中国大规模“造城运动”恐难以继续 亟需盘活存量

　　如何看待今天城市房产的存量负担？就像我国当年成功地将“人口负担”变为“人口红利”一样，“存量负担”亦可以变为“存量红利”

　　这几天，一则2014年初就曾爆出的“全国规划新城新区将装下34亿人”的旧闻，再次成为舆论热点。媒体报道援引的数据显示，截至2016年5月，全国县及县以上的新城新区有3500多个，这些新城新区规划人口达到34亿。这意味着，可以把一半地球人都装进来，的确耸人听闻。

　　这一数字是怎么得来的呢？我国对于规划用地有1万人/平方公里的标准，一般可由规划用地规模倒推出人口规模。需要说明的是，这种算法只适用于“建设区”规划。而对于大多属于“政策区”的新区来说，并不适用。如果混淆“建设区”和“政策区”，那么占地1.68万平方公里的北京市，规划人口将要达到1.68亿，这显然不符合事实。从这个角度，新城新区规划人口达到34亿之所以可能是“神仙数”，原因也在于此。

　　虽然“34亿人旧闻”的命题不真，但它再次引发的舆论关注，还是提醒我们要关注城市发展中的真问题。我们都知道，过去的20多年，中国城市的发展一定程度上依赖于土地财政，它对缓解地方财力不足、公共品供给融资难，创造就业机会和提升城镇化水平等，都曾有不小的促进作用。但随着经济社会的发展，土地财政在缺少必要制度约束的情况下，手段往往成了目的，不仅不利于优化经济结构，还加大了金融风险、透支了未来收益。从2015年的统计数据来看，全国城市存量房产创历史新高，而房地产开发投资增速创历史新低，作为曾经的制度创新的土地财政亟待转型。

　　在这样一个发展阶段，大规模的“造城运动”恐怕已经难以持续——这也是“34亿人旧闻”引发公众焦虑的原因，人们意识到了盲目“造城”增量变存量的后果。

　　习近平总书记讲“问题意识”，“有什么问题就解决什么问题”。在中国城市发展的过程中，认清真问题，解决真问题，才能带来真正的变革发展。如何看待今天城市房产的存量负担？就像我国当年成功地将“人口负担”变为“人口红利”一样，“存量负担”亦可以变为“存量红利”。在2015年11月的中央财经领导小组会议上，习近平总书记就提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。而随后召开的中央城市工作会议，更是为城市建设进行了顶层设计，提出了盘活存量、紧凑集约、高效绿色等发展目标。

　　可以说，未来中国的城市发展，不是大干快上，而是深耕挖潜；不是圈地盖楼卖房，而是盘活存量。通过盘活存量，为城市居民提供更高品质的城市空间，进而为居民增加生活便利、提升生活品质、创造消费条件。换句话说，今天的城市居民，不是没有更丰富的生活需求，而是缺乏这些新需求的载体。为什么上海的迪士尼生意如此红火？为什么北京的798艺术区游人如织？为什么一些城市的健身场所、文化艺术区开一个火一个？原因就在于此。今年5月印发的《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015—2020年）》之所以提出，要通过建设用地“减量瘦身”，倒逼城市功能提升，原则上新增建设用地严控，鼓励存量转化、存量挖潜，不宜再进行高强度大规模建设，原因也在于此。

　　目前，我国常住人口城镇化率已超过56%，相比改革开放之初不足20%的城镇化率，有了巨大进步。国际经验表明，城镇化率在30%到70%之间是城市快速发展阶段。目前我们的城市发展所面临的问题，并不是中国独有的，发达国家也经历过同样的问题。发展的问题要在发展中解决，我们可以从发达国家经历中总结经验、吸取教训，通过“框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量”，实现城市新旧发展动力的转换，真正实现以人为本、以经济规律为基础、以促进发展为目标的城市发展。这既是城市发展的必然要求，也是供给侧结构性改革的重要内容。

 

 

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