建设用地指标新增一个“海南岛”，却不是拿来降房价的

　　建设用地指标新增一个“海南岛”

　　对国内的房地产业来说，政府的土地供应应该算是其“衣食父母”，一旦政府的土地供应掉了链子，那房地产可能就真的成了“无米之炊”。最近就有这么一则看似会影响到政府土地供应的“大新闻”被很多业内人士忽略了。这让DT君十分好奇，这种忽略是故意的吗？

　　国土资源部6月22日悄然在官方网站发布了一则“关于印发全国土地利用总体规划纲要（2006～2020年）调整方案的通知”，对2008年公布的旧方案进行了大幅调整。

　　2008年10月公布的旧版规划纲要规定，2020年，全国耕地保有量的“底限”要保持在18.05亿亩，而全国建设用地总规模的“上限”控制在37.24万平方公里以内。

　　在最新的调整方案中，“18亿亩耕地”这一“底限”并没有被触碰，相反，这根红线比以往更紧。调整方案明确，2020年的耕地保有量要达到18.65亿亩，比2008年的规划整整多了6000万亩。

　　不过，旧方案中的另一条红线——建设用地“上限”，却被大幅放松。最新的调整方案中，2020年全国建设用地总规模被大幅调整至40.72万平方公里。比2008年公布的方案足足增加了3.48万平方公里，相当于一个海南岛。

　　中西部建设用地指标增加最多

　　在最新调整的2020年全国土地利用总体规划纲要中，绝大多数省市的建设用地指标都获得上调。但北京、吉林、青海、甘肃，却被下调了建设用地指标。

　　在建设用地指标增加的省市中，中西部地区获得的支持力度最大。比如，西藏的建设用地指标大幅增加了60%以上，其次则是宁夏、江西、新疆等。

　　在四大直辖市中，天津和上海的建设用地分别增加了373平方公里、219平方公里。位于西部、常住人口超过3000万人的重庆市增加了156平方公里，而北京市则被减少了97平方公里。

　　2014年，北京市规划委的官员曾表示，北京市的外围工业区的占比过大，和国外国内先进地区比，这类工业区的效益不算高。因此按照中央城镇化工作会议“特大城市降低工业用地的比例”的要求，将对全市的工业用地进行梳理并进行优化调整。DT君猜测，这很可能是北京的建设用地指标被调降的主要原因。

　　土地二调已发现大量新增用地

　　说到这里，你也许会好奇，既然到2020年全国的耕地面积不减反增，新增的3.48万平方公里建设用地又是从哪里冒出来的？其实，这还得从2007年开始的第二次全国土地调查说起。

　　从2007年开始，各省市地方政府陆续采用卫星遥感等先进技术对耕地等国土资源进行了重新调查，此时距离上一次全国性的土地调查结束已经过去了10年之久。在第二次土地调查的过程中，为了鼓励地方政府如实上报数据，国土部还曾经发文地方政府，称“土地调查结果不影响规划制定的耕地保有量考核”。

　　2013年12月，第二次全国土地调查的数据成果公布，部分数字令外界震惊。调查结果显示，截至2009年底，全国耕地面积达到20.31亿亩，和过去的传统数据相比，足足多出来2亿亩。建设用地也增加了8729万亩，相当于5.8万平方公里。

　　为何会相差这么大？中国农业大学土地利用与管理中心主任张凤荣曾接受央广经济之声采访表示，原因在于之前的土地调查的精度不如这一次调查高，再有一个最大的问题，就是上一次有瞒报的现象大量存在，越到东北、西北、山区越多，因为当时有农业税，有农业税就瞒报，因为有耕地就要交农业税。所以当时各个地方在上报期间，是把数字压缩了，主要是瞒报。

　　或为黑地“洗白”，影响房价有限

　　新的国土利用规划纲要调整方案出台后，外界关注的一个焦点议题是：这会对国内的房地产市场带来何种影响？高高在上的房价有没有降低的可能性？

　　说到这里，坐标在上海、同样深受高房价之苦的DT君还是想说句实在话：尽管各省市的土地供应确实可能会有所增加，但要是认为这一次中央调整各省市用地指标是为了解决高房价，那就有点扯远了。

　　DT君在前面也提了，首先要明确的一点的是，这一次全国性的建设用地指标调整，目的主要是把过去因为瞒报而没有调查出来的土地重新纳入规划。是一个“重新分配指标”的过程；其次，这些被瞒报的土地，在此前虽然没有体现在全国的土地数据中，但在现实中却很可能已经被占用了；再者，有很多省市的建设用地指标早已经“超支”，也就是说，这一次新增的建设用地指标，有不少已经被提前用掉了。

　　就拿DT君的坐标所在地上海来说。2008年公布的全国土地利用总体规划纲要给上海定下的“红线”是2020年建设用地在2981平方公里以内。而最新公布的调整后的指标是3200平方公里。

　　从表面上看，上海的建设用地指标增加了219平方公里，有媒体报道称：“这相当于1/3个上海外环以内的面积”，一旦这219平方公里的建设用地进入土地市场，很可能动摇上海的房价。

　　但问题恰恰出在这219平方公里上。根据媒体的报道，早在2014年底，上海全市的建设用地规模已突破3100平方公里，这已经远远超过了2008年定下的上限。

　　进一步查阅资料发现，2008年之后，上海市的建设用地指标曾被追加到3226平方公里，但其后又被下调至3185平方公里。也就是说，尽管这一次国家层面增加了对上海建设用地的指标，但却更像是对上海过去一些年的“用地透支”的一种事后“追认”。对于改善上海短期内的土地紧缺现象，似乎作用不大。

　　那么对全国而言呢？DT君觉着，状况似乎也没有想象的那么乐观。一来，这新增出来的建设用地未必都能转为房地产用地，很大一部分仍被归为商业用地及工业用地；二来，经济下行的当下，房地产俨然成了不少省市“救经济”的主要抓手，想让房价下降，或许还得再等等。

 

 

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