全国50城土地成交额合计超万亿 多城平均溢价率超100%

　　截止7月21日，2016年全国主要50大城市土地成交额合计高达11644亿元，同比2015年同期的7995亿元上涨了45.6%。

　　多个城市平均溢价率超100%

　　其中排名最高的杭州，土地成交金额高达963.13亿，同比涨幅高达338.8%，另外南京、苏州等城市涨幅也均超过了100%。在成交金额前十大城市中，除上海、北京外，其他城市卖地收入均大涨。从平均楼面价看：杭州同比上涨189%、南京上涨115%、苏州上涨196%，上海上涨66%，合肥上涨149%、深圳上涨326%、厦门上涨134%。

　　部分二线城市已经接近或者超过2015年全年土地出让金。其中，杭州已经超过2015年全年土地出让金34%，合肥也超过了2015年全年21%，苏州超过2015年全年15.3%。从平均溢价率看，苏州、合肥等城市平均溢价率超过100%。

　　张大伟分析认为：在热点城市出现了普遍性的地价超过房价现象，地价超过房价已经从2015年的一线城市开始蔓延到二线城市，这种不理性不健康的拿地行为导致房地产市场后续酝酿巨大风险。单价、总价最高地块频繁出现在一线城市及强二线城市中，同时这一现象也在向其他并不冒尖的普通二线城市蔓延。密集的地王潮的持续，影响了这些城市房地产市场预期，影响了后续市场的稳定。

　　“三高”地块最密集的年份

　　整体看，二线城市成为2016年高价地出现最多的区域，其中最主要集中在南京、苏州、合肥等几个强二线城市，而这些城市恰好是房价上涨最迅速的城市。2016年是中国有史来高价地最密集的年份，高总价、高单价、高溢价率等“三高”地块普遍出现在一二线城市，持续刺激房地产市场，对后市房地产市场带来巨大风险。如果没有约束性政策，很可能会爆发式上涨。

　　以北京为例，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万元/平方米的的地块合计有59宗，这59宗土地合计土地出让金为1919.38亿元，而截止2016年6月16日，这些地块的销售额只有224.8亿元。而从平均成本价看，楼面价平均高达3.8万元/平方米，按照基本成本测算，销售价格需要在6万元/平方米左右。而目前北京的房价销售均价在3.5万左右，这部分地王入市的难度依然非常大。对于这1919.38亿地块来说，未来3年如果销售额不到2000亿元以上，很可能出现部分项目的资金链风险。

　　某外资房企总经理称，目前全国土地市场冷热不均，好的特别好，一般的很一般，而开发商是把挑选城市放在第一位的，几乎可以说是“一票否决”，哪个城市购买力是最强的，就去哪个城市发展，这也能解释为什么一二线城市土地市场会这么火热。随着这些城市的火热，溢出效应也会出现，在一线和强二线城市周边的城市，以及其他一些二线城市，也会受到带动。

　　某央企投资部负责人表示，今年以来土地市场火热，三高地块不断出现，一方面与货币增发，资金泛滥有关，由于实体经济不景气，这些资金就都涌入了房地产行业。另一方面，全国房地产市场两极分化严重，三四线城市普遍不好，使得很多企业扎堆聚集到一二线城市中来，推高了这些城市的房价。此外，随着一些大型国企、央企的合并重组，为了使自己在合并重组中占据有利地位，这些国企、央企开始在土地市场不计成本地拿地，扰乱了市场，影响了预期。

　　未来2年房价涨100%才不会亏

　　张大伟称，一二线城市出现地王潮的根本原因是资金潮下的资产慌。对于一二线城市来说，如果未来一年房价涨幅不超过50%，拿了高价地的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力将带来很大的市场风险。“按照目前地价超过房价的趋势，需要未来2年房价上涨100%以上，这些地块上市才不会亏。未来房价是不是会出现这么大幅度的上涨还存有疑问，高价土地入市的难度多大，将成为2016-2017年最大的疑问。”张大伟说，不过目前市场创造地王的基本都是上市企业和国企，这些房企资金实力较强，对未来市场波动的抗压抵御能力也较强。

　　在过去的一年，随着房地产政策宽松，上市企业融资资金成本大幅下调，也导致了很多企业敢于拿地，国企在土地市场也表现的更加激进。高价土地的蔓延，使得很多之前刚需的区域，都出现了地王。北京、上海出让的郊区土地未来售价预期都要在6万元/平方米以上，导致市场全面高端化，房企未来运营的难度越来越大。未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目，对市场定价有明显影响。

　　严跃进表示，从上半年的总体情况看，各房企补库存，增加土地储备的心态是比较急切的。在上半年资金比较充裕的情况下，高价拿地，进行土地开发，也符合市场预期。但企业也要担心下半年政策收紧，比如近期证监会对房企再融资政策收紧的表态，可能会对后续房企拿地产生影响，房企拿地的资金会受到一定限制。“必须看到，土地市场供应和成交的火热，能够使得2017年住房供应规模增加，这是符合供给侧改革的一个重要思路。但另一方面这也会使得购房成本上升，这是比较尴尬的一点内容。对于很多房企来说，可能后续会考虑成本转嫁的问题，即采取联合开发能够降低成本，同时或采取分期推盘方式，进而不断和市场需求吻合。但此类成本最终是会让购房者承担的，这个风险是值得警惕的。

 

 

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