经济观察：我国楼市“白银时代”的四个“两难”博弈

　　告别高速增长的“黄金十年”，中国房地产业在利润率的持续下行中，走入被人们称为“白银时代”的新时期。“那边要化解库存，这边地价房价依然在飞”——“白银时代”的楼市分化让政府和企业都不得不面对一系列的“两难”博弈。

　　政策是紧是松？

　　在博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会期间，全联房地产商会创会会长聂梅生对记者表示，“(房地产开发)投资趋缓会造成政策的两难选择”：政策放松可能导致热点城市房价再度反弹，收紧则会给宏观经济“稳增长”带来压力。

　　作为宏观经济的“稳定器”，业内专家认为，上半年房地产开发投资的回升对“稳增长”起到了至关重要的作用。在去年年底房地产开发投资增速跌至1%的历史低谷后，今年这一数据一度出现明显反弹。不过，投资数据在冲高后持续回落，1-6月份，房地产开发投资同比增速下降至6.1%。

　　房地产后市如何，要看政府是否有新政出台。聂梅生认为，如果没有新的政策干预，那么整体楼市仍会继续趋缓。

　　另外，聂梅生注意到，M1(包括流通中的现金和企事业单位活期存款)与当前的房价呈现出高度的正相关。这意味着大量企业持币待投，而房地产行业再次成为炙手可热的领域。很多企业甚至将土地当做保值增值的“硬通货”，这也加剧了当前土地市场上“地王”频出的状况。

　　拿地去一二线还是三四线？

　　迦南资本创始合伙人李晓东在博鳌论坛间隙接受媒体采访时表示，中国国内房地产市场的不确定性越来越大，风险也是越来越大。

　　房企对是否拿地和在哪里拿地都愈发谨慎。一二线城市虽然销售活跃，但“地王”频出，“面粉贵过面包”的情形层出不穷。据中原地产统计，2016年上半年，全国主要城市出让单宗土地超过10亿元人民币的地块有219宗，其中109宗溢价率超过100%。拍下“地王”意味着有项目可以开发，但也同时必须承担“地王”带来的资金压力和风险。

　　房企要不要创新转型？

　　随着行业利润率的持续走低，赚钱越来越难的房企近年来出现蜂拥转型的趋势。很多企业都在拥抱互联网，或者试图进行多元化发展，新的营销模式、业务领域不断涌现。但实际上真正“创新”成功的企业寥寥无几。

　　链家副总裁陶红兵在此间表示，创新是一个伪命题。什么是创新？应该是创造新的价值，不是新的噱头。

　　面对来自互联网为平台的新型中介服务商的冲击，陶红兵表示更相信传统的中介服务模式，并认为互联网平台不可能取代门店。“最近一些互联网平台的中介服务机构就没动静了”，盲目创新可能缺乏生命力。

　　房地产税何时推？

　　十八届三中全会早已提出：“加快房地产税立法并适时推进改革。”但近期有声音认为，房地产税一旦全面推行，会削弱“去库存”的效果。因此在库存压力减轻之前，应该放慢房地产税全面推广的速度。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟在论坛上指出，目前中国三四线城市正在艰难去库存的过程中，这一阶段可能需要3-4年的时间。因此，官方涉房政策不会轻易冒险。

　　不过，全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康则认为，应该加快房地产税的立法和实施。

　　贾康指出，房地产税作为一种地方税，在走完立法程序之后，可以选择先后实施，区别对待。在一些房地产市场热的一二线城市，可以选择先行实施。

 

 

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