市场需求下降 操盘难度大京城商业用地遇寒流

　　2015年的北京土地市场可以称之为“地王”频现的一年，房企竞相扎推进入北上广深等一线城市，下半年北京的地产圈更是被“地王”、“豪宅”、“顶豪配置”等字眼刷爆。然而，看准北京土地这块大蛋糕的品牌房企在拿商业用地上显得尤为谨慎。与住宅地块形成强烈反差的是，商业办公地块的热度并不高，局面可谓是冰火两重天。

　　商业用地遇寒流

　　亚豪机构提供的数据显示，截至11月3日，今年北京市场共成交的商业办公地块26宗，而其中7宗地块底价成交，占比27%。

　　11月2日，原定于竞拍的一宗位于房山的商业金融地块因无人报价而最终流拍。10月27日，北京万科以8.1亿元摘得海淀区“海淀北部地区整体开发”HD-0303-0062地块，而该宗地挂牌出让起始价就已经达到7.5亿元。

　　亚豪机构的统计数据显示，截至11月3日，北京市商业办公成交的地块细分到各个行政区，丰台区的成交宗数最高，溢价率也在首位。丰台区共有7宗商业办公用地成交，溢价率为43.03%，门头沟区仅成交1宗土地，溢价率也仅为0.51%。

　　10月21日，深耕于三四线城市的碧桂园和中国金茂联合体以34.2亿元和17.6亿元拿下北京丰台两宗地块。其中，丰台区花乡四合庄1516-28-A地块B4综合性商业金融服务业用地，折合楼面价为2.89万元/平方米；丰台区花乡四合庄1516-28-B地块B4综合性商业金融服务业用地，折合楼面价为2.97万元/平方米。

　　几天后，业内便传出碧桂园可能退地的消息，之后又有消息称，中国建筑将接盘碧桂园与中国金茂合作。然而对记者的提问，碧桂园与中国金茂都未正式做出回应。对于千亿级别房企的碧桂园来说，进军北京市场拍下的两块商业金融用地本应为众人眼中的“香饽饽”，如今为何却成为了“烫手山芋”？

　　价格“倒挂”存风险

　　一直期待“进京”已久的碧桂园终于在北京拿到土地，这是碧桂园在历经多次争夺后首次在北京拿地。然而，面对两块商业金融用地，碧桂园似乎犯起了难。据了解，北京地价畸高或成“罪魁祸首”。据一位碧桂园内部人士称，企业萌生退意的理由是“地拿贵了，拿了不知道怎么做，做了不知道卖给谁”。

　　“买贵了”的判断也不是没有依据。在碧桂园拿地的前一天，中铁置业才在附近拿了一块商服用地，楼面地价1.8万元/平方米，比碧桂园便宜了1万元/平方米。“不是住宅用地，做商业综合类项目，碧桂园可能也没太大把握。”克而瑞研究中心经理朱一鸣表示，毕竟住宅才是碧桂园最擅长的产品，此前公司还未开发过高地价的商业项目，有顾虑也是正常的。

　　据北京市国土资源局的公开资料显示，在中国金茂碧桂园联合体竞得的两块地中，A地块的建设用地面积为2.95万平方米，规划建筑面积控制在11.8万平方米，起始价为14.2亿元，最终以34.2亿元的价格竞得，溢价率为140%。B地块的建设用地面积为1.47万平方米，规划建筑面积控制在5.92万平方米，起始价为7.15亿元，最终以17.6亿元的价格竞得，溢价率为146%。从区域来看，这两块地的价格都称不上是“地王”，但这张近51.8亿元的“进京证”仍旧显得格外“沉重”。

　　RET睿意德总裁王玉珂在接受记者采访时表示，商业办公地块不受开发商热捧的原因，还是销售市场遇冷。即便是开发企业自持，写字楼、商场的租金，也和区位直接相关。区位不好的，租金也不高，回报自然不理想。而北京新增供应的位置，相对来说都不是核心区域，这些地方的商业氛围不够强烈，对自持而言资金成本又太高。商业办公对于开发商运营也是一种考验，因为商业地产运营团队不是一朝一夕就可以组建的。

　　以碧桂园成交的地块A为例，楼面价格为28983元/平方米，按照预测售价=楼面价格+建设成本+财税管理费用+企业所得税来看，土地成本加上需缴纳的3%土地契税以及少量的市政配套费用，楼面价格可至29852元/平方米。此外，由于此地块的土地性质为综合性商业金融服务业用地，建筑成本比住宅高出不少。“按照每平方米5000元的建筑费用，加每平米5000元的装修成本，商场或者写字楼等商业立项的产品，实际需要支付的建筑成本不会低于每平米10000元。”兰德咨询总裁宋延庆表示。

