资金杠杆累积信贷风险 推动上海楼市调控收紧

　　继3月8日调研之后，上海多部委已进入闭门会议阶段。21世纪经济报道此前披露过上海调控收紧大方向已定，房地产金融系统风险被多部门提及，并针对禁止首付贷等资金进入楼市提出了意见与建议。

　　中国银监会日前发布通知，要求内地股份制银行严防房地产信贷风险，加强对三四线城市楼市风险形势研究。

　　21世纪经济报道记者采访多家开设有首付贷业务的公司获悉，目前此类业务在上海已经暂停。此前包括上海在内，大部分房地产交投活跃的城市，还有周转贷，主要用于满足购房者短期流动性需求。

　　首付贷利用率趋高，推高了购房者的购房杠杆已变成不争的事实，尤其在无抵押模式下贷款部分，如果参考目前上海最低30%的首付比例，叠加50%的首付贷，买房资金杠杆就由3.3倍提升至6.7倍。

　　楼市火爆，不排除会有实际还款能力有问题的投机者通过首付贷加杠杆买房，通过赚取房产的溢价部分进行资金运作，而一旦房价出现下跌，则不排除这部分投机者的还贷出现问题。

　　首付贷风险敞口过千亿

　　市场成交活跃，始于首付贷的楼市资金杠杆为何被推到风口浪尖？一个真实的案例是，上海一名写字楼白领2011年在内环边买了一套70平方米的房子，总价140万，当年首次需42万，在资金不足情况下，其通过首付贷获得12万元资金。三年后，其房子已经增值到350万元。因此觉得当年以月息7%左右贷了那12万元是明智的。

　　目前链家在上海的首付贷业务已经停止，从披露数据看，截至3月2日，链家平台贷款余额在29亿，其中资金投向首付贷的比例为24%，那么实际首付贷未偿还余额在7亿左右，且其中有很大一部分属于有抵押贷款，实际风险较高的无抵押部分规模有限。

　　推演到整个P2P行业，根据网贷之家数据，2015年正常运营的有房贷产品的P2P网贷平台至少有664家，在广东、北京、上海、浙江、山东五省市合计平台数样本占比62.8%。如果全都按照链家7亿的余额规模（链家在业务规模上处领先水平，其他各家实际余额均值可能不到7亿）和24%的首付贷比例计算，实际首付贷风险敞口约1100亿，这其中就包括有抵押和房地产公司担保部分。

　　首付贷原本是在楼市低迷时，房企为快速回笼资金，通过联合部分房产中介减轻购房者压力而来。其间开发商甚至会补贴购房者的部分利息，使购房者能够获得低息或免息首付贷款。而市场转好后，首付贷就变成了投机者的杠杆工具。中介公司为了促成交易，也多利用银行贷款之外的资金帮助买家实现杠杆投资，资金提供方包括小贷公司、民间担保公司等。

　　首付贷一般分为含抵押和不含抵押两个模式。有抵押模式的贷款上限一般能够达抵押物的70%；无抵押的贷款额度较低，一般上限在首付款比例的50%抑或50万以下。首付贷利率大多在年化7%-9%。

　　据不完全统计，主流的地产中介企业旗下均有首付贷类金融产品，对客户准入有不同标准，有些仅限与中介合作的房企开发楼盘，如平安好房和世联行。而此前有超过10家中介提供首付贷，这些贷款期限与利率差别都很大，如好屋中国推出无抵押贷款最高期限达5年，最高贷50万，有抵押贷款上限30年，最高可以贷到抵押物的70%，两者年化利率7%-14%。

　　周转贷包括赎楼、购房尾款、抵押经营、抵押消费等，借款客户一般会有较确定的还款资金来源，如房屋置换会有出售原有房屋的售楼款，借新还旧则会有银行后续的贷款资金，一般来说周转贷借款时间较短，可能在1-3个月，月息较首付贷更高，一般月息在2%左右。

　　一名业内人士指出，首付贷与周转贷，既可以为手头资金短缺的首次置业者提供资金来源，也可以成为投资者的杠杆工具，就像一把双刃剑。

　　3月9日，上海市互联网金融行业协会向会员单位发出通知，称由于时间紧迫，要求会员单位于3月10日将公司涉及“首付贷”或其他高杠杆放贷的具体情况上报协会，协会将梳理产品数量、模式以及金额。

　　周边城市地王欲解套？

　　中原地产数据显示，2月29日-3月6日上海住宅成交均价33853元/平方米，环比下跌5.6%。调控收紧与首付贷喊停等因素叠加之下，上海楼市隐现滞涨端倪。但二手房买卖依然热度不减，一名置换买家对21世纪经济报道记者透露，她刚去看了一套4楼的房子，在她看的同时段就有至少3家人在先后排队看这套房。

　　相比之下，上海周边的杭州、苏州、南京等地市也进入了房价上升通道。据业内人士观察，上海周边城市这一波热潮与上海的供求失衡、场外配资等因素不一样。其一在于这些地区均有多幅地王上市，想乘这一波热潮解套；此外供应量依旧很大。

　　以南京为例，今年开春，上海建工以64.8亿元竞得河西G68地块，成为南京新“地王”，楼面价高达42561元/平方米。目前南京有20块地王，楼面地价上涨带动房价全面上涨。但实际上，南京各板块仍有大量库存。

　　据统计，南京市10大板块（含溧水、高淳）今年至少将有163家楼盘新推房源，其中纯新盘45个；全市上市总体量约1000万平方米，其中纯别墅今年上市体量约76万平方米，商业项目约100万平方米。以热点板块为例，江北今年预计有4万套房源推出，桥北、江浦区域就有2万余套；河西今年至少将有9500套房源上市。

　　因此，上述人士认为，南京、苏州、杭州等目前房价过快上涨的二线城市或未如上海那样出台收紧政策。

 

 

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