一线城市房价风险引关注 三四线城市去库存压力大

　　在房价的问题上，一线城市显然吸引了太多的注意力。

　　去年深圳房价迅速蹿升近50%，今年1月，上海同比上涨21.4%，并创出商品住宅均价的历史新高。一线城市房价的大幅度推高，令市场存有担忧。

　　谁“推高”了一线城市的房价？

　　上海易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，涨价背后的因素是多重的，“刚需毋庸置疑，这是一线城市上涨的最主要原因，稀缺资源价格上涨，符合经济逻辑。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹也表示，一线城市资源聚集，虹吸效应明显，而且短期内的表现会一直如此。

　　除此之外，价格在人们的看涨心态中水涨船高，也是专家所认同的观点。一直以来，银行都将个人房贷视作风险较低的产品，加之政策多次惠及房地产行业，带来的心理效应不容小视。例如，不少专家认为，年前首付门槛的降低及年后房地产交易环节契税、营业税优惠政策的出台，虽然主要针对的并非一线城市，但市场心理开始发生变化，进一步助推一线城市楼市迎来全面复苏。

　　不过，更值得关注的是，近期，部分房地产中介公司和购房者利用“场外配资”，将首套房1∶3的杠杆比率提高到1∶5甚至1∶7的比例。以抬高房价的行为获取银行流动性，也成为部分企业主的操作手段。另外，此前有媒体爆出，深圳出现众筹炒房、联合炒房的现象。对此两位专家表示，这类操作的确存在，但目前还没有可靠的数据分析到底多大程度影响了房价变化。

　　目前来看，深圳和上海已经开始对这一趋势加以关注。不过夏丹认为：“房子是居住用品，但它同时也是商品，投资行为并不违背法律规定。所以在政策方面，切入角度是关键，切忌干预。但针对加杠杆炒房的行为，为警惕金融风险，应当从银行这一端入手，对贷款人资格等方面审核。”她认为，套现的确会存在于二手房市场成熟的一线城市，如若最大程度规避，则需要在政策上防止漏洞，同时避免金融风险的传导。

　　对于未来的走势，严跃进和夏丹均认为，一线城市房价稳步上涨，依旧会是今年的主线。

　　三四线城市库存怎么去？

　　一线城市大涨的现象，显然只是中国房地产去库存硬币的一面，另一面则是大力去库存之下，依旧居高不下的三四线楼市。

　　通观全局，按照目前情况，库存还会继续积累，库存问题形势严峻。国泰君安宏观研究所首席宏观分析师任泽平公开表示，尽管新屋开工连续两年下滑，但2015年新屋开工量仍高达15.4亿平方米，高于12.8亿平方米的销售面积（2015年销售较好）。据国研中心原副主任刘世锦测算，我国住宅需求峰值1200万套~1300万套，按照每套100平方米算，住宅需求峰值约12亿~13亿平方米，2015年住宅成交面积为11.2亿平方米，这意味着商品房需求增长空间有限。

　　巨大的库存量体现在三四线城市身上。据统计，西部、东北等地三四线资源型城市库销比普遍较高，有些城市的去库存时间甚至达到10年以上，且受地域经济影响，销量弹性小，使得去库存难上加难。

　　这种分化在房价上亦有体现，国家统计局70个大中城市房价数据显示，2015年一线城市商品住宅房价大涨21.3%，二线城市略涨1.6%，三线城市则下跌2.2%。

　　“减法”如何做？任泽平表示，从房地产周期来看，去库存短期见效方式主要是金融支持，而长期则有赖于人口政策的变化。

　　事实上，货币政策在其中发挥的作用不断引发讨论。在稳健的货币政策基调下，央行所持态度是既不放松也不收紧，是给予楼市稳定的发展空间。而夏丹也表示，货币政策作用标的主要是高居不下的三四线城市去库存，在前期政策已经到位的情况下，很难再发挥更大的效用，不必过度依赖。“保持流动性的合理适度即可，防止过度宽松，更多需要依靠结构性政策的配合与房地产相关领域财税政策的改革。”

　　更应投入的核心领域还在于扩大需求，严跃进建议，可以从引入外来人口、增加居民收入、增加城市基础设施配套等方法入手，虽见效慢，但稳定且负面影响较少。另外，城市建设发展方面的科学规划，也有益于三四线城市去库存。

 

 

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