2016-2020年中国写字楼行业调研及投资发展前景预测报告

第一章 写字楼行业发展环境分析 1

　　第一节 写字楼行业简介 1

　　　　一、房地产行业定义及范围界定 1

　　　　二、写字发展历史回顾 2

　　　　三、写字划分标准 4

　　第二节 社会分析 8

　　　　一、人口规模分析 8

　　　　二、人口学历结构分析 10

　　　　三、城镇人员从业状况分析 10

　　第三节 技术分析 13

　　第四节 经济分析 17

　　第五节 政策法律分析 18

　　　　 

第二章 写字楼国际市场分析 37

　　第一节 写字楼国际需求分析 37

　　第二节 写字楼国际供给分析 40

　　　　一、写字楼供给分析 40

　　　　二、写字楼供需平衡分析 41

　　第三节 写字楼国际市场价格分析 43

　　第四节 写字楼国际区域市场分析 49

　　　　一、美国写字楼市场分析 49

　　　　二、日本写字楼市场分析 51

　　　　三、香港写字楼市场分析 51

　　　　 

第三章 写字楼国内市场分析 54

　　第一节 2015年写字楼市场分析 54

　　　　一、2015年写字楼开发投资 54

　　　　二、2015年写字楼新开工面积 55

　　　　三、2015年写字楼新销售面积 55

　　　　四、2015年可售型写字楼销竣比 56

　　　　五、2015年可售型写字楼销售与租赁价格 57

　　　　六、2015年写字楼市场特征分析 58

　　　　七、2015年全国部分城市市场分析 60

　　第二节 市场需求分析 64

　　　　一、行业需求总量分析 64

　　　　二、写字楼需求总量分析 66

　　　　三、写字楼需求结构分析 67

　　　　四、国内重点区域分析（华南、华北、华东、中西部） 74

　　　　五、国内重点城市分析（北京、上海、西安、重庆、大连） 78

　　第三节 供给分析 86

　　　　一、行业景气分析 86

　　　　二、写字楼供给总量分析 91

　　　　三、写字楼供给结构分析 96

　　　　四、写字楼供需平衡分析 104

　　第四节 写字楼价格分析 112

　　　　一、写字楼历年价格波动指数 112

　　　　二、写字楼价格波动原因分析 115

　　第五节 写字楼品牌市场结构分析 116

　　　　一、中国办公楼开发企业10强研究 116

　　　　二、2015年中国房地产上市公司TOP10研究结果及分析 121

　　　　三、2015年沪深房地产上市公司TOP10研究 126

　　　　四、2015年中国内地在港上市房地产公司TOP10研究 129

　　　　五、2015年中国大陆在其他境外市场上市的房地产公司研究 130

　　　　六、2015年外资在华投资房地产公司综合实力TOP10研究 131

　　　　七、2016年拟IPO中国房地产公司研究 132

　　　　 

第四章 写字楼区域市场分析 136

　　第一节 北京 136

　　第二节 上海 141

　　第三节 广州 145

　　第四节 深圳 149

　　第五节 天津 152

　　第六节 大连 154

　　第七节 杭州 158

　　第八节 其他地区 161

　　　　一、成都 161

　　　　二、南京 165

　　　　三、青岛 166

　　　　四、厦门 168

　　　　五、武汉 170

　　　　六、宁波 172

　　　　七、西安 175

　　　　八、沈阳 176

　　　　 

第五章 办公楼市场竞争分析 177

　　第一节 市场集中度分析 177

　　　　一、房地产业前10名厂商市场占有率 177

　　　　二、集中度状态描述及趋势 178

　　第二节 价值链分析 178

　　第三节 写字楼行业生命周期分析 186

　　第四节 写字楼SWOT分析 186

　　　　一、优势（Strengths） 186

　　　　二、劣势（Weakness） 187

　　　　三、机会（Opportunities） 187

　　　　四、威胁（Threats） 188

　　　　 

