招商蛇口首份年报透露了利润的秘密

　　在3月29日的投资者见面会上，管理层表示，其轻资产模型正在研发，在全国央企手里有接近10000个园区，公司可以输出品牌，做轻资产服务。

　　经过三十多年建设运营蛇口，招商蛇口具备各项资源的综合整合能力。在深圳区域外，招商蛇口还在推进重庆广阳湾、东莞长安新城、首钢“中国网谷”等大型园区综合开发项目的获取与开发，目前已签署框架协议或初步合作协议。

　　这些项目由招商局集团牵头和地方政府合作，然后将业务交由招商蛇口对接。“这种方式做起来费时费力，规模可能很大，但是利润未必高。”招商蛇口有关人士透露，招商蛇口园区团队在对外扩张时，不太愿意做传统的一二级土地开发，更希望做一些轻资产和管理输出，尽可能地减少自有资金，以小博大，利润将更为可观。

　　2016年初，蛇口网谷还有两个重量级的项目落地。3月5日，TGN启迪环球网络位于蛇口网谷的孵化器启创空间开业。1月28日，苹果公司正式签约入驻蛇口网谷，合同租约6年，面积约1.3万平方米，后续还将增租1.5万平方米。

　　苹果公司将在蛇口网谷主要安排供应链管理、运营、研发、线上销售、线下零售五大业务板块。由此，蛇口网谷成为苹果公司在中国的三大管理中心之一。

　　许永军在投资者见面会上称，在产业园区，公司计划3年内进入全国前三，5-10年内做到国内领先。园区板块业绩也将大幅提升，计划到2017年园区业务收入占到25%，毛利占到40%。

　　前港、中区、后城

　　通过港区带动园区，再推动社区业务的发展，整体上市后，招商蛇口“前港、中区、后城”的空间发展模式更加清晰。

　　“‘蛇口模式’归纳起来就是‘前港、中区、后城’的空间发展模式，公司将根据各个区域不同的特点和不同的产业结构，因地制宜地进行模式复制。”许永军说。

　　目前，蛇口片区作为样板园区趋于成熟，其中蛇口网谷2015年集聚战略性新兴产业企业400余家，实现年产值约200亿元；太子湾邮轮中心主体2015年实现封顶，1万GT客滚装码头交工验收。

　　园区的成熟促进了社区项目价值的提升，招商蛇口位于蛇口海上世界的豪宅项目双玺花园总货值近300亿元，据深圳房地产信息网的最新数据，目前双玺花园均价超过10万元/平方米。据悉，去年蛇口工业区将双玺项目转售给招商地产时，公司对其售价预估仅为5万-6万元/平方米。

　　招商局集团四五年前开始布局邮轮码头的相关资源，去年启动了首个邮轮母港——蛇口太子湾邮轮母港启动区一期的建设。招商蛇口表示，公司提前布局的邮轮业务将增强获取城市综合体的能力，为社区板块储备优质的土地资源。

　　除了太子湾和厦门邮轮母港，报告期内，招商蛇口还就开发青岛邮轮母港与相关方签署了合作框架协议。

　　园区的开发建设、系统的大规模的产业集聚需要充裕的土地储备。除公开招拍挂市场取得的小规模住宅、商业开发的土地资源以外，招商蛇口还在深圳蛇口、前海、青岛高新园等片区拥有大量土地资源尚未开发或计划改造升级。

　　年报显示，目前招商蛇口在前海蛇口拥有500多万平方米的土地储备，其中蛇口片区已开发建设面积为204.11万平方米，在建面积5.59万平方米，尚未开发建设面积30.44万平方米；此外，太子湾和前海片区分别有46.28万和242.86万平方米的面积尚未进行开发。

　　据中金公司预计，2016年招商蛇口总可售货源将超过1100亿元，以60%左右的去化率估计，2016年地产板块销售额将达到650亿元。

　　其次是来自中国外运长航集团有限公司（下称“中外运”）合并进来的土地。据悉，中外运在全国有约1300万平方米的仓储用地，大多位于一二线城市的核心地段。“中外运并不具备房地产开发的资格，在整体并入招商局后，将提升招商蛇口的资源获取和开发能力。”招商蛇口董事长孙承铭表示。

 

 

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