2016年起至今,从一线城市到二线热点城市,总价地王、单价地王不断涌现,总数量已经高达72幅之多,而在上一个“地王年”的2013年,全国“地王”数量也只不过仅60幅。谁是这轮地王潮背后的推手?
风起云涌的地王潮
与往年地王普遍集中于北上广深等城市不同,今年以来,二线城市地王集中迸发、数量最多,其中南京、苏州、合肥等热点城市更是地王频出,几乎“逢拍必地王”。“三高”(高总价、高单价、高溢价)地块更是达118宗之多,其中有51宗地溢价率在100%以上,最高达400%。
为了抑制土地市场过热,本周,苏州政府破天荒的开创了土地市场的“熔断”先河。5月25日,在苏州发布“土地限价令”后的首场土拍上,高新区39号地块引来了新城、招商等十余家房企竞拍,最终因113轮叫价100606万元,超限价500万致中止交易;无独有偶,另一块位于浒关开发区的41号宅地,也在51轮竞价后超过溢价,再告熔断。
2016年以来,土地市场一直高温不退,从年初的杭州信达地王开始,“面粉贵过面包”似乎成为了市场的常态,南京、苏州、合肥、杭州、上海等城市地王纪录屡被刷新。如上周末的南京88亿元地王,出让条件极为苛刻,但最终还是被世茂以114.6%的溢价率竞得。
受“地王”频出带动,土地市场整体均价和出让总额随之提升。数据显示,2016年1-3月,全国300个城市土地出让金总额为4408亿元,同比增加4%。
2016年一季度,全国成交楼面均价为1450元/平方米,同比上涨18%。其中住宅类用地成交楼面均价为2424元/平方米,同比上涨36%。
幕后推手曝光
制造这些地王的开发商究竟有什么特点?
记者获得的一份中原地产研究部的统计数据显示:在其统计的50个地王当中,有27个是国有企业,占比超过一半;从金额看,50个地王总成交额为2013亿元,其中国有企业就贡献了1094亿元,占比同样超过一半。
除了国有企业,另一个群体也是财大气粗,拿地毫不手软——它们就是上市公司,占有融资的极大便利。记者根据上述中原地产的数据统计,在50个地王当中,其中有42个由上市公司及其下属企业摘得,这些上市公司既包括A股公司,也包括港股公司。上市公司合计耗费资金1682亿,占比为84%。
作为资金密集型行业,房地产在土地储备、项目开发一系列过程需要占用资金量大,及时筹措资金、保障资金支付、控制资金成本是房地产企业持续生存发展的重要因素。
自2014年11月首次降息至今,央行历经多次降准、降息,市场流动性充足。今年一季度新增人民币贷款迅猛提升至4.61万亿。而在整体经济增速下行、资金缺乏项目的情况下,资金加速聚拢房地产行业,导致流动性井喷。
房企融资成本显著下行,“借新还旧”渐成趋势。目前,即便中小房企融资利率也都基本在5%左右,多家企业通过发行新债偿还旧债的方式降低企业融资成本。而有着国资背景的房地产企业在融资上更具优势,譬如厦门国贸融资利率低至3.2%,这已经低于商业银行4.75%的一年期贷款利率。
不过,房产专家卢文曦表示,地王不足以支撑楼市继续升温,但地王频出这一现象,在二季度仍会持续,地王遍地开花的盛况还将上演。
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