指标显示：北上深楼市已无刚需 成最大泡沫

　　在这次的楼市调控中，大家关注的更多的都是首付比例提高，以及什么限购政策，这些确实有用，对抑制成交量，将起到毁灭性的打击。但还有一条大家可能忽略了，这条一出，基本上把刚需全部挡在了银行贷款之外，也就是说实际上深圳可能已经停贷了。

　　逆天的深圳房价，让深圳金融当局感到不安，深圳经济特区金融学会于3月23日下发了《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》，针对协会单位提出9条措施收紧房贷。其中严查首付贷，媒体都解读了，但第五条才是致命的，加强购房人偿债能力审查。（严格落实借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入50%的要求），不知道您明白没有，这就是要求月供收入比不能高于0.5，反过来收入月供比，不能低于2。这个指标其实一直银行都有，而且也是这么做的，但之前由于开发商和中介联手作弊，虚开了很多收入，造成这个指标已经失真了，很多银行业稀里糊涂把钱贷出去了，这其实已经酿成了巨大的风险。我们在新闻里也经常看到什么吃土青年，月还房贷5万，还有什么收入9000，还贷6000，天天在父母家蹭饭。这按理说，都是违规操作。

　　那么如果收入比月供不小于2，会怎么样呢？这就要求你的收入至少比月供多出一倍，才有安全边际。在临时的经济波动，比如你家一口人突然失业了，降薪了，发生意外了（呸呸呸！摸木头）你不至于还不起房贷，发生断供的风险。那么这就要算账了，深圳1月份的二手房均价已经超过了5万元，一套70平米的房子，大概平均下来要350万元，即便你有首付，如果贷款20年，你不但要准备100万的首付，每月支付还款加利息就要16000元，如果按照不低于50%的月供收入比的要求，你至少收入得有32000元，当然你还有老婆或老公帮忙，也就是说两个月薪超过15000元的家庭，仅仅能买的起一个70平米的房子，如果要是贷款30年，那么每月还款加利息是13000元，结果其实差不多。

　　那么买90平米的房子会怎么样呢？神奇的一幕发生了，20年贷款，需要月均还款2万元，30年贷款月均还款16700元，也就是说你的家庭月收入得有4万元，才能考虑90平米房子的事。而2015年深圳居民人均可支配收入44633.30元，除以12个月，每月只有3719元。注意平均月收入的意思就是说，有一大半的人都达不到这个收入。那么深圳有多少家庭能够月入3万以上呢？月入3万了，还有多少人有刚需，需要买第一套住房？可惜我没有这个数据。

　　同理，北京和上海也差不太多，你要看一个地方的房价，不能看他的新房价格，以北京为例，新房已经快建到河北了，所以必然便宜，而二手房成交均价才是一个靠谱的参考价格。北京也已经达到了4.1万，而北京的平均可支配收入，比深圳还略高一点，每月能有个4000，算下来依然是完全不匹配的月供收入比。有媒体算了个数，大概能反映这个情况。北京、上海、深圳本地的刚需几乎已经不可能贷到款了。月供算下来比收入还高，这个金融风险根本无法解释，唯一合理的情况就是，根本就不是本地人在买，而是全国的有钱人在推高房价，所以进一步判断，全国的有钱人里面根本没什么刚需，一个限购可能就把他们全部挡在门外。

　　　　
　　相比较来说，二线三线城市的房价和月供倒是非常安全的，也就是收入的1/3，如果不出现什么极端的情况下，断供的风险很小。反倒是北上深，已经嗅到了意思金融危机的味道。

　　好就好在，现在持有房屋没有成本，这些已经买了房的到不着急退出，他们在想办法，多圈一些傻子进来，他们好套现离场。如果没有傻子了，他们就彻底完了，因为以后出台房产税是大概率事件，那么多余的不能住的房子，放在手里将不再是资产而是负债。现金流变成了负的，每月反而要倒贴钱出去。至于卖房？涨价是唯一的且最有效的广告，但现在的问题是，价格已经涨不动了，因为刚需都被拦在贷款的大门之外。

　　（我们现在一线城市，月供已经是月均收入的4倍，超过了当年的香港，已经宇宙第一。比如上面算的，买一套房月均还16000元，但深圳的月均工资只有4000不到。）

　　所以判断，如果真的像文件要求的那样，严查月供收入比，严查婚姻状况，那么恐怕一线城市的房价将停止上涨，成交会迅速萎缩。直到房产税出台的前一年（可能就是明年或者后年），恐慌性抛售才会出现。一线城市将比二三线城市的房价跌的更狠。

 

 

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