第六章 主要厂商分析 191

　　第一节 中国海外发展有限公司 191

　　　　一、公司基本情况简介 191

　　　　二、公司办公楼业务分析 192

　　　　三、上市公司分析 192

　　第二节 北京中关村科技发展(控股)股份有限公司 198

　　　　一、公司简介 198

　　　　二、上市公司分析 199

　　第三节 北京首都开发控股（集团）有限公司 200

　　　　一、公司简介 200

　　　　二、经营分析 202

　　第四节 SOHO中国有限公司 202

　　　　一、公司简介 202

　　　　二、经营分析 203

　　　　三、财务分析 205

　　第五节 世茂集团 209

　　　　一、集团情况简介 209

　　　　二、集团办公楼业务简介 210

　　　　三、经营分析 212

　　第六节 香港长江实业集团公司 214

　　　　一、公司简介 214

　　　　二、经营分析 215

　　　　三、财务分析 217

　　第七节 香港新世界发展 220

　　　　一、公司简介 220

　　　　二、经营分析 221

　　　　三、财务分析 222

　　　　 

第七章 写字楼行业发展趋势分析 227

　　第一节 写字楼发展趋势 227

　　　　一、高端写字楼配置升级 227

　　　　二、小户型写字楼将成为投资新宠 227

　　　　三、独立性企业总部写字楼将进一步发展 228

　　　　四、绿色和可持续将进一步发展 229

　　第二节 写字楼市场规模预测 230

　　第三节 写字楼市场结构预测 232

　　　　 

第八章 写字楼行业风险评价 234

　　第一节 宏观经济波动风险 234

　　第二节 政策风险 241

　　第三节 供给风险 245

　　第四节 价格风险 246

　　　　 

第九章 行业发展策略与建议 247

　　第一节 产品策略 247

　　第二节 价格策略 247

　　　　一、定价策略 248

　　　　二、差价策略 249

　　　　三、调价策略 251

　　　　四、折扣策略 251

　　第三节 渠道策略 252

　　　　一、营销渠道运用要点----广告 254

　　　　二、营销渠道运用要点----新闻报道 255

　　　　三、营销渠道运用要点----直邮 255

　　　　四、营销渠道运用要点----互联网 256

　　　　五、营销渠道运用要点----朋友介绍 256

　　第四节 销售策略 257

　　　　一、形象差异化是写字楼营销的终点 257

　　　　二、客户定位应遵循四项原则 257

　　　　三、商业与写字楼关系的六项原则 258

　　　　四、主动出击是最重要的营销手段 258

　　　　五、写字楼整栋销售探秘 258

　　第五节 服务策略 265

　　第六节 品牌策略 267

　　第七节 写字楼行业投资机会与建议 269

　　　　一、六大要素决定其真正价值 269

　　　　二、写字楼价值被低估 271

　　　　三、价值低估带来的投资机会 273

　　　　四、数字背后的升值空间 273

　　　　五、甲级写字楼投资成本收益分析 274

　　　　六、投资者投资写字楼四法则 277

 

图表目录:

