广州楼市天量成交背后：大量抢购地王开发商被深套

　　在去年以来的这一轮楼市去库存中，广州放量滞涨的走势使得其房价涨幅不仅远远低于北、上、深等一线城市，更低于南京、合肥、苏州等一大批二线城市，即便将之放在珠三角的东莞、佛山、中山、惠州、珠海等城市群中进行比较，广州楼价涨幅也处于垫底地位。

　　经过上半年的天量成交，广州楼市库存已显著下降，有机构统计显示，目前的平均去化周期已经低于10个月，供需关系开始发生变化。市场上有预期显示当周边城市房价直线飙升之后，广州价格“洼地”迟早会被填平。事实果真如此么?

　　结构性分化

　　广州市房地产官方网站阳光家缘的数据显示，上半年广州一手住房网签56843套，创下历史新高，较去年同期增加33.52%，尤其4月-6月连续3个月的单月交易突破10000套的单月峰值。

　　广州楼市典型放量得益于政策刺激。

　　2016年上半年，房地产政策接二连三出台，从住房公积金调整，到降契税；从全面实施营改增，到允许将商业用房改建为租赁住房等，鼓励性政策刺激了购房需求。

　　无论一手还是二手房成交，均一改2015年前后的颓势，在上半年3、4月份出现高潮，鉴于成交大幅上升，广州楼市库存下降，达到不足10个月的水平。

　　合富辉煌[0.00%]日前发布的《2016年上半年广州房地产市场总结》报告显示，广州多数区域房价上涨，市区核心地段珠江新城、天河北、原东山等区域，或叠加江景资源的项目从2015年下半年就率先上涨，至今一年的累计涨幅已达到30%-40%。

　　即便一些非核心地段，如东圃、奥体广氮、金沙洲、芳村等区域的项目，由于受到核心区价格攀升辐射，持续在售项目价格累计一年的升幅也在20%左右。

　　但从全市范围来看，由于外围区域成交量占据总成交的8成左右，使得均价水平涨幅不大。

　　根据合富辉煌的数据，2016年上半年广州市住宅均价为16141元每平方米，同比2015年上半年上涨9%，中心五区(天河、荔湾、越秀、海珠、白云)的成交均价约34102元每平方米，同比上升13%。例如2014年以来最受关注的广钢新城板块，目前在售楼盘销售均价仍在30000元出头，始终没有太大变化。而南沙、亚运城等区域的房价也都相对平稳。

　　土地市场同样如此，在各地“地王”频发的背景下，广州依然不温不火，1-4月大部分地块均以底价成交，到5月份东部板块几宗二类居住用地出现超过100%的溢价，但成交均价大多低于8000元/平方米。

　　合富辉煌研究中心总监冯佩云表示，广州的市场情况相对比较复杂，没有出现普遍上升的局面，结构性特征颇为明显。据介绍，中心城区土地供应不足的地方价格攀升明显，特别是优质地段的二手房价涨幅较大，有的涨幅高达百分之三四十。但更多周边板块还没有出现大幅上涨的趋势，虽然成交极为活跃，但鉴于后续供应量巨大，这些区域的房价依然不具备上涨条件。

　　“被套”的开发商

　　事实上，结构性分化使得广州不少区域的楼市库存形势依然严峻，涉及其中的开发商大多深套其中，尤其在前几年大量抢购地王的开发商，短期内依然难以实现现金流回正值。

　　据合富辉煌预计，以当前的存量计算，中心五区的大户型产品去化周期高达22.46个月，番禺区的存量也接近23个月。这说明即便在城市核心区域，高端豪宅的去化情况仍不乐观。具体到项目上，例如佳兆业的城市广场和天御两个高单价项目的去化周期，分别高达55.8个月和31.5个月，位于白云区的恒大高端楼盘恒大御府的去化周期也高达16.5个月。

　　更为严峻的是，多家开发商深陷政府曾经主导的明星板块，如广州亚运城、南站板块以及广钢新城等。

　　2009年底，富力地产[-0.12%]、碧桂园[-1.04%]等开发商以255亿的天价拍得广州亚运城地块，至今该地块依然保持着全国总价地王的最高纪录。之后，世茂房地产[-1.08%]和中信房地产入股，5家开发商各自持有项目公司20%的权益。但截至2015年，该项目公司非但未能带来投资收益，相反仍然录得数千万亏损。目前，该区域一手房均价仍在10000元/平方米出头，与2010年最初开盘时相当。

　　最近两年广州楼市中最炙手可热的广钢新城，号称要打造广州的曼哈顿，但楼市前景仍不乐观。该板块最为突出的项目是中海花湾壹号，该项目是中海地产在2014年以115.1亿元夺得，当初市场预计售价会超过40000元/平方米，但目前的平均售价约3.19万/平方米，去化周期高达30.6个月。合富辉煌测算，自该项目开售以来的住宅销售金额总计为32.43亿元，距离收回115.1亿的土地成本仍遥遥无期。

　　合富辉煌的统计显示，广钢、南站、白云、南沙、黄埔的上十个地王项目均呈现去化压力较大的情况，加上这些区域的土地储备充足，开发商基于回款压力，很难轻易调高售价。

　　摆不脱的土地财政

　　在业内人士看来，广州楼市放量滞涨的原因在于供应基本满足了市场需求，其连续多年的大量而充足的土地供应是保持二级市场上房价稳定的根源。

　　据了解，作为广东省会城市的广州每年承担着大量财政转移支付压力，广州收入的每1元钱的财税中，大概有0. 75元贡献给中央和省，自己只留下0.25元。这使得广州公共预算收入不足，以2015年为例，仅为1349.1亿元，是深圳的一半左右，不仅远不如天津和重庆两大直辖市，也不如苏州，与其身后武汉和杭州差不多，仅位列全国第七。

　　政府缺钱导致卖地颇为积极。数据显示，2010年亚运会之后，广州有意识增加土地供应，尤其在2013年之后，年度土地成交屡创新高，2013年-2015年，广州土地市场总成交金额分别为762亿、822亿和959亿，每年土地成交面积均超过1000万平方米，2015年达到1691万平方米。

　　从某种程度上看，只要广州土地供应节奏不放缓，就不会存在太大的房价上涨预期。根据广州4月份公布《广州市2016年建设用地供应宗地表》，今年预计供应241宗地块，总用地面积约1730万平方米。其中宅地(包括村住宅用地、保障用地等)计划供应75宗，占地约475.4万平方米;商业用地(包括村住宅用地、保障用地等)共84宗，占地约384.6万平方米。

　　从总量上看，广州今年的土地出让计划总量超过去年。上半年，广州土地成交仅完成了全年任务的1/4，这意味着，下半年将毫无意外地掀起卖地高潮。

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