专家：楼市经历短期阵痛 长期向好

　　2016年上半年，在信贷宽松前提下，全国核心城市地王频出，各城市楼市差异化进一步拉大。
　　
　　对于下半年经济及楼市形势，记者专访了第一太平戴维斯华南区董事长林木雄，在他看来，国家经济结构调整过程中，宏观经济增速将继续呈缓慢下滑趋势，但这并不意味着是在走下坡路。而在此环境下，下半年信贷政策也将继续保持宽松。
　　
　　从区域和城市而言，华南经济和房地产行业整体优于全国。而在一系列政策调整下，目前楼市无论是政策层面还是市场层面，都已呈现两极分化态势。
　　
　　林木雄说，楼市会经历短期阵痛，但从长期而言这是好事。
　　
　　宏观经济增速将放缓
　　
　　统计局数据显示，今年上半年我国GDP增速维持在6.7%，与一季度持平。
　　
　　林木雄分析近十年GDP数据后认为，中国的经济增长还远没有硬着陆，但随GDP总体量的增加，增速会有缓慢下滑。
　　
　　他认为，今年一二季度GDP增速持平，表明国内经济目前处于较平稳过渡的过程中，相信随着国家政策的不断深入和推进，中国经济将在探索过程中成功转型。
　　
　　具体到城市，林木雄指出，珠三角各城市的GDP增速均优于京沪和全国。第一太平戴维斯通过统计全国主要城市数据显示，广州、深圳、佛山、东莞4 市今年一季度GDP增速均超去年同期，分别达8.0%、8.4%、7.8%和7.8%。相比之下，江苏、山东和浙江等省份的增长有所放缓。
　　
　　林木雄认为，珠三角地区未来的经济走势也将与中国整体经济类似，呈缓慢下降趋势。
　　
　　而当前增幅较高的原因在于，珠三角作为较早进行改革开放的地区之一，产业结构转型较快、经济回稳速度较快。广东省内高端制造业崛起是另一个原因 所在，一季度广州高新技术产品产值占规模以上工业比重为45.3%，对全市规模以上工业增长贡献达71%；深圳一季度先进制造业增加值、高技术制造业增加 值分别增长9.6%和11.9%，分别占规模以上工业增加值的75.8%和67.3%。
　　
　　民间投资增加也起到助推作用。统计局数据显示，今年上半年广东省民间投资8591.07亿元，增长19.6%，占整体投资的比重为63.1%， 对整体投资增长的贡献率达90.0%。上半年国家的固定资产投资（不含农户）同比增长9.0%，其中民间投资增长2.8%。“这说明国家号召创业创新起了 很大作用。”林木雄表示。
　　
　　珠三角楼市两极分化
　　
　　短期内，房地产依旧是国民经济的一大支柱，而上半年珠三角城市群中的楼市，也是全国楼市表现的一个缩影，呈两极分化态势。
　　
　　第一太平戴维斯提供的数据显示，当前房地产以及相关衍生行业在GDP所占比重达到30%-40%。上半年珠三角地区穗深一线城市的房地产市场供需情况表现良好，而佛山、中山等三四线城市库存高企，面临较大去库存压力。
　　
　　面对一线城市尤其深圳出现的楼市大涨行情，林木雄认为，从需求端而言，深圳本身在城镇化程度和吸引人流方面有独到优势，足以引致旺盛的刚性需 求；而在中国经济进入下行通道且国内投资渠道有限的背景下，投资深圳等一线门户城市无疑风险更小，也因此招致这类需求释放在住宅和商业项目中。而相比上交所，深交所上市公司多，流通市值量大，也在一定程度上为投资提供了资金支持。
　　
　　从供给端而言，深圳市常住人口密度达每平方公里5398人，名列全国之首。同时可开发土地稀缺，基本只能通过城市旧改来提供住宅供应。
　　
　　此外，2015年前海自贸区挂牌，深港通和未来一系列政府基础建设财政投入等利好，深圳楼市大涨也就很容易理解。
　　
　　对于今年上半年核心城市房价趋高带来的溢出效应，林木雄告诉记者，其中是否存在泡沫需要区分判断。
　　
　　“关键要看供应、需求及房价三者之间的综合关系和城市的未来发展前景。”他解释道，一线与部分核心二线城市，人口不断流入，资源集聚而供应相对 有限，旺盛的需求将推高房价。而相比大多数三四线城市，外来人口不足，产业结构相对单一，同时供应量庞大，导致了目前住房库存积压严重的尴尬现状。
　　
　　林木雄提醒道，一些单纯依靠临近热点城市的概念，却并没有实际交通通达，且无法承接热点城市产业和人口的周边城市，其投资价值需慎重拿捏。
　　
　　而在热点城市供需不平衡基础上，国务院今年5月提出的“允许将商业用房按规定改建为租赁住房”新政，在一定程度上可以看作是政府在引导解决当前商业物业的消化问题。林木雄指出，在成熟市场，高质量的租住需求实际很大。
　　
　　“当然，因为对配套、服务等要求相对较高，长短租市场的培育还需要一段时间。”林木雄指出，假如把这类资源激活，对热点城市房地产市场都会带来很好的影响。即使是投资性置业，也可以不再空置。
　　
　　不过由于国内房屋资金投入较大、租金回报率较低，此政策的出台更多是期望可以消化部分存量商业资产，新开发或待开发商业物业采取此种方式存在投 资回收期过长的风险。另外只有在住宅租赁需求旺盛而购房门槛较高，同时存在商业物业过度开发导致消化困难的地区才可能发挥作用。
　　
　　林木雄指出，当前的产业调整和“去产能”都会对房地产市场有较大影响。这次新常态的调整可以说会造成珠三角房地产市场的短期阵痛，但行业随着经济调整而作出相应改变，是符合当前市场发展需要也是必需的，长期来看是一件好事。
　　
　　在林木雄看来，2016年的货币政策仍将维持在相对宽松的层面，下半年也将继续保持宽松，这对开发商和购房者而言都是有利的。“对比英国日本在当前经济衰退情况下甚至实行0借贷利率来刺激经济，我们国家从调控政策方面来讲，还有足够多的空间和手段。”

 

 

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