商品房待售面积超7亿平方米 去库存应打通供需通道

　　房地产库存是中国房地产发展的病灶，去库存是刮骨疗伤之举。据不完全统计，2016年先后召开的地方两会上，去库存成为福建、河南、山东、河北、内蒙古、贵州等十多个省份的代表委员热议话题。

　　国家统计局数据显示，2015年末，商品房待售面积达71853万平方米，创下历史新高。面对7亿多平方米库存，地方政府该如何落子布局？

　　河南省省长谢伏瞻在政府工作报告中明确提出，要“以去库存、促消费为重点，促进房地产业健康发展”；河北省省长张庆伟在政府工作报告中强调，要化解房地产库存，推进以满足新市民需求为出发点的住房制度改革，稳定房地产市场；福建省政府工作报告也把房地产去库存摆在突出位置，指出将着力稳定住房消费，发展住房租赁市场，提高棚改货币化安置比例，加大城镇棚户区和城乡危房改造力度；吉林省政府工作报告中提出，鼓励和支持房地产开发企业适当降低商品住房价格，帮助解决融资难问题，同时根据“去库存”的进度调节土地供应……

　　面对体量巨大的库存，单一政策、短期政策难立竿见影。去库“持久战”必须打通供需通道。

　　从需求端发力，有效激活需求侧，成为不少地方政策布局的突破口。梳理各地两会政府工作报告，不难发现，继续放宽信贷政策、降低购房成本、增加购房补贴，加快棚户区改造和货币化补贴成为去库存的发力重点。

　　河南省政府工作报告中明确提出，将有稳定劳动关系的常住人口纳入公积金覆盖范围，促进新市民在城镇购房，鼓励农民进城购房；内蒙古政府工作报告提出将研究住房公积金支持农牧民进城购房政策，鼓励金融机构向转移进城农牧民发放购房贷款；湖南省提出，货币化安置是去库存的有效手段，原则上，2016年棚改货币化安置比例不得低于50％，对安置比例高的地区和项目将给予资金倾斜。

　　一些地方两会的代表委员们建议进一步降低购房成本，扩大刚性需求。河南省政协委员杨明建议：“在充分考虑金融风险的同时，应考虑进一步降低首付比例，对农民工购房加大补贴力度。”

　　从长期来看，“去库存”要大力发展地方经济，让新型城镇化为楼市提供利好，通过户籍制度改革带动住房消费。“去库存表面看似一道坎，如果调整好方向，与新型城镇化结合起来，又是难得机遇。”内蒙古人大代表、内蒙古蒙西建设投资集团总裁熊玉昆认为。

　　户籍制度改革成各地“去库存”重要手段。上海市政府工作报告明确提出，“坚持城市建设重心向郊区转移，进一步提高郊区发展水平”；河北省政府工作报告提出，“到2020年户籍人口、常住人口城镇化率分别达48％和67％左右”。

　　广西政协委员、民建广西区委主委钱学明建议国家设立新市民住房优惠贷款，以等于或优于住房公积金的贷款利率帮助农业转移人口进城购房、落户，打破农业转移人口市民化的瓶颈。

　　除了农民工市民化新增的住房需求，另一个解决高库存的方向是补位租赁市场。福建省、湖南省、山东省济南市等多地政府工作报告明确，要大力发展住房租赁市场。

　　除了需求端入手，一些地方更强调供求端发力。湖南省、山东省济南市在政府工作报告中提出要控制新建住宅的数量，改善住房供给结构。

　　多地两会的一些代表委员建议，政府宜鼓励房地产企业开发适销对路的产品，完善周边配套，同时促进租赁市场专业化，因地施策进行房地产调控。

　　贵州省政协委员张树昭建议，要立足中西部城市、三四线城市库存高企的实际，因地制宜出台举措。比如贵州可以结合旅游、健康等产业发展的态势，可转换现有部分房地产库存的使用功能，改建成旅游度假、餐饮、养老等产业。

　　业内预计，在“去库存”的号角下，各地在密集发布政策，预计后续将针对房地产库存出台不同力度的政策。不过，由于市场继续分化，分城施策将是未来政策放松的主要特点。

　　

 

 

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