　　根据碧桂园2015年半年报，其公司净利润率在10%左右，而近3万/平方米的楼面价，售价需在5.7万/平方米方能在税后方能达标。据中原地产首席分析师张大伟分析，此区域的商务楼盘均价在3万元/平方米的价格，形成了土地与楼盘价格明显“倒挂”的局面。由此看来，5.7万元／平方米的销售价格，对不擅长开发经营性物业的碧桂园而言确实消化不良，带来了巨大的经营压力。除了市场未来可期的巨大压力，还有掣肘股东资本金流动性的隐形风险，碧桂园现在有些进退维谷。

　　据一位了解碧桂园的人士称，碧桂园的退出是因为“不会做”。因为拍下来的地规划用途是其并不擅长的“综合性商业金融服务业用地”，说白了就是商住楼。碧桂园的打法一向是土地超级便宜、销售节奏一定要快、价格要足够便宜，很多项目基本都是贴着成本卖，但这种打法仅适用于三四线城市以及刚需产品，遇到高价地或者不同的产品，当然没有底气做下去。

　　“首先，价格高的产品销售周期会延长，这与碧桂园短、平、快的打法不同；其次，商业物业都将有一部分自持物业，这在很大程度上会影响资金的回收速度；最终，被拉长的周转速度影响到股东资本金的利用效率。”兰德咨询总裁宋延庆说，“诸如碧桂园、旭辉等这样以短、平、快为特点的企业，股东资本金的年周转率一般为1.0，但是商业项目的年股东资本金周转率仅为0.25。”

　　操盘难度大

　　RET睿意德董事索珊在接受中国商报记者采访时表示，北京作为一线城市享有较好的资源，比如医疗、教育、商贸配套等，因此在城市外扩、多中心布局逐步完成的进程中，土地供应越来越外围化和稀缺。相比于商业用地，住宅用地遭遇哄抢因为其更可预期、可控、可变现的特性，虽不及之前爆发式的增长，但由于上述稀缺性，以及开发企业对住宅市场与产品相对驾轻就熟，价格和去化仍可以保障。

　　索珊介绍说，商业地产一直都是诸多开发企业不可控的开发产品，在过往几年中，无论是在一二线城市，还是在三四线城市，开发企业在试水商业地产的时候都会更深入地理解其操盘的难度。一线城市的投资客更趋于冷静，而商业产品在新开发的区域变现压力较大，需要更具策略性和预判性。北京周边昌平、房山、大兴等区域虽然政策利好，但产业导入还需要加速，而商业金融用地对产业与人口的依赖很大，这也是开发企业观望的一个原因。

　　莱坊机构的研究报告指出，2015年第三季度，北京市甲级写字楼平均租金较上季度微降0.4%至每月每平方米367元，平均空置率微升0.5个百分点至5.8%。三季度共有37428平方米的新增甲级写字楼面积进入市场，包括位于北京金融街的首建金融中心和位于东二环区域的万豪酒店写字楼改造项目。

　　上述研报指出，由于经济增速进一步放缓，甲级写字楼需求下降，加上新增供应持续入市，使得部分写字楼区域市场的租金下降、空置率上升。因此，部分写字楼业主已开始调整预期，通过租金优惠策略来吸引或保留高质量租户。

　　业内有关人士表示，北京的写字楼价格比较高，但从宏观经济预期而言，对写字楼的需求会下调。之前写字楼的供应不是很大，但目前丽泽商业区和通州的集中供应，会在短期内形成一种增量，也会对业主的心理造成一定影响。

　　而北京的商业地产亦是在2015年集中放量的。RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，从北京商服用地的成交量来看，随着城市新区的规划和发展，近郊成为商服用地供应和交易的主战场。2014年北京近郊共成交用地171.68万平方米，占城市总成交量的91.67%。在此背景下，商业用房销售新增供应也多集中在城市核心区之外。预计2015年北京有14个集中商业中心开业，新增供应量将达130万平方米，主要集中在丰台、朝阳、通州三区，总开业体量相当于7个西单大悦城。

　　阳光100常务副总裁范小冲认为，大多数搞住宅开发的开发商，对商业地产并不了解。商业地产有其专业门槛，开发的难度比较大，简单的购物中心和写字楼在市场上是难以立足的。

　　业内有关人士分析，总体来说，全国的商业地产泡沫化问题比较突出，全国各地商业地产的招商、运营压力都比较大。国内的商业是项目多、品牌少；国外恰恰相反，品牌多、项目少。北京的商业、办公项目的经营压力本来就大，若招拍挂的底价过高，开发商觉得不合适，也会弃拿。若是开发商自持商业地产的话，如果有现金流回报，经营压力会轻一点，但是很多项目在招商期间就会遇到很大困难。

　　据北京市国土资源局的公开资料显示，当前北京还有6宗经营性用地处于在售状态，其中包括3块商业用地、3块住宅用地。2015年最后一个月，北京的土地市场又将上演哪般精彩混战？我们将拭目以待。

　　

 

 

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