房地产疯狂模式再也无法支撑中国经济

　　春节过去不久，随着政府在房地产领域的政策变动，北京、上海、广州、深圳等地中心城市的房价加速上涨，而三四线城市的房地产销售依旧疲软。造成这种局面的原因有两个，一个原因是今年2月内的三个政策发布，一个原因是一线城市及热点城市的房子存量不足，而三四线城市人口数量相应下降。

　　2月份的三个政策的内涵在哪里？

　　2月2日，央行、银监会发布房贷新政，在不实施“限购”措施的城市，居民购买首套住房，原则上最低首付比例25%，各地可向下浮动5个百分点。2月17日，经国务院同意，央行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，决定自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。2月19日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发出通知，个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米及以上的，减按1.5%的税率征收契税。对于第二套改善性住房的契税优惠政策，北京、上海、广州、深圳暂不实施。

　　以上三个政策的特点就是“优惠”，刺激购房者的购买欲望，这对于去库存作用是显而易见的，最直接的效果就是带来房地产行业的经济回暖，抵挡中国经济的下行压力。目前，中国经济的整体状况是经济增速缓慢甚至更糟，人民币贬值空间尚在。从投资的角度看，一线城市或热点城市可能成为财富保值的投资手段，政府也希望通过房地产政策变化刺激三四线城市去库存，但是从目前的城市发展看，人们更趋向于向一二线城市聚集，三四线城市去库存恐怕站不到这阵政策刺激的风口上。

　　房地产再也不应成为中国未来经济支柱产业

　　2016年中国经济走势使得百姓再无能力维持高房价所带来的债务，虚高的房价将隐藏着崩溃的危险。在过去的数十年快速经济增长中，房地产和制造业被认为是中国经济的实际上的支柱产业。

　　中国制造业因为世界经济形势及全球贸易低迷而受挫，再加上其本身的结构性矛盾导致的产能过剩、人力资源成本增加等问题的存在，使得中国制造举步维艰，最终中国制造不得不从过去的增量效益上转变为以技术创新驱动收益的发展道路上，这对于走在涅槃重生道路上的中国制造业可谓教育意义颇深。

　　房地产经济作为国家的曾经的支柱产业之一，对国民经济的快速发展起到了深刻影响，对于中国城镇化建设步伐的加快起到了积极作用。目前的一线城市及热点城市的房地产投资已经不再是以价值投资为导向，当高房价已经开始制约一座城市的发展及内在的创新力，那么房地产的发展导向就已经向错误的方向歪曲。

　　中国房地产泡沫经济依然存在破裂风险

　　房地产泡沫经济的形成是一个长期的过程，且伴随着的多是宽松的货币政策。实际上，中国的货币政策存在着长期过度宽松的情况，再加上中国城镇化、房改、土地财政及通货膨胀的影响，房地产泡沫在加剧。如果房地产经济不能软着陆，那么面临的就是泡沫破裂后的宏观经济的加剧恶化。

　　上世纪80年代的日本以及本世纪前十年的美国，在房地产泡沫时代的教训使得其经济发展的步伐缓慢了许多，且引发的产业结构上一系列的变革，也可称得上惨痛。据日本银行统计，2015年日本面向房地产行业贷款同比增加6.1%，达到10.673万亿日元，3年增加了30%。从融资余额来看，2015年年底日本达到65.7102万亿日元，占日本国内银行整体融资的14%。事实上，日本已经面临房地产泡沫的风险。部分业界人士对比日本等国家的银行贷款在房地产中的比例，认为中国房地产的发展空间还比较大。考虑到中国百姓的高储蓄率以及消费观念与国外部分国家的不同，我个人认为，目前的银行贷款中关于房地产的贷款比例应当属于高危状态，房地产泡沫早已形成并随着高房价的突现加剧了泡沫破裂的风险。

　　房地产的机会在于未来的农村城镇化道路

　　再者，与业界认为的中国城市化道路不同的是，我个人认为，根据城市文明的形成及兴衰进程看，中国城市现有的城镇化道路在未来的十年到二十年间会放缓，尤其是在一线城市及热点城市，农村城镇化会成为一个新的经济增长点。一个很重要的因素制约了中国城市进一步推进城市化，那就是城市逐渐凸显的生活高成本。

　　三四线城市的人口减少与一线城市及热点城市的人口增加给了房地产一个假象，就是认为这部分人会推动房地产的向前发展，恰恰相反，中国百姓在生活愿景上的觉醒使得他们对一线城市及热点城市的高房价丧失吸引力。

　　总之，当前房地产政策的出台，旨在化解高房地产高库存，一方面说明了中国经济的下行压力之大可行而知，另一方面通过一定的积极政策导向稳定房地产阻击经济过快下行确有必要，但是中国未来的经济恐怕再也不能依靠房地产来支撑了。

　　如果说中国经济目前是被房地产绑架了，依旧还依赖于地产经济，那么中国未来的经济就是一条不归路。可以毫不夸张的讲，资本无法从房地产经济中释放出来，中国的创新就缺乏资本支持，而所谓的大众创业、万众创新也会成为无源之水、无本之木

　　

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