国土部温州调研 土地使用权延期规范有望出台

　　上个月，温州横河北新村一套二手房在交易时被发现土地年限已到期，引发业内外关注与热议。

　　“近期，房产土地使用权到期一事曝光后，上门询问周边房源的购房者都会特别注意土地期限的问题。不过，由于真正涉及的业主不多，二手房交易并没有因此而受到影响。”4月19日，温州市区横河北新村周边的房地产中介人士称。

　　4月20日，国土资源部官方微博发布消息称：“4月20日，国土资源部、浙江省国土资源厅组成联合调研组赴浙江省温州市调研指导住宅土地使用权20年到期的延长问题。”4月21日，浙江省国土资源厅办公室相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，调研活动由国土资源部主导，未来有何动向，得出何种结论，请关注国土资源部网站。

　　对此，有业内人士认为，“以往也有青岛、深圳等城市存在土地使用证到期续约问题，不过相关标准一直没有从制度上得到明确，温州此次受到如此关注，将有利于相关规范的及早出台。”

　　温州“等待”国家政策

　　4月19日，记者来到位于温州市区的横河北新村、水心社区等地走访。一户居民表示，横河北新村并不都是20年土地使用证的业主，“20年到期的业主并不多，还有同一幢楼却是不同土地使用年限的情况。”

　　温州国土部门调查发现，土地到期的住宅主要分布在温州市区横河北新村、水心住宅区、上陡门等建于上世纪八九十年代的老小区。实际上，自去年开始便已陆续到期。

　　温州市国土资源局调查数据显示，在温州市主城区，20年期限土地使用证于2017年底到期的有600多宗,于2019年底到期的有1700多宗,主要集中在鹿城区、龙湾区、瓯海区等特定区域、特殊时期的特定房屋。

　　温州市国土资源局相关负责人对《每日经济新闻》记者表示，土地使用证到期的话，按照法律规定，应该向国土部门提出申请续期，补缴出让金；但是这个问题的根源在于：怎么续期，怎么补缴，相关的标准都没有，国家、省、市层面都没有明确的规定。“目前我们也在等待国家层面出台政策。”

　　有温州市委人士向中新网记者表示：“续期政策要国家层面来出，地方上没有权力处置这个事情，一切还要等调研组回去研究。”

　　据中国新闻网报道，4月21日，温州市国土资源局局长陈景宝在接受记者采访时表示，目前在续期方案制定方面尚无实质性进展，但国土资源部调研组已于4月20日抵达温州开始调研。

　　后续政策正在制定

　　记者在温州当地国土部门了解到，自去年起，横河北小区等住户相继发现土地使用权限到期的情况。一名住户表示，此前，温州市国土资源局曾有过相关回复，表示“过期”土地使用证只能重新审批，需要收取土地出让金。不过，在此后的采访中，温州市国土资源局否认了该表述，其表示目前国家层面没有相关规定，土地使用证到期后补交出让金只是可行的一种方式。

　　4月20日，记者致电温州市国土资源局，其相关负责人表示，近日为土地到期如何续约的问题，温州市国土部门已连续召开会议进行讨论，后续政策正在制定过程中，具体信息不方便对外透露。

　　此外，记者发现，深圳处置过类似问题。深圳市规划和国土资源委员会官方微博显示，在业已多次出现土地使用权续期的深圳，目前对土地续期的规定为按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。

　　记者注意到，广东省国土资源厅副厅长李俊祥4月19日在接受《南方日报》采访时也表示，“土地续期”问题是中央政策的权限，正在等待中央制定政策。“无论是温州也好，深圳也好，当地只是做尝试和试点。地方最多只有建议权，没有制定权。”

　　此前，曾有多名学者指出《物权法》第149条第一款规定的“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，“自动续期”即无条件续期，不需要补交费用。

　　当地多名土地使用权到期的业主表示，能够接受续交土地出让金，但无法接受以接近房价三分之一的标准缴纳。温州市国土资源局方面则表示，将会综合考虑目前温州地价、收入、住户感受等因素制定政策。

　　续期补费或是必然

　　就土地使用证如何续期来说，温州大学房产研究所研究员向阳指出，最初，温州国土部门提出的续期方案中，实际上就是按照市场价来征收土地出让金，“只交了20年的使用费，到期后若继续使用，按市场价续缴，在法律上站得住脚。”

　　“但高额的续约方案可能会让业主产生不满。”向阳对记者表示，20年土地使用权的住宅是上世纪90年代初“先试先行”的产物，在续约问题上，官方可能更应该关注这类住宅在办理时是否合理，给业主一个合理合法公正的解决方案。

　　浙江省社科院房地产研究所研究员王永太认为，这次温州之所以如此受关注，一是因为土地续约费用过高会引起社会不满情绪；二是土地证续费标准界定将会长期影响房地产尤其是二手房市场信心。

　　“最简单的做法就是将所有20年、50年产权的住宅一律延长到最高70年产权，考虑到最初缴费的差异，补交一部分土地出让金，但这又出现两个问题，一是补交部分金额如何界定，交多了业主可能难以承受；二是70年之后如何续约的问题，所谓的自动续约需不需要缴费，商品房和自用住宅该如何区别对待，一旦处理不当都会对房地产市场产生负面影响。”

　　据记者了解，2004年，为解决陆续到期的20年土地使用权住宅问题，深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》（以下简称《规定》），对补交地价标准进行了划定，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，补交地价一次性交付。

　　参照深圳的上述《规定》，温州市的基准地价是2016年1月1日最新实施的标准，Ⅰ级住宅用地地价水平调整为13230元/平方米。如果以横河北新村业主王先生那套房为例，土地证上的土地使用面积为14.28平方米，横河北新村2016年基准地价为13230元/平方米，共需支付188924.4元。即使是35%仍需支付6万多元。

　　在温州土地使用权到期事件披露后，各地纷纷报道出多起即将到期的案例，比如深圳、青岛、南京等地。

 

 

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