家被要求退出房地产业务的央企旗下共有房地产子公司227家，约占央企全部三级以上房地产公司数量的60%，但其资产总额仅占比15%，销售收入和利润占比分别为15%和7%。

　　回顾2015年，央企数量已从112家缩减至107家。

　　今年7月14日，国务院国资委副秘书长彭华岗在国资委的媒体通气会上表示：“央企集团层面重组步伐正不断加快，还有几组重组工作正在酝酿之中，中央企业户数年内有望整合到100家之内。”

　　7月底，国务院办公厅发布了《关于推动中央企业结构调整与重组的指导意见》（简称“意见”），在推动中央企业结构调整与重组主要目标上，要求“资源配置更趋合理”。通过兼并重组、创新合作、淘汰落后产能、化解过剩产能、处置低效无效资产等途径，形成国有资本有进有退、合理流动的机制。

　　意见称，主要目标是到2020年，中央企业战略定位更加准确，功能作用有效发挥；总体结构更趋合理，国有资本配置效率显著提高；发展质量明显提升，形成一批具有创新能力和国际竞争力的世界一流跨国公司。

　　不过，张宏伟向《东地产》表示，尽管表面上21家央企已经获得“房地产牌照”，但经过今后2-3年的整合，最后剩余的数量极有可能会低于15家。

　　兰德咨询总裁宋延庆也表示，最终留下的央企数量并不重要，因为未来市场格局终会改变，越来越多的中小企业将被淘汰。但房地产企业的发展方向是，回归到两个属性——资本属性和产品属性。

　　整合难题

　　诚然，重组整合可以在一定程度上促进资源有效配置，但央企重组无疑是一件难度系数极高的复杂工程。

　　保利地产相关人士曾就收购中航地产发表意见，这次整合虽然能扩大保利地产的资产规模，增强在北方市场的竞争力，但是从目前已知的情况看，不利因素更多。

　　保利地产担心的主要是人的问题，一向严格以市场化标准运行的保利地产，担心中航系统的新进员工能否适应自己的管理。从业绩来看，中航地产明显低于保利地产。

　　无独有偶。中建中海整合之后，原中建地产并入中海地产的员工，因得不到施展空间，大部分在过去两年已经离职。

　　中国房地产商会理事李骁分析称：“纳入同一上市公司，原则上整理的难度不是太大，但央企的资产整合难度往往并不因价格或股权架构，集团内部不同的管理人和利益主体纷争，或许才是难题所在。”

　　易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱也认为：“越是央企越是互不买账，寄希望于团队的交融，实现取长补短、再上台阶，可能只是奢望。联想到之前中海中建的合作，也能看出端倪，央企人员的整合并非易事。”

　　更有业内人士告诉《东地产》：“央企整合最大的难点是所谓权力重新配置的压力，部分央企应该说对于改革是有惰性的，不愿意改革或者说不愿意将此类资源主动纳入到别的央企中去，所以抵触心理是比较重的。”

　　此外，重组的过程中也充满了各种变数。

　　今年2月，中房地产发布公告称，拟购买中国交通建设集团有限公司旗下优质地产项目，因可能涉及重大资产重组，于次日停牌。然而，在6月13日晚间，中房地产再次发布公告称，因中交地产债权人反对，重组终止。6月14日，公司股票复牌并跌停。

　　中房地产认为，这一结果将导致中交地产提前清偿债务，可能对中交地产的后续发展及盈利能力带来不确定性，进而对重组产生不利影响。

　　此次重组失败不仅对中交系拟打造三个开发平台（绿城中国、中交地产+中房地产、中交海外地产）的计划产生较大影响，也折射出了央企整合的复杂性。

 

 

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