杭州卖地溢价率53%创造历史新高 新晋地王诞生

　　滨江集团与平安不动产联合体成杭州新地王

　　杭州又见地王！6月13日，滨江集团与平安不动产组成的联合体，以48.3亿元拿下杭州上城区新晋地王，楼面价3.95万元/平方米。

　　据了解，千米之外是今年1月份信达地产摘得的南星地王地块，楼面价3.67万元/平方米。表面看来，接近3000元/平方米的楼面价之差，信达地产持有的旧地王存在被滨江集团与平安不动产的联合体所拿新地王解套的可能性，但竞品之争，尚难以预见。 　　

      值得一提的是，今年以来，杭州是“地王潮”中激进的一员，高溢价、高单价、高总价地块频繁出现。据记者获得的统计数据显示，2016年至今，杭州卖地收入接近700亿元，平均溢价率高达53%，创历史新高。

　　深陷“地王潮”

　　事实上，一个城市出现地王并不稀奇，房地产市场虽波动前行，甚至不再是黄金时代，但红海中依然是有蓝海项目的。不过，当市场接受了一线城市面粉贵过面包后，令行业内外吃惊的是，地价超过房价，甚至数倍超过房价开始蔓延至二线城市，而杭州则是其中颇为激进的一个。梳理今年杭州的卖地情况来看，每平方米动辄3万元、4万元已不再是一线城市的“专利”。

　　1月6日，杭州南星单元B-02宅地经36轮竞价，由信达房产以33.9亿元竞得，溢价率65.6%，折合楼面价36680元/平方米，为新晋地王。

　　3月23日，杭州绿城集团以37.35亿元竞得潮鸣地块，溢价率109%，折合楼面价45368元/平方米，刷新杭州宅地楼面价纪录，但与周边房价基本持平。

　　5月5日，位于杭州萧山区的奥体07、09地块被景瑞地产、阳光城集团分别以14.11亿元、13.85亿元竞得，楼面价19634元/平方米、19846元/平方米，萧山区宅地楼面价记录一天被刷新两次。

　　5月12日，招商地产以13.8亿元、溢价106%摘得杭州铁路北站地块，楼面价15268元/平方米，其毗邻的桃源板块今年的住宅成交均价为14600元/平方米。

　　5月20日，杭州拱墅区庆隆单元热电厂地块被融信集团以23.61亿元竞得，溢价率高达89.56%，楼面价31404元/平方米，创拱墅区新高。值得对比的是，同在申花板块，今年1月初，天阳的拿地楼面价为19695元/平方米，时隔不足5个月，楼面价已涨了约11700元/平方米。

　　5月27日，杭州奥体单元地块由信达地产竞得，楼面价21575.8元/平方米，总价123.18亿元，为杭州土地市场“总价地王”。

　　6月3日，杭州土地市场出让庆隆地块，最终金茂首开联合体以总价64.1亿元夺魁，溢价高达93.02%，成交楼板价为33105元/平方米，刷新此前融信拿下热电厂地块时创下了31404元/平方米的单价地王纪录。

　　直至6月13日，滨江集团与平安不动产组成的联合体，以48.3亿元拿下杭州上城区新晋地王，楼面价3.95万元/平方米。

　　入市销售待考

　　两年前，记者在杭州调查采访时，当地一家开发商曾向记者笑谈，“在杭州买房是幸福的，因为选择性太多了”。彼时，杭州因2013年以来出让了大量高溢价地，库存量极大，而且市场非常萧条，萧山区房价每平方米曾一度暴跌6000元，几乎可称为房价“腰斩”。直至2015年下半年，杭州楼市才开始真正步入回暖通道，跌下去的房价回来了。不过半年光景，杭州开始拍出高溢价地王，直到现在，有业内称，已步入“疯狂”通道。

　　据统计数据显示，2016年至今，杭州出让119宗地，成交建筑面积833万平方米，成交总价698.4亿元，平均楼面价每平方米8381.8元，平均溢价率53%。而2015年全年，杭州出让197宗地块，成交建筑面积1311万平方米(远高于2016年至今出让的833万平方米)，成交总价不足665亿元（低于2016年不足半年的土地出让金），平均楼面价每平方米5067.7元，平均溢价率不足19%。

　　与2015年全年相比，2016年至今，杭州土地市场楼面价每平方米上涨了3314元，上涨幅度为65%，平均溢价率则上涨了逾34个百分点。

　　据业内研究报告显示，近期土地招拍挂结果显示，受2015年以来地产行业回暖影响，当前新拍土地成本攀升非常明显，部分地块甚至出现土地成本和周边售价倒挂的情形。“因城施策”的大背景下，预计房地产价格大幅调升的可能性将逐步减小，而地价成本攀升，存量低价土地减少，未来2年-3年，房地产行业毛利率将有可能出现明显调整，过去30%左右的毛利率水平可能大幅下滑。

　　按照业内人士的分析，二线城市此轮产生的溢价率超过100%的百宗地块，未来入市房价至少要上涨80%-100%，即使按照标杆房企拿地的平均价格，也需要未来两年一、二线城市房价上涨50%以上。然而，市场真的会如此吗？

　　“纵观这几年杭州高溢价地块的分布情况和入市节奏来着，有新高价地和政策利好为之解套的地块，入市相对较快，销售情况也比较理想，其持有者也多是大型上市房企，有资金实力和市场运作能力。”某熟悉杭州市场人士向记者表示，一般一个项目从拿地到清盘不足5年时间，虽然高端项目销售周期长，但更多的高溢价地入市节奏非常慢，加之开发企业资本运作能力不流畅，产品力差，一块高价地就可能为企业带来乃至生存问题的重压。

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