具体分析:
政策分化加剧
首季火爆销售引燃新开工和开发投资。一季度刺激政策频出,速度大超预期,全国商品房销售面积和销售额同比大涨33%和54%,北京、上海成交量同比增速高达200%,南京、苏州、武汉等地成交量同比增速亦超100%。销售异常火爆改变购房者和开发商预期,且开发商坐享销售回款,加上目前开发商不缺钱,与过去依赖短期资金(如1-2年信托或开发贷)的情况不同,随着国内债券市场放开,开发商面临的融资环境和融资成本明显改善,资金来源更偏长期化,对热销的反映更迅速,一季度新开工面积同比增速由去年底的-14%大幅反弹至19%,开发投资同比增速由1%大幅反弹至6.2%。
部分大城市反向调控,全国政策分化加剧(表1)。3月下旬以来,针对房价的快速上涨,部分一、二线城市开始出台调控政策,上海、深圳及环北京的廊坊较为严格(限购、紧贷、增供、规范市场),而武汉、苏州和南京则较温和(增供、规范市场)。但大部分省市(占比过半)仍在千方百计出台政策刺激需求、消化库存,包括限制土地供给、降低首付比例、加大公积金支持、购房补贴、放开落户限制鼓励农民进城、保障住房将以货币化安置为主、非棚改类的保障房建设将在年内基本暂停。
本轮调控远没2010年严厉
当时是全国性、组合型的调控,力度很大。2010年为遏制房价快速上涨,国家出台“新国十条”,全国有46个城市实行限购。随后提高二套房贷首付比例、贷款利率提至基准利率的1.1倍、取消交易环节税收优惠,同时伴随着货币紧缩周期,央行一年内加息5次150基点。调控政策实施后,房地产主要指标经历了两年的大幅下滑,销售同比由53%下降至-14%,新开工同比由68%放缓至-7%,而开发投资同比则由38%放缓至15%。
目前库存高企,调控在整体宽松环境下极具针对性。尽管热销使得很多一二线城市中义库存(在建未销售+已竣工未销售)的去化周期大大缩短,但根据中信证券研究部地产组的估算,截止2015年底,全国商品房广义库存(中义库存+已出让未开工的土地)仍有100亿平方米,按过去一年的销售速度,需要近8年才能去化完成,其中住宅广义库存有近60亿平米,需要5年才能去化完成,而商办物业更为严峻,库存去化周期高达20年以上。因此,除了火爆的一线和热点二线,全国其他城市去库存依然任重道远,政策总体预计仍会保持宽松,但分化加剧,而且由于一二线城市对全国的示范和传导效用,其调控力度也难过猛。
营改增将不动产纳入进项抵扣对商办物业去化有支撑,但其效果有待观察。该项政策相当于对企业购房时打九折,能够起到当期避税的作用,可能刺激部分营改增受损行业的企业(如建筑、教育、金融等)增加商业物业的购买。但其效果不宜高估:1)前提是看好所购地区的房地产市场,避税只是一个方面,企业购房主要还是考虑到保值增值,因此广大三四线城市过剩商办物业想凭此去化仍较难;2)只有拥有大量闲置资金的大企业会受到激励,而小企业可能仍买不起,只能租;3)占用大量资金的机会成本是其他投资方式,购进时虽可抵扣,但销售时仍需交税,而目前理财收益率仍有3-5%。
预计地产开发投资增速下半年回落
地产销售:销量增速已开始放缓,高点或已过,全年增速或降至10%左右。随着一二线调控的出台,4月以来,房地产销售开始降温,30个大中城市中[1],一线和二线成交面积同比由上月的50%和115%骤降至3%和85%,三线成交增速则保持稳定。上海、深圳等一线城市、以及天津、宁波等部分二线城市成交均价也开始环比下跌,跌幅在4%-10%,三线房价仍保持稳定。全年看,预计地产销售面积累计同比将从目前33%的高位回落到年底的10%左右。
新开工:5月前营改增过渡期内部分开发商或开工积极,但预计之后新开工增速将放缓,全年在8%左右。按交运行业的经验,营改增税率加倍(地产开发企业营业税5%改为增值税11%)对企业可能有不利影响,特别是对存量较大的企业(如土地购置较早,地价较低)影响较大。而营改增出台较快,过渡较短,很多有开发需求的企业会选择在5月1日前申领开工证,按简易征收税率5%。但避税只是企业考虑的一个方面,选择开工更重要的还是要对热销有信心,预计广大三四线城市影响不大。5月之后该因素消失,加上销售放缓,而新开工对销售回款依赖较大,因而新开工或降温。
开发投资:二季度开发投资仍有望强劲,但三季度增速可能开始放缓,预计全年增速在3%左右。一、二线销售已有放缓迹象,但销售对开发投资的影响一般滞后4-6个月,新开工对开发投资的影响一般滞后2个月(一旦开工需继续追加投资),预计二季度开发投资仍将保持快速增长,累计同比或升至8%,但三季度可能开始放缓。分地区看,一线城市、热点二线和受一线辐射的三线城市的投资料将表现较好,但占比约60%的三四线城市难有明显起色。上行风险是,各地出台去库存政策比预想更积极,一线和热点二线调控更温和,全年开发投资增速或高于我们的预期;下行风险是,一二线反向调控更严厉,更多打击需求而非增加供给,而需求政策对其他地区溢出效应更大,销售或像上两轮调控一样出现断崖式下跌,则开发投资增速将低于我们的预期。
[1]30大中城市中,一线城市包含北京、上海、广州和深圳,二线城市包含天津、杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、南昌、福州、厦门、长沙、哈尔滨和长春,三线城市包含无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州和江阴。
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