图表：写字楼档次划分标准 8

图表：1990-2015年中国人口数量与增长率情况 9

图表：2015年人口数及其构成 9

图表：2003-2015年城镇居民人均可支配收入及其增长速度 9

图表：2000-2015年中国城镇就业人口数量与增长率情况 10

图表：2015年城镇单位就业人员劳动报酬情况 12

图表：2015年分地区城镇单位就业人员劳动报酬 12

图表：2003年-2015年国内生产总值及其增长速度 17

图表：2001年-2015年各产业国内生产总值增长情况 17

图表：2001年-2015年各产业国内生产总值增长率变动情况 18

图表：2015年-2015年存款准备金率历次调整 31

图表：过去12个月中全球写字楼十大租金最昂贵市场及十大租金增长最快市场列表 44

图表：2015年全球50大租金最昂贵市场排名 45

图表：2015年全球50大租金增长最快市场 46

图表：2015年全球写字楼十大租金最昂贵市场及十大租金增长最快市场列表 48

图表：2015年亚太地区甲级写字楼租金对比 49

图表：2005年-2015年办公楼开发投资额及同比增长率 54

图表：2005年-2015年办公楼累计竣工面积及同比增长率 55

图表：2005年-2015年办公楼累计销售面积及同比增长率 56

图表：2005年-2015年办公楼累计竣工及销售面积比较 56

图表：2004年-2015年办公楼销售价格指数与租赁价格指数走势比较 57

图表：各地区物业市场地理分布 62

图表：2006年-2015年全国商品房销售面积及同比增长情况 64

图表：2006年-2015年全国商品房销售额及同比增长情况 65

图表：1999年-2015年全国商品房空置情况 66

图表：2000-2015年中国写字楼销售和竣工面积 67

图表：2000-2015年中国写字楼销售额和投资额 67

图表：2015年各地区按资质等级分的房地产开发企业（单位）办公楼销售面积 69

图表：2015年各地区按资质等级分的房地产开发企业（单位）办公楼销售额 70

图表：2015年各地区办公楼销售增长情况 71

图表：2015年各地区办公楼销售额增长情况 72

图表：2015年各地区办公楼销售面积增长情况 73

图表：2015年优质写字楼租金 售价 76

图表：2015年优质写字楼租金 售价 77

图表：2015年北京写字楼大单交易表 78

图表：2015年-2015年全国房地产开发景气指数趋势图 87

图表：2006年-2015年国房景气指数及主要分类指数走势 90

图表：2015年国房景气指数 90

图表：2015年国房景气指数 90

图表：2015年国房景气指数 91

图表：2001-2015年固定资产投资及房地产开发投资增速变动情况 92

图表：2015年不同用途房地产投资完成额所占比重 93

图表：2006年-2015年东、中、西部地区房地产开发投资增长率变化情况 94

图表：2006年-2015年全国房地产企业土地购置与开发面积同比增长情况 95

图表：2006年-2015年全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长情况 95

图表：2006年-2015年全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长情况 96

图表：2000-2015年中国写字楼开工和施工面积 96

图表：2015年各地区按登记注册类型分的房地产开发企业(单位)办公楼完成投资 97

图表：2015年各地区按资质等级分的房地产开发企业(单位)办公楼完成投资 98

图表：2015年各地区办公楼开发规模与开、竣工面积增长情况 99

图表：2014年办公楼投资完成额 100

图表：2015年办公楼投资完成额（1-12月） 100

图表：2015年办公楼投资完成额 103

图表：2000-2015年全国写字楼市场供求情况 104

图表：2013年各地区办公楼开发规模与开、竣工面积增长情况 104

图表：2013年各地区办公楼销售面积增长情况 105

图表：2014年各地区办公楼开发规模与开、竣工面积增长情况 106

图表：2014年各地区办公楼销售面积增长情况 107

图表：2015年各地区办公楼开发规模与开、竣工面积增长情况 107

图表：2015年各地区办公楼销售面积增长情况 108

图表：2016年各地区办公楼开发规模与开、竣工面积增长情况 108

图表：2016年各地区办公楼销售面积增长情况 109

图表：2015年全国70个大中城市房屋销售价格指数变动情况 113

图表：2000-2015年中国写字楼销售均价变化 113

图表：2015年办公楼销售价格指数 114

图表：2015年办公楼销售价格指数 114

图表：2015年全国办公楼价格指数 114

图表：2015年全国办公楼价格指数 114

图表：2015年办公楼租赁价格指数 114

图表：2015年物业管理价格指数(办公楼) 114

图表：2015年办公楼租赁价格指数 115

图表：2015年物业管理价格指数(办公楼) 115

图表：2015年中国内地城市写字楼租金支出排行榜 115

图表：2005-2015年中国房地产上市公司平均总资产及其增长率 122

图表：2005-2015年中国房地产上市公司平均营业收入及其增长率 123

图表：2006-2015年中国房地产上市公司EVA 124

