房企争相向服务运营商转型 存量物业成新机会

　　有业内人士表示，随着房地产市场进入存量时代，如何利用好存量资源成为房企不得不考虑的问题，未来房企应更加注重服务和运营，由传统单独的住宅开发向住宅、酒店、写字楼、商场、文化产业等城市综合体演变。

　　本报记者冉隆楠在刚过去的2015年，国内房地产市场整体延续了“市场见顶”及“存量饱和”的大趋势，市场呈现“强者愈强，弱者愈弱”状态。在楼市从“黄金时代”向“白银时代”过渡时期，诸多开发商纷纷寻找新的出路，伴随新型城镇化推进以及纯住宅地产触碰“天花板”，向服务运营商转型正成为新的趋势。

　　从开发转运营

　　多年前，开发商的思维还只是定格在“建房子、卖房子”这样一个建筑开发的阶段，模式也多为“游击战”式的单体楼小规模开发。而随着房企自身的发展壮大和城市规划运营理念的不断发展升级，大多开发商在自身定位上逐渐华丽转身，开始转向“城市运营服务商”的新定位。

　　在新型城镇化大背景下，由原先政府主导的“经营城市”，正向现在更加注重市场化力量的“运营城市”转变，这意味着城市运营商时代正在到来。而地产行业“黄金时代”的终结，也正促使房企向城市运营领域进军的脚步加速。

　　早在数年前，万达集团就以产业为基础，砸巨资进军城市运营，代表作万达城目前已初具规模。而绿地则提出“上天、入地、出海”的战略蓝图，其中“入地”带有鲜明的城市运营特征。今年1月，万达集团宣布以不超过35亿美元现金收购美国传奇影业公司。

　　这只是万达转型的一个方面，万达此前提出要做到万达商业、文化产业、金融产业、电子商务四大产业，未来将转为服务型企业。万达集团董事长王健林曾明确表示：“到2016年，万达服务业将会首次超过房地产。”

　　事实上，开始提升服务运营业务比重的开发商并不只有万达一家。随着地产行业“黄金时代”的终结，越来越多的房企开始参与到“转型运动”中，除了万达以外，绿地、恒大、万科、华远、华夏幸福等业界翘楚都在纷纷试水城市运营。

　　近日，基于旗下布局全国的商办项目，绿地提出将继续以“转型城市运营服务商”为目标，通过提升商办项目的运营，推动自持物业增值及关联物业的有效去化。绿地力推的“企业服务平台”已初具规模，2016年将进一步从“企业级社交平台”的高度形成资源共享、互利共赢的生态型平台，以有力拉动商办项目租售。绿地与SOHO中国、优办在“创客共享空间运营”和“互联网租赁”领域的合作亦将全面铺开，将有力促进绿地提升一二线城市优质办公项目的一站式运营服务能力。

　　有业内人士表示，随着房地产市场进入存量时代，如何利用好存量资源成为房企不得不考虑的问题，未来房企应更加注重服务和运营，由传统单独的住宅开发向住宅、酒店、写字楼、商场、文化产业等城市综合体演变。

　　瞄准存量物业

　　在过去的一年里，库存过剩成为地产行业面临的严峻考验，在库存问题尚未能得到妥善解决前，不少开发商对自己掏钱买地开发显得格外谨慎。据了解，万达是从2015年9月开始，就将重点从自行买地开发物业方面转向更为轻量化的操盘和招商运营，基本上已转型为房地产运营服务商。有相关专家认为，随着地产行业利润水平的下降、金融环境的变化以及互联网时代的到来，盘活存量物业成为一个必然的趋势。

　　在花样年董事局主席潘军看来，房地产过去都是以制造增量为主，很少有人去关注存量，地产商也多数以开发为主，而忽略了运营和服务。随着房地产市场进入下半场，在供过于求的行业格局下，无论是万科试水“先租后售”、度假物业租赁、短租型办公楼，还是产业园孵化器，存量物业的盘活与运营有望成为房地产市场的下一个金矿。

　　SOHO中国董事长潘石屹的SOHO3Q瞄准的是国内过剩的写字楼资源。SOHO3Q的商业模式是将写字楼办公室或办公桌以短租的形式对外出租，预订、选位、支付等环节都在线上完成。除了SOHO中国自持物业外，潘石屹还将其复制到更多并非SOHO持有的物业。

　　“若延续原先重资产的模式，投资建房子开发后再卖掉，在承担大量风险的同时还不一定能获得较高的利润。未来市场需求正在发生变化，从产业结构的变化来看，不仅仅是北上广深几个一线城市，其他城市第三产业占GDP的比例也越来越大，而第三产业所依托的正是办公楼。现在有数量巨大的办公空间没有被有效利用起来，能盘活存量资源的运营商，将占有越来越大的市场空间。”潘石屹说道。

　　在万众创业的热潮下，产业园也成为资本试图盘活的重要资源。以前万科高管刘爱明为例，他2015年下半年重回深圳创办了中城新产业控股（深圳）有限公司，瞄准的正是产业园升级改造的机会，公司还获得了万科与世联行的入股。

　　转型的烦恼

　　随着开发商转型探索的展开，一些绕不开的发展桎梏也日益暴露。尚不完善的体制机制、成本过高、同质化严重，以及路径单一、方式简单、缺乏创新、盈利难寻等问题，是地产开发商普遍面临的“转型烦恼”。

　　中央政策研究室经济局副局长白津夫认为，在地产开发商向城市运营商转型的过程中，如何摆脱拿地盖楼卖楼这样的盈利模式，是其在运营的过程中需要考量的重要方面。

　　还有业内专家指出，盲目地跟风转型对开发商本身并没有好处。同策咨询研究部总监张宏伟认为，不少房企拿地之后，仍然延续原来住宅市场的开发逻辑，将大部分开发的物业进行出售，扮演的角色仍然是开发商，而不是持有经营，转型做运营商。所以，品牌房企，尤其是以住宅开发为主的房企，其转型更多地还只停留在战略层面，或者概念炒作层面，其转型执行层面并非如各大开发商所言去持有运营，或者在转型运营商过程中显得力不从心。即使有个别企业租金收入占营收比例较高，但其绝对额也不大。同时，由于销售对企业的贡献下降，企业难以从销售角度获得充裕的现金流，其持有型物业的运营只能依靠其他来源支持。

　　此外，一些传统房企转型过程中同样缺乏经营管理经验，如果急于转型运营，有可能还未成功就已成仁。因此，对于大多数试图转型的房企来讲，当前基本还是“摸着石头过河“。或者先期开发的项目还基本上处于市场培育期，项目定位准确与否、运营成功与否目前尚是未知数。这样的状态也就决定了当前大多数房企的转型仍未取得真正的成功。

　　

 

 

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