二手房交易，何时才能有“安全感”？

近期，房产电商房多多推出了16项交易保障险，其险种包含了从交易到交房的每一个环节，甚至延伸到交房后一定期限内的财产安全。其全面性和实用性受到业内的关注，也引发了大众的思考：二手房交易，何时才能有“安全感”？

　　进入存量房时代，更多的人将购房目光放到二手房市常相对新房而言，二手房交房快，入住时间也快，周边配套设施齐全。但同时，作为一桩高风险、涉及金额巨大的买卖，其交易流程较新房更加繁琐，情景也更加复杂，因此存在的风险也更大。

　　交易前：虚假房源

　　不少朋友发现，自己所在的小区可能一共才500套房子，但在一些网站上，甚至能搜出1000套在售房源，这种现象，大家已经见惯不怪了。屡屡要求杜绝假房源的二手房市尝租赁市场，为什么顽疾难治？

　　其实，针对一直以来二手房市场虚假房源泛滥的现象，早就出台了《房地产经纪管理办法》，同时，一些较大的地产中介，甚至提出现金奖励举报假房源。可是，似乎见效并不明显。发布假房源吸引客户，仍旧是地产中介这一行的潜规则。

　　因为只要买卖双方信息不对称，就难以杜绝“用假房源拖住客户”的思路，尤其在一些靠广告收费的房产信息网站，其发布信息的有效性，就在于客户主动打电话咨询，因此中介更会以具备吸引力的信息来引导顾客。

　　虽然也出现了一些后起之秀，如房多多等互联网交易平台，希望通过“直买直卖”的方式打破信息壁垒，虽取得了一定成效，但毕竟限于市场份额，短期内无法改变整个市场现状。

　　交易中：合同陷阱

　　“阴阳合同”就是交易中的一个典型陷阱，指的是合同当事人就同一事项订立两份以上内容不相同的合同，其中一份提交给政府有关部门备案但不实际履行(“阳合同”)，另一份则为实际履行的合同(“阴合同”)。其目的主要是减少税费的支出，降低交易成本，多半都是中介公司为了促成交而帮助客户违规操作。这种行为不仅违法，还无法保障自己的合法权益。特别容易导致合同纠纷，更随时面临法律的处罚。

　　另一种合同陷阱是“约定不明确”，二手房的买卖合同虽然不需像新房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决等问题均应全面考虑，如果模糊不清，就会后患无穷。

　　交房中：租赁违约、费用拖欠

　　有些二手房在转让时，还在被别人租赁。如果买方只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买方极有可能得到一个不能及时入昨使用的房产。我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被一些卖家利用，从而引起较多纠纷。

　　也有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且数目不小，买方不知情购买了此房屋，所有费用可能要全部承担。

　　交房后：房屋缺陷

　　有些卖家或者中介为了房子能尽快出手，在交易中会隐瞒房子存在的一些缺陷和房屋背景，力求卖出好的价钱。而对于购房者而言，有些缺陷是很难立即发现的，例如漏水漏电等房屋质量问题，等到以后入住时才会慢慢被发现。

　　交易保障险成刚需

　　可见，目前的二手房市场，危机重重。无论是房源的真实性、产权的明晰，还是后续的资金安全等，都存在监管不利、风险陡增的现象。而且显而易见，这些长期存在的问题，仅靠中介行业的自律或即希望于政府监管制度的完善，都是短期无法根治的。这也催生了“交易保障险”的诞生，甚至，在玲琅满目的交易平台中，谁做好了“保障”，谁就赢得了客户。

　　从大型中介机构针对购买辐射房、查封房等问题房源的保障机制，到一些互联网中介的“四险一支持”，到现在房多多这样的第三方平台推出的16项交易保障，我们可以看见“交易保障”正逐渐形成自己的体系，并成为二手房市场新的战略要地。

 

 

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