4月广州豪宅市场或降温 业主惜售买家看房热情低

　　3月广州二手住宅成交量上升，“营改增”的新政利好144平方米以上的物业，令豪宅市场3月成交量比1月上涨44%，业主也出现反价行为，个别豪宅物业反价10%~15%。不过，业内人士认为，其他城市的限购升级影响广州楼市氛围，加上部分板块的有效盘源已减少了1/3甚至1/2，3月第4周新增客源减少了30%，预计豪宅市场4月成交情况有可能会“降温”。

　　最新数据显示，广州3月二手市场成交最热的是30平方米至144平方米以下的普通住宅，144平方米以上的豪宅成交量也较1月上涨44%。

　　中原地产客户研究主任熊小洪表示，在刚需客户成交活跃氛围的带动下，豪宅客户也坐不住，加快了成交速度：“例如东风东、珠江新城和滨江东这几个豪宅板块的二手房源基本上业主都反价，但由于豪宅总价较高，业主反价幅度相对非豪宅会稍低，总价反价幅度在5%左右。”

　　4月广州豪宅是否能延续目前的热度？熊小洪认为可能会出现“降温”：“预计4月份广州二手成交会有所下降，成交价仍然微幅上涨。”她认为其他城市的限购升级，对广州楼市的氛围也造成了影响，加上部分板块的有效盘源已减少了1/3至1/2，3月第4周新增客源减少了30%，豪宅市场4月的成交量比3月可能有一定程度的缩减。”

　　业主惜售

　　盘源环比减少

　　有专家认为，其他城市的限购升级对广州市场影响较大。有中介人士告诉记者，3月盘源已经消化了较多：“随着市场成交增加，有些业主产生了惜售心理。”据中原监测的第12周（3月18~27日）新增盘源环比减少7.32%，而新增的盘源不能填补去化的盘源。记者了解到，部分板块盘源减少一半，例如东风东、珠江新城、光大花园片区，赤岗片区则减少了1/3。
　　
　　买家观望

　　看房热情降低

　　新增客户量也有所减少，从中原监测的新增客户量走势来看，第12周（3月18~27日）客户增量环比减少27.6%，客户看房热情有所降低。

　　搜房网广州二手房高级分析师卢佩婷表示，盘源减少主要是由于前三周楼市成交量暴涨，消耗了大量的可售房源，然而由于受到沪深楼市政策收紧的影响，不少买家的心态开始转为观望，入市意欲降低，看房量降了一成左右。

　　熊小洪预计，广州会保持市场交易的平稳状态，但由于4月清明节将至，二手成交会有所回落，建议对于价格的走势，业主和买家都应理性看待。

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　　“营改增”后大户型豪宅交易税费有所减少

　　豪宅市场为何大热？有业内人士认为，与财政部、国税总局24日下发的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》有关。据了解，该规定明确个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，2年以上（含2年）则免征增值税，不区分普通住房与非普通住房。其中，对于一线城市又做了区别对待：“对北上广深四城，在以上基础上，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。”值得注意的是，非普通住宅指即建筑面积大于144平方米的商品房或别墅，在实施营改增之前，营业税的计算方式为：（房管局评估价-发票价）×5.6%，改为增值税后，增值税的计算方式为：（房管局评估价-发票价）×5%。

　　业内人士透露，“营改增”落地后，北上广深地区一套满2年且建筑面积大于144平方米的大户型豪宅的交易税费实际上减少了。

　　不过，搜房网广州二手房电商商圈经理庞观明表示，“营改增”落地，对豪宅市场的直接影响并没有那么大：“大户型或豪宅买家最看重的是所购买物业的地段、学位、周边的配套及升值空间，因此以当前契税的征收幅度而言，不论是收紧还是放宽，与其所购置物业的升值幅度相比，都显得微乎其微。”但是，“营改增”的落地给二手房市场带来了心理影响，促进心态更为乐观的买家积极入市。

　　供应高峰来到

　　穗写字楼今年新增88万m2

　　　就在住宅市场去库存渐入佳境之际，广州最密集的中高端写字楼供应潮来袭。凯华国际中心日前举行的仲量联行签约仪式上宣布，将在今年三季度开业。东塔、侨鑫国际、丽丰中心等写字楼也将在今年陆续入市。不过，对于供应高峰杀到，专家认为广州写字楼供求关系整体较为健康。

　　写字楼

　　密集供应潮来袭

　　世邦魏理仕预计2016年，广州将有约88万平方米的优质写字楼落成，其中46%的新增面积将集中在珠江新城，27%的面积将位于琶洲。

　　如此密集的供应潮来袭，会否导致空置率上升呢？高力国际数据显示，2015年第四季度，广州写字楼市场平均空置率同比下降4.1个百分点至15.7%。预计平均空置率将于2016年小幅上升。

　　“目前国内市场整体是供过于求。”世邦魏理仕广州地区董事总经理冯文光表示，但不同的区域供求关系并不一样。现时广州优质写字楼全市空置率为11.9%，较2014年同比上升0.4%，整体仍属于较为健康的供求关系。

　　冯文光介绍说，去年，广州优质写字楼新增吸纳量为81.9万平方米，比上一年大增近28.7万平方米。据统计，大部分需求来自于企业办公的升级和合并。冯文光认为，今年办公楼升级的需求依然强劲，这对优质写字楼是利好。

　　供应密集租金难跌

　　记者观察到，随着供应增加，写字楼的竞争也在升级。如高端写字楼区域的珠江新城，凯华国际、东塔、侨鑫等纷纷砸巨资在硬件上发力，打造超甲级写字楼。凯华国际还首次引入仲量联行港式至尊物业管理服务，探索为客户量身定制不同的服务。

　　仲量联行华南区商业地产部高级董事马炜图预测，2016年受井喷供应影响，预估广州写字楼租金将有轻微下滑，但2017年~2018年开始逐步提升，甚至有跳升的可能。特别是珠江新城写字楼项目，在2018年左右将全部完工，并在一年半之后供应量将被吸纳，届时租金将迎来较大幅度的上涨。

　　冯文光预计，广州写字楼的租金幅度应该是在一个低谷里面慢慢往上爬。“由于前期的预租业主有比较进取的心态吸引租户，而预租和现楼的落差是相差30%~40%。”冯文光认为。

　　世邦魏理仕的数据显示，截至2015年第四季度，广州优质写字楼平均租金135.7元/平方米/月；珠江新城区域项目平均租金为153.7元/平方米/月，今年至今维持在该水平。

 

 

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