图表：2006-2015年沪深房地产上市公司平均ROA、ROE及EPS 124

图表：2006-2015年沪深房地产上市公司资产负债率和流动比率 125

图表：2006-2015年沪深房地产上市公司资产负债率和流动比率 126

图表：2015年沪深房地产上市公司综合实力TOP10 126

图表：2015年沪深房地产上市公司经营规模 TOP10 127

图表：2015年沪深房地产上市公司财富创造能力TOP10 127

图表：2015年沪深房地产上市公司投资价值TOP10 128

图表：2015年中国内地在港上市房地产公司综合实力TOP10 129

图表：2015年中国内地在港上市房地产公司财富创造能力TOP10 129

图表：2015年中国内地在港上市房地产公司投资价值TOP10 130

图表：2015年外资在华投资房地产公司综合实力ＴＯＰ10 131

图表：2015年值得资本市场关注的中国房地产公司 132

图表：2015年值得资本市场关注的中国房地产服务公司 132

图表：2015年第四季度北京房地产市场摘要 137

图表：2015年第四季度北京优质写字楼租赁市场主要成交记录 138

图表：2015年北京主要商务区写字楼月均租金比较 139

图表：1993年-2015年北京优质写字楼市场租金指数和售价指数 139

图表：2015年北京优质写字楼市场供应情况 140

图表：1993年-2015年北京优质写字楼市场租金指数和售价指数 140

图表：2015年北京优质写字楼市场供应情况 140

图表：2015年第四季度上海房地产市场摘要 142

图表：1993年-2015年上海优质写字楼租金指数 143

图表：2015年上海优质写字楼租赁市场主要成交记录 143

图表：1993年-2015年上海优质写字楼市场租金指数和售价指数 143

图表：2015年上海优质写字楼市场供应情况 144

图表：1993年-2015年上海优质写字楼市场租金指数和售价指数 144

图表：2015年上海优质写字楼市场供应情况 145

图表：2015年第四季度广州房地产市场摘要 146

图表：2000年-2015年广州优质写字楼市场租金指数和售价指数 147

图表：2015年第四季度广州优质写字楼租赁市场主要成交记录 147

图表：1993年-2015年广州优质写字楼市场租金指数和售价指数 147

图表：2015年广州优质写字楼市场供应情况 148

图表：1993年-2015年广州优质写字楼市场租金指数和售价指数 148

图表：2015年广州优质写字楼市场供应情况 149

图表：2015年第四季度深圳房地产市场摘要 149

图表：2003年-2015年深圳优质写字楼市场租金指数 150

图表：1993年-2015年深圳优质写字楼市场租金指数 150

图表：2015年深圳优质写字楼市场供应情况 151

图表：2002年-2015年深圳优质写字楼市场租金指数 151

图表：2015年深圳优质写字楼市场供应情况 152

图表：2003年-2015年天津优质写字楼市场租金指数 152

图表：1993年-2015年天津优质写字楼市场租金指数 153

图表：2015年天津优质写字楼市场供应情况 153

图表：2002年-2015年天津优质写字楼市场租金指数 154

图表：2015年天津优质写字楼市场供应情况 154

图表：2015年大连房地产市场摘要 155

图表：2003年-2015年大连优质写字楼市场租金指数 155

图表：2003年-2015年大连优质写字楼市场租金指数 156

图表：2015年大连优质写字楼市场供应情况 156

图表：2003年-2015年大连优质写字楼市场租金指数 157

图表：2015年大连优质写字楼市场供应情况 157

图表：2015年杭州房地产市场摘要 158

图表：2003年-2015年杭州优质写字楼市场租金指数 159

图表：2003年-2015年杭州优质写字楼市场租金指数 159

图表：2015年杭州优质写字楼市场供应情况 160

图表：2003年-2015年杭州优质写字楼市场租金指数 160

图表：2015年杭州优质写字楼市场供应情况 161

图表：2003年-2015年成都优质写字楼市场租金指数 162

图表：2003年-2015年成都优质写字楼市场租金指数 162

图表：2015年成都优质写字楼市场供应情况 163

图表：2003年-2015年成都优质写字楼市场租金指数 163

图表：2015年成都优质写字楼市场供应情况 164

图表：2003年-2015年南京优质写字楼市场租金指数 165

图表：2015年南京优质写字楼市场供应情况 165

图表：2003年-2015年南京优质写字楼市场租金指数 166

图表：2015年南京优质写字楼市场供应情况 166

图表：2003年-2015年青岛优质写字楼市场租金指数和售价指数 166

图表：2015年青岛优质写字楼市场供应情况 167

图表：2003年-2015年青岛优质写字楼市场租金指数 167

图表：2015年青岛优质写字楼市场供应情况 168

图表：2003年-2015年厦门优质写字楼市场租金指数 169

图表：2015年青岛优质写字楼市场供应情况 169

图表：2003年-2015年厦门优质写字楼市场租金指数 170

图表：2015年青岛优质写字楼市场供应情况 170

图表：2003年-2015年武汉优质写字楼市场租金指数 171

