商品房销售量价复苏 “房温地冷”格局却仍在延续

　　上海易居房地产研究院近日发布《2015年11月全国房地产市场报告》指出，今年1月到11月，全国土地购置面积跌幅收窄，预计四季度跌幅将进一步收窄；商品房销售面积同比延续今年以来的上升态势，增幅比前10个月扩大0．2个百分点；商品房待售面积增长稳定，增速再次大幅度快于商品房销售面积增速，市场整体库存依旧较大；房企到位资金同比继续正增长，但外部融资环境仍需进一步改善。

　　“今年前11个月，房地产行业企稳态势依旧。从土地市场看，土地交易出现量稳价稳的情况，且量增态势正在显现；从房地产投资情况看，增速继续放缓，房屋新开工量累计同比降幅再次扩大；从商品房市场看，销售量及库存量增长保持稳定，未来去库存压力依旧较大；从房企资金情况看，同比仍然处于正增长区间，显示房企资金情况趋于好转。预计今年四季度，随着各地楼市放松政策的进一步推进，全国楼市将延续复苏的势头。”上海易居房地产研究院研究员谢金龙说。

　　根据该机构的研究，全国土地购置面积跌幅收窄，四季度跌幅将进一步收窄。数据显示，1月到11月，房地产开发企业土地购置面积19894万平方米，同比下降33．1％，降幅比前10个月收窄0．7个百分点。从土地购置面积增幅走势看，前11个月一直处于低位盘整状态，且基本稳定在30％左右的跌幅，整体处于较低水平。

　　土地购置面积增幅持续低迷主要有几个方面原因：第一，楼市分化严重。一线及部分市场成交活跃的二线城市，土地供应相对有限；三四线及部分二线楼市成交相对低迷，企业拿地积极性不高，土地需求相对不足，导致土地购置面积总体跌幅较大。第二，拆迁等成本大幅上升，土地出让价格大幅攀升，使得土地供应和需求积极性都较弱。第三，许多房企实力相对较弱，且出于对房地产市场中长期发展偏谨慎，拿新地意愿不强烈。考虑到楼市回暖已有一段时间，企业补充“原料”的时间越来越急迫，预计接下来两个月，随着去库存效果进一步巩固以及楼市的进一步复苏，土地购置面积同比跌幅将进一步收窄。

　　“从商品房销售面积同比增幅走势看，虽然前11个月增长幅度仅轻微扩大，但再次回到上升态势，延续复苏势头。去年9月30日房贷新政，今年一系列宽松的房地产、金融等政策延续，使得楼市需求逐步释放。近8个月，单月的市场成交同比增幅总体上呈现逐步扩大的态势，带动前11个月成交同比增幅继续上扬。接下来两个月，考虑部分二线以及大部分三四线城市整体销售情况偏弱，如无积极去库存政策措施出台，全国商品房销售面积预计总体保持平稳。”谢金龙说。

　　商品房待售面积增长稳定，但市场整体库存压力依旧较大。数据显示，11月末，商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1005万平方米。其中，住宅待售面积增加439万平方米，办公楼待售面积增加89万平方米；商业营业用房待售面积增加318万平方米。商品房待售面积保持平稳增长态势，11月末，商品住宅待售面积同比增长16．5％，商品房销售面积同比增长7．4％，待售面积增速明显快于销售面积，去库存压力依旧较大。

　　上海易居房地产研究院的研究认为，房企到位资金同比继续正增长，外部融资环境需进一步改善。

　　数据显示，前11个月，房地产开发企业到位资金同比增长2．2％，增速比前10个月扩大0．9个百分点。从月度累计情况看，今年前11个月房地产开发企业到位资金同比增幅继前6个月回到正增长区间后，已连续6个月保持小幅正增长的态势，但整体仍处于历史较低水平。

　　“今年以来的几次央行降息和降准，对房企的积极作用有限，这主要是因为，在楼市相对低迷时期，商业银行普遍对开发贷发放更为谨慎，因此，房企整体融资环境并未明显改观，房企的社会融资成本依旧较高。到位资金增加的主要来源是，楼市回暖带来的定金及预收款和个人按揭贷款的增长。在前11个月各项资金来源占比中，销售回款占比明显上升，企业自筹资金和国内贷款占比均持续回落，房企金融环境有待进一步改善。预计接下来两个月，随着金融政策进一步宽松和后续效应的释放，房企资金情况将会稍许改善。”谢金龙说。

 

 

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