中国地价贵过房价谁来买单？

　　近年来，“地王”频出，一二线楼市“面粉”比“面包”还贵的现象愈发凸显。那么，中国地价贵过房价谁买单？

　　近年来，“地王”频出，一二线楼市“面粉”比“面包”还贵的现象愈发凸显。上半年，中国50个主要城市里的“地王”数量以每周近10宗的速度快速增长。

　　中原地产研究院提供的数据显示，今年1—6月份，全国50个主要城市诞生的“地王”（统计口径为单宗土地金额超过10亿元的地块）多达219宗，其中的热点城市苏州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武汉11宗、天津14宗。

　　同时，上半年全国主要的50大城市土地出让金总额首次突破万亿元，高达10243亿元，远超去年同期的6973亿元。杭州、苏州、南京、合肥成交额同比涨幅甚至超过了200%。

　　今年的“地王潮”有以下几大特征：第一个特征是二线城市“唱主角”，占据“地王”70%的数量，仅苏州、杭州、南京、合肥四个城市就诞生了88宗“地王”。二线地市之所以火热，“去库存”向“补库存”转变、土地供应紧缩是重要原因。

　　今年“地王潮”的第二个特征就是国企和央企“唱主角”。

　　中原地产统计，今年1~5月份，全国总价超过15亿元的105宗高价地块中，有52宗被国企获得，占比为54%。首先，“稳增长”压力当前，央企、国企发挥带头作用，驱动地产类央企积极拿地；其次，多融资渠道开闸，贷款、债券利率创历史新低，央企融资成本更低，债券利率甚至降至3%以下。

　　第三个特征就是，各类寻求高收益的资金借道参与地产市场，助推“地王”频现。

　　当货币宽松遇上“资产配置荒”，社会资金开始借道参与开发商定增和拿地。1~5月，单价TOP20的“地王”中，操盘方和财务投资者联合拿地比例高达40%，2010年和2013年这一数据仅为10%和15%。1~5月份，楼面价TOP20的“地王”中，光财务投资者介入的就有7宗。近期拿地较为激进的信达地产，频繁采取“夹层拿地基金”的方式，用较少的自有资金撬动较大项目，实现“基金拿地+小股操盘”的资产运作。

　　“地王”频现直接推动周边房价上涨及市场对未来房价上涨的预期。同时，从2010年和2013年两轮“地王”看，地价和房价相互攀升加剧楼市泡沫担忧，倒逼紧缩政策出炉。此轮“地王潮”，资金推动、避险投资的因素明显。

　　3月18日，招商地产拿下南京浦口区一宅地，楼面价22320元/平米追平区域房价；4月25日，保利地产54亿元夺下厦门双料“地王”，楼面价是区域房价的1.6倍；7月8日，郑州万科美景房地产开发有限责任公司拿下的地王，楼面价13411元/平米，也超过了该区域均价。

　　“这么高价拿地，将来不还得买房人承担？”“地价贵房子就贵，房子贵租金就贵”……面对“地王”扎堆，众多网友担忧高地价会催涨房价，让买房、甚至租房成本进一步走高。

　　而希望通过“造豪宅”摆脱高价地困局的开发商日子也不好过。以北京为例，北京累计出让楼面价超3万元/平米的地块59宗，开发商们为拿下这些地块总共花了1919.38亿元，但截止6月中旬，销售额却只有224.8亿元。

　　张大伟说，北京的很多“地王”要想上市盈利，需要未来两年房价在目前基础上涨100%甚至更多。

　　然而社科院日前发布的报告认为，房地产市场“空间错配持续加剧，住房结构性过剩与结构性短缺并存”等问题值得关注。2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期调整期。

　　张大伟认为，当前宽松性政策下房企不理性、不健康的抢地行为为后续楼市发展带来风险。

　　有市场观点认为，不排除有部分开发商通过融资举债、加杠杆等方式造“地王”，助推房价上涨以期自我解套。易居研究院智库研究中心总监严跃进提醒，在积极扩张战略下，部分企业上半年债务融资规模较大，后续需要警惕存在的偿债压力和风险。

 

 

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