李一戈：豪宅都被哪些人买走了

　　像我这样的工薪阶层，总忍不住杞人忧天地想，一二线城市豪宅供应量如此庞大，到哪里找那么多的有钱人？但现实总是回给我一个嘲讽的笑容。

　　7月10日下午，位于北京南三四环之间的首开华润城开盘，358套房源，涌来了数千名购房者。从现场传回来的照片显示，真的是乌泱乌泱的人群，跟当年抢购食盐似的。这是今年北京最大的“日光”盘，总额收获30亿。

　　据说该项目的均价为7万元/平方米，以最大的户型150平方米计算，单套最高售价超过千万元。说实话，一套房卖千万元，现在的北京还算不算豪宅，其实我是有点不确定的。因为四环以内，遍地都是千万级的房子，包括始建于1980年代的老房子。

　　我依稀记得，去年6月上旬，北京地产界还在热烈讨论，谁将是第一个销售均价到达10万的项目，谁又会是第一个成交单价破15万的项目。进入6月底、7月后，突然就变成计算有多少个10万+的项目入市，因为很快就出现了一批售价10万+、叫价15万+甚至20万的项目。然后，善于制造概念和热词的地产界，也陷入争议的混乱当中，你们常说的“顶豪”，总价起点究竟是2000万元还是3000万元？

　　由此再往前推一年，2014年的年中，单价8万元起的房子，可能都会被纳入顶级豪宅的范围。如今，豪宅的范畴，究竟是算单价还是总价，单价是从5万、6万起还是8万元起，总价是从1000万起还是1200万起？首开华润城这样的精装新盘算豪宅我没意见，但内城一套80平方米的老房子，总价卖到1000万，也称它为“豪宅”，我个人是有点接受不了。

　　前面提到，我为什么会“杞人忧天”呢？因为去年年中就有机构预测，北京10万+的房源全年总供应量超过千套，而过去几年这种房子成交最多的年份（2011年）也才28套。按这样的速度，岂不得卖几十年？

　　聪明如你已经猜到，我错了。查了一下媒体的报道，2015年北京10万+以上的“顶豪”，成交了261套，而同类房源2010-2014年这5年总共才成交了110套。2016年上半年，北京10万+的房源成交了225套，再创纪录。反正是，“没有最高，只有更高”的意思。

　　据说，今年北京10万+房源的总供应量可能达3000套。就如同某天出现单价30万的房子我将不会惊讶一样，现在的我已不再纠结它的供应规模了。按照楼市一般规律，下半年会比上半年卖得好，下半年北京10万+房源成交300套也是可能的。那么，全年成交就将超过500套。即使静态计算，3000套的房子，不到6年就可卖完。

　　当然不止是北京。上海有位朋友，前天很着急地想找人看看是否认识某地产商，原因是，他是卖旧换新置换，二手房过户时间比较长，能不能请项目所在房企给个缓冲的时间？千辛万苦找到房企那边领导，回复是：不成。一房难求，后面排着长队呢，谁要是稍微一犹豫，房子就被人抢走了。深圳就更不用说了。即使是一线城市房价上涨比较慢的广州，有朋友跟我讲，半年多时间，她小区房子的涨幅也超过20%了。二线热点城市，苏州、南京、杭州、厦门以及后起之秀合肥，豪宅门槛想必也从总价200万、300万直趋500万了。

　　那么，都是哪些人买走了这些豪宅？

　　听到发问，一位资深从业人员不屑地瞥了我一眼，说：这是客户隐私，哪能随便告诉你？但架不住我的好奇之心，还是透露说，主要是以来自金融、TMT、投资和资本市场的群体为主。并且强调，这些新晋富豪的财富基本属于“阳光财富”。

　　我心里还是嘀咕的。不是说现在经济尚未企稳，挣钱不容易么？但从“顶豪”的销售速度看，高端财富人群的收入增长似乎没受影响。以上面所说的北京数据为例。如果今年“顶豪”能成交520套，同比增幅差不多有一倍。从去年和今年上半年的情况看，一线城市千万级以上、二线热点城市300万级的房子，销售增幅也都相当可观。

　　想到了一个词，资产荒。过去两年，从险资的资产配置角度看，优良的资产十分稀缺。所以才会有金地和远洋地产（远洋集团）被险资举牌。万科股权之争的根源据说也在这里。机构如此，高端财富人群也存在配置的难题。而房子总是篮子里的优先组合。房地产的地段说移植到城市里，自然是一线城市和二线热点城市排在前面。

　　房价是一种货币现象，资产荒也是一种货币现象。今年一季度发出的货币出现令人目眩的增长，但实体经济吸纳量并不多，新增信贷流入房地产领域的总额高达三分之一。毫无疑问，超级货币流量受益最大的还是一线和二线热点城市。

　　可是，如果说险资这类机构汲取的货币会有远高于社会平均水平的增长，却仍然无法回答我的困惑：天量货币是如何转化并流入高端财富人群，使之保持着远高于社会平均收入的增长？因为，粗陋如我，想当然地认为，豪宅和“顶豪”销售量的高增长，背后应该是购买者收入的高增长。不过，倘若这个发问很幼稚，一定是我数学没学好。

 

 

返回网站首页>>