专家：温州土地使用权应先无偿自动续期

　　温州一例20年的住宅土地使用权的到期续期，引起了巨大轰动。类似的案例不仅是温州，还有深圳、青岛等，但深圳却没有引起轰动，这是为什么？

　　因为在深圳续期的案例中，土地出让金每平方米只补缴了557 元，补缴款不过4万多元，住宅总价680万元，房东转手就可以加价净赚30万元。而温州的业主补交出让金估算30万元，总房价却只有65.8万元！原来轰动是因为钱交得太多了，如果少了就不会轰动了吗？可见这是一件多么令人啼笑皆非之事啊！

　　温州市国土局说：制度上还不明确，需要顶层设计，所以要请示上级，我们突破不了。同时却又说：“随时欢迎续期，并给予优先办理。”让人不禁大惑不解，既然需要顶层设计，又要请示上级，却如何能做到随时、优先办理呢？

　　不过，温州市国土局要请示上级肯定也是没有答复的。

　　为什么？因为法律在打架！

　　2007年发布执行的《物权法》上规定的很明确：“土地使用权自动续期”。但是，随后的《城市房地产管理法》（2009年08月27日第十一届人大常委会第十次会议《全国人民代表大会常务委员会关于修改部分法律的决定》第二次修正）第二十二条却又规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。

　　“前法”很明确地表述为“自动续期”，显然至少是不需要被批准的。并且自动续期也没有明确包含重新签订合同、补缴出让金的意思。但是，“后法”却在否定“前法”，明确要求“重新签订合同、补缴出让金”。

　　从法理来说，《物权法》是全国人民代表大会通过的，属于上位法，而《城市房地产管理法》是全国人大常委会通过的，属于下位法，以法的效力位阶来论，上位法效力高于下位法，《立法法》第九十六条明确：法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章有下列情形之一的，由有关机关依照本法第九十七条规定的权限予以改变或者撤销：（二）下位法违反上位法规定的。

　　谁是有关机关？

　　第九十七条 改变或者撤销法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章的权限是：全国人民代表大会有权改变或者撤销它的常务委员会制定的不适当的法律。

　　当然，改变需要时间。问题是，为什么会有当初的“后法”否定“前法”？

　　因为，在出台房地产税之前，还需要维持土地财政。如果房地产税立法之后不需要再缴纳土地出让金，土地财政就难以为继，地方政府就要破产，因而房地产税法迟迟不能出台。

　　话再说回来，土地出让金本身是一种资源税，而房地产税也是一种资源税，房地产税要立法，就要先跨过土地出让金这道门槛，否则就是重复征税。如果房地产税立法之后还要补交土地出让金，在法理上是说不通的，这也是《物权法》立法时争议最大的一个焦点。所以土地使用权到期届满续期合理的办法或许是：改为按年收取房地产税的方式，不再补缴土地出让金，这样既有利于衔接现行土地出让制度，不至于让土地财政立刻枯竭，又可以为地方政府保留长期稳定的税源，也确保国有土地增值收益不流失（前提是保持国有、集体土地制度）。

　　温州市当然要解决现实问题，不过全国人民代表大会短期内不会开会讨论法律修正案，当然相关部门也无法做出任何指示，甚至法院也不能依法判决。

　　怎么办呢？最好的办法就是先实行无偿自动续期，实操上可以确定续期期限一年，每年自动续期一年，直到法律有了明确的规定之后再按法律规定免缴或者补缴土地出让金。这样既不违法，也得民心，还为未来的变化留下伏笔。

　　当然，如果是这样的话，转让或购买二手房时，买卖双方可要多个心眼，增加一个土地出让金的附加合同条款，尽量明确土地出让金法定缴款义务的分担风险。

 

 

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