环京楼市涨幅远超过北京 调控政策即将出台

　　几乎是同时，3月25日前后，上海、深圳、南京、武汉连发楼市新政，涉及全面收紧限购、限贷，其中上海限购3年变5年，楼市调控政策升级为全国最严；深圳限购1年变3年。

　　作为一线城市的排头兵，北京是否接棒尤其引发关注。经21世纪经济报道记者多方采访获悉，北京的调控措施已经在逐步落地，涉及到严格限购资格审查，规避通过假离婚等方式获取购房资格的情况，规范房地产经纪市场等。

　　在三四线城市都在绞尽脑汁去库存之时，借京津冀协同发展和北京行政副中心飞涨的“北三县”(廊坊市下辖的三河、大厂、香河，这三个县市行政上隶属河北廊坊市，却紧邻北京)楼市或将面临严格的调控政策。

　　3月29日，21世纪经济报道记者致电廊坊市人民政府办公室获悉，廊坊市人民政府根据国家和省政府的要求，结合本地情况，研究了有关进一步规范市场秩序、稳定住房价格的若干措施，具体措施方案正在程序审定中，不日将发布。

　　环京楼市涨幅超北京

　　在过去的一年里，环北京县市的楼市涨幅尤其瞩目。

　　环北京县市中，首推“北三县”，其中三河市辖内的燕郊特殊的地理位置，与大厂、香河并列，让这里成为了河北的经济特区，被誉为北京最近的“后花园”。

　　借助京津冀协同发展以及北京行政中心迁至通州，成为这一轮房价上涨的风暴口。

　　3月25日，21世纪经济报道记者走访了大厂、燕郊的多个项目了解，大厂的楼盘已经突破1.5万/平方米，部分甚至高达1.8万/平方米；燕郊也出现单平方米将近3万元的项目。

　　而在一年前，上述两个区域的楼盘价大概是折半，即8000多或者1万多的单价。

　　京津冀协同发展和北京行政副中心落地通州是助推北三县楼市腾飞的重要原因之一。

　　彼时，燕郊、大厂的不少销售员在鼓动购房者买房时，也多以未来北三县或将划归北京为诱导。

　　在年初举行的北京市第十四届人代会第四次会议新闻发布会上，北京市规划委主任黄艳称，在京津冀协同发展的背景下，将积极向中央争取跨界城镇群建设的试点政策，推动行政副中心与包括三河、香河、大厂在内的廊坊北三县共同编制跨区域规划，实现规划一张图，做好协同发展和共同管制。

　　这也推动了外界对于“北三县”用地规划等指标实行北京通州和廊坊市共同管理的猜测。3月29日，21世纪经济报道记者致电北京市通州区政府办公室、廊坊市人民政府办公室、发改委、三河市人民政府办公室等多个官方部门核实上述消息，均告知未收到相关通知。

　　廊坊市政府的一位不愿具名的人士告诉21世纪经济报道记者，具体是共同管制还是行政区的调整都不是北京或者河北省政府能确定，需要中央来统筹安排。

　　另一个助推区域楼市腾飞的是近期的楼市去库存政策，“在北京限购未松、通州限购从严的背景下，2015年以来，全国主推去库存，全国层面的楼市新政诸如低首付、契税以及房贷利息，也让投资客笃定加码布局北三县的项目”，北京中原地产首席分析师张大伟如是介绍。

　　张大伟在对比北京和北三县过去一年的涨幅也发现，北京新盘上涨幅度不超过15%，二手房同比超过不到25%，而北三县是将近1倍的涨幅。

　　“北三县”将加码调控

　　环北京楼市升温也引起决策层的关注，并将迎来新一轮的楼市调控措施。

　　2015年7月，国务院副总理张高丽在京津冀协同发展工作推动会议上强调对重点地区要统一规划，强化土地供应管控，严格城镇开发边界，防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价。

　　据廊坊市的一位大型开发商营销总监透露，从去年四季度以来，廊坊市政府就在调研、研讨新一轮限制北三县房价过快上涨的方案，也探讨诸如限购、限价、限贷等多个政策方向的可执行性。

　　张大伟认为，未来廊坊等地的主要政策将是限制价格涨幅和信贷约束政策。

　　上述廊坊市的一位大型开发商营销总监亦表示，信贷加码的概率较大。按照其了解，限贷政策具体来看，对首次申请购买住房的居民家庭，商业贷款首付比例不低于30%；对拥有一套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业贷款购买普通自住房的，首付比例不低于60%。

　　而央行此前的新政规定，非一线城市购买首套房和二套房的商业贷款首付比例分别是两成和三成。

　　上述营销总监也表示，在政策未公布前，仍不能确认。3月29日，多个中介和新盘代理机构在受访时均向21世纪经济报道记者核实，目前仍按照两成和三成的比例执行，没有收到新政的通知。

　　3月29日，21世纪经济报道记者致电廊坊市政府办公室获悉，廊坊市根据国家和省相关政策要求，结合本地情况，研究了有关进一步规范市场秩序、稳定住房价格的若干措施，具体措施方案正在程序审定中，不日将发布。

　　针对新政稳控房价的方向，廊坊市人民政府办公室的人士并未透露，仅称以公开政策为准。在房价上涨预期和政府限价的博弈下，北三县的开盘速度也开始减缓。

　　一个主做北三县销售代理机构负责人结合此前的观察告诉21世纪经济报道记者，以往北三县项目开盘，大多是一个小区一个小区的开，购房者可以自由现场选房，现在北三县整体开盘速度都放缓了，多是一栋楼一栋楼的开，且每栋楼开之前，也会经过很长一段时间的蓄客时期。

　　其亦透露，限价延缓了开发商开盘的速度，另一方面，开发商也有意减缓开盘速度，一方面北三县也在严控商品住宅土地供应，现在新增住宅供应用地越来越少；另一方面，延缓开盘，也可以借此进行饥饿营销，获取更高溢价。

 

 

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