形势直转，“地王”成为“烫手山芋”？

　　“地王”即将成为“禁用词”？指望买周边房产发财，难了！

　　“前几月厦门出了一幅楼板价26000元/平的‘地王’。但这块地几年前以7000多/平底价卖的时候，都流拍了，这次地不仅被央企抢走了，价格还翻了几倍！”

　　在克而瑞举办的二季度房地产金融会议上，来自福建的一家房地产公司的老总在谈及土地市场时，透露了这么一个略敏感的信息。

　　当时，邦爷并没有觉得这事有多大。因为，这个“地王”早就发过公告，也被公开报道过。只不过，大家不知道这个“地王”原来还有过低价+流拍的“黑历史”。

　　诡异的是，邦爷从主办方那里拿到的会议记录里，这个信息被一字不漏地全部删光了！不仅仅是这句内容，整个会议记录里，稍微有点价值的信息，全部都“失踪”了。

　　这场会怎么搞得像国家最高机密级别的内部会议？！难道另有隐情．．．

　　形势直转，“地王”成为“烫手山芋”？

　　很难理解，为什么地产行业突然对“地王”讳莫如深？

　　前几周，在上海刚刚拿下了一幅“地王”的开发商再三和邦爷强调，“那地我们是和别人一块拿的，操盘的不是我们。”似乎一心想和地王撇清关系。

　　也就是6月中下旬，上海一家开发商的公告里说，他们在浦东拿的“地王”项目，要和一家来自北方的国企合作。在发布这个公告前不久，刚有传闻说，这家企业准备退地。

　　在上述会议中，几家地产商的老总总结“地王”生成原因时，说到这样几个：

　　一个是央企为了“保壳”。

　　新一轮国资改革开始，那些地产业务规模较小的央企，有可能被国资委拿下，不让它继续在房地产行业发展。之前，中信和中海合并，中航地产也已经发布了和保利合并重组的公告。这些都给其他央企地产商信号：要是不迅速把规模做大，可能就面临合并的压力。

　　所以有民营房企在私下场合说，有些央企的经理人不厚道，为了保住自己的饭碗，拿国家的钱去冒险。

　　另外一个原因，则是开发商觉得安全的地方就是北上广深，以及几个热门的二线城市。于是，大家都抢到一块了，地价也就高得吓死人。

　　不论是什么原因制造了“地王”，“地王”已经成为了让开发商寝食难安的“心魔”。

　　易居中国执行董事、克而瑞董事长丁祖昱说，从他们最近几年的观测看，三年来唯一一个敢于公开的“地王”也就大宁金茂府，其他的“地王”项目还没有几家敢露面。几年前的“地王”尚且如此，现在的“地王”会更警惕。

　　揭破谎言很难，但并非不可能

　　现在的上海，拿地更多考验开发商的“想象力”。因为地价超过了新房价格的1.2倍。开发商需要预测几年后的房价，才能知道现在拿的地究竟值不值。这就像酒吧里的那种“吹牛”游戏，只要没人戳破谎言，牛会越吹越大。

　　所有玩过“吹牛”游戏的人都知道，揭破谎言如果失败，会被罚酒；但如果自己吹的牛被人揭破，自己也要喝酒。

　　对国家来说，这也是目前干预土地市场最大的难题之一。鉴于1—5月房地产开发投资仍然占据固定投资较高比例，所以国家并不希望地产商像去年那样不断缩小投资增幅，这会影响经济的增长。

　　但国家也不愿意地价泡沫持续放大。这也是为什么上周南京八幅宅地出让七幅“熔断”，主持人多次警告“不要逼政府出政策”的原因。

　　但是，随着“牛”吹得越来越大，每一个参与者的吹牛风险会越来越大，这时早一点揭穿别人吹牛，自己风险就越小。

　　有数据就说明，国家目前有足够的底气来终结这场“吹牛”游戏。国土资源部的《中国国土资源2015》2015年报告隐藏的一组数据显示，一旦土地价格暴跌，可能带给房地产市场的冲击。

　　截至2015年底，全国84个城市处于抵押状态的土地面积为49.08万公顷，抵押贷款总额11.33万亿。以上述数据统计，所有抵押土地获得的贷款额是2308.48元/平。但是，当年全国105个主要监测城市的综合地价、商服地价、住宅地价分别为3633元/平米、6729元/平米、5484元/平米。

　　从这两组数据可以看出，目前我国的土地抵押风险不大，即使出现土地价格的调整，受影响的土地数量占已经被抵押给银行的土地总量，比例应该不会很多。

　　在信贷确认安全同时，国家还需要确认一件事，干预过热城市的土地市场，不会给经济增长带来风险。

　　另外，国家统计局的数据显示，开发商的土地购置面积，1-5月份同比下降5.9%，虽然降幅比上个月有些收窄，但还是在继续下降的，这使得房地产土地购置面积，在去年大幅下滑30%左右基础上继续下滑。

　　联系到京沪之前对于耕地的指标调整，国家对土地市场的干预，也许会比我们想象得更快。

 

 

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