图表：2015年武汉优质写字楼市场供应情况 171

图表：2003年-2015年武汉优质写字楼市场租金指数 172

图表：2015年武汉优质写字楼市场供应情况 172

图表：2003年-2015年宁波优质写字楼市场租金指数 173

图表：2015年宁波优质写字楼市场供应情况 173

图表：2003年-2015年宁波优质写字楼市场租金指数 174

图表：2015年宁波优质写字楼市场供应情况 174

图表：2003年-2015年西安优质写字楼市场租金指数 175

图表：2015年西安优质写字楼市场供应情况 175

图表：2003年-2015年沈阳优质写字楼市场租金指数 176

图表：2015年沈阳优质写字楼市场供应情况 176

图表：2003-2015年中国海外发展有限公司营业额增长变化情况 194

图表：2015年与2015年中国海外发展有限公司综合收益表 195

图表：2015年与2015年中国海外发展有限公司综合资产负债表 196

图表：2015年与2015年中国海外发展有限公司业务分部资料 197

图表：2004-2015年中关村科技主营业务收入及同期增长率变化情况 199

图表：2015年与2015年中关村获利能力指标比较 199

图表：2013年、2014年和2015年中关村偿债能力各项指标比较 200

图表：2013年、2014年和2015年中关村营运能力各项指标比较 200

图表：2013年、2014年和2015年中关村发展能力指标比较 200

图表：SOHO中国2004—2015年营业额及综合溢利 205

图表：2015年与2014年SOHO中国综合损益比较 205

图表：2015年与2014年SOHO中国综合资产负债比较 206

图表：2015年与2014年SOHO中国资产负债比较 207

图表：2015年与2014年SOHO中国综合权益变动比较 208

图表：2015年与2014年SOHO中国综合现金流量比较 209

图表：2015年与2014年长江实业(集团)有限公司综合损益表 217

图表：2015年与2014年长江实业(集团)有限公司综合资产负债表 218

图表：2015年与2014年长江实业(集团)有限公司综合权益变动表 219

图表：2015年与2014年长江实业(集团)有限公司简明综合现金流动状况表 219

图表：2015年与2014年长江实业(集团)有限公司营业额及业务收益表 220

图表：2015年与2014年长江实业(集团)有限公司除税前溢利表 220

图表：截至2015年12月31日止六个月新世界发展有限公司简明综合收益表 222

图表：截至2015年12月31日止六个月新世界发展有限公司简明综合资产负债表 223

图表：截至2015年12月31日止六个月新世界发展有限公司简明综合资产负债表 224

图表：截至2015年12月31日止六个月新世界发展有限公司简明综合现金流量表 225

图表：截至2015年12月31日止六个月新世界发展有限公司简明综合权益变动表 226

图表：近一年来限制外资进入房地产市场的相关政策 244

图表：写字楼营销推广渠道示意图 253

图表：写字楼营销推广渠道层次图 253

图表：2001-2015年全球成熟商务城市写字楼租金收益率变化 272

图表：2015年全球主要商务城市写字楼租金收益率 273

略……

　　在现代市场经济活动中，信息已经是一种重要的经济资源，信息资源的优先占有者胜，反之则处于劣势。中国每年有近100万家企业倒闭，对于企业经营而言，因为失误而出局，极有可能意味着从此退出历史舞台。他们的失败、他们的经验教训，可能再也没有机会转化为他们下一次的成功了！企业成功的关键就在于，是否能够在需求尚未形成之时就牢牢的锁定并捕捉到它。那些成功的公司往往都会倾尽毕生的精力及资源搜寻产业的当前需求、潜在需求以及新的需求。

　　随着写字楼行业竞争的不断加剧，大型企业间并购整合与资本运作日趋频繁，国内外优秀的写字楼企业愈来愈重视对行业市场的分析研究，特别是对当前市场环境和客户需求趋势变化的深入研究，以期提前占领市场，取得先发优势。正因为如此，一大批优秀品牌迅速崛起，逐渐成为行业中的翘楚。三胜咨询利用多种独创的信息处理技术，对写字楼行业市场海量的数据进行采集、整理、加工、分析、传递，为客户提供一揽子信息解决方案和咨询服务，最大限度地降低客户投资风险与经营成本，把握投资机遇，提高企业竞争力。

　　本报告由三胜咨询的资深专家和研究人员通过长期周密的市场调研，参考国家统计局、国家商务部、国家发改委、国务院发展研究中心、行业协会、中国产业信息研究网、全国及海外专业研究机构提供的大量权威资料，并对多位业内资深专家进行深入访谈的基础上，通过与国际同步的市场研究工具、理论和模型撰写而成。全面而准确地为您从行业的整体高度来架构分析体系。让您全面、准确地把握整个写字楼行业的市场走向和发展趋势。

　　本报告专业！权威！报告根据写字楼行业的发展轨迹及多年的实践经验，对中国写字楼行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析，并重点分析了我国写字楼行业将面临的机遇与挑战，对写字楼行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。是写字楼企业、学术科研单位、投资企业准确了解行业最新发展动态，把握市场机会，正确制定企业发展战略的必备参考工具，极具